惠誉：确认太古地产“A”长期外币发行人评级 展望“稳定”

8月21日，惠誉已确认总部位于中国香港地区的太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK)长期外币发行人违约评级（IDR）为“A”，展望“稳定”。惠誉还确认太古地产的高级无抵押评级为“A”，确认Swire Properties MTN Financing Limited发行的中期票据计划“A”评级。

评级确认反映出太古地产继续从其投资性房地产（IP）投资组合中获得强劲收入。管理层致力于保持强劲的资产负债表，该公司的财务状况将保持稳健，流动性良好。新冠肺炎大流行将对该公司2020年的运营产生负面影响，但该公司的评级空间很大，惠誉预计该公司将采取保守的扩张方式。

关键评级驱动因素

中国香港地区投资组合日趋弱化：惠誉预计大流行会对太古地产的投资组合产生负面影响，尤其是零售租金，盈利将在2020继续减弱。香港零售业投资组合报告显示，由于中国香港地区宏观问题，该公司2019的权益收入下降了10%，而2020年上半年的零售额大幅下降。惠誉预计，较低的周转租金和租金优惠将在2020年对零售租金造成压力。

太古地产在中国香港地区写字楼投资组合继续创造稳定的收入，占2019年权益总租金收入46%左右。惠誉相信，高质量的写字楼物业将比零售物业更具弹性。主要的写字楼IPs，包括太古广场、太古坊写字楼、港岛东中心和太古坊一座，尽管面临严峻的经济环境，但在上半年实现了正值的租金回笼和较高的租用率。

中国内地经济复苏加快：太古地产在中国内地的零售组合自2020年3月以来出现强劲复苏，尽管上半年受流感大流行的影响。多个一线城市优质地段的优质IP投资组合支持了太古地产的快速复苏。对奢侈品牌的需求增长速度快于惠誉的预测，惠誉预计其在2020财年下半年将保持稳定。扣除租金优惠后，中国零售物业的权益租金总收入在上半年增加了2%。整体租用率保持稳定。

强劲的资产负债表状况：惠誉预计管理层维持审慎的财务政策。太古地产充足的流动性支撑了强劲的资产负债表，并在市场低迷期间增加了灵活性。太古地产的净债务从2018年的300亿港元大幅减少至2019年的147亿港元，主要由于获得两次非核心资产处置的净收益。该公司在市场低迷前的撤资策略是改善财务状况的关键。

评级高于母公司：惠誉将太古地产与母公司太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，简称“太古股份公司”，A-/稳定)之间的联系评估为弱(weak)，根据《母子公司评级关联性标准》。两家公司都是拥有独立董事会和独立融资职能的上市公司。惠誉将太古股份公司的综合信用状况评为“A-”。太古地产拥有更强的独立财务状况，因此其IDR比太古股份公司的综合信用状况高一个子级。然而，太古股份公司的综合信用状况恶化至“A-”以下，将导致太古地产发生负面评级行动。

评级推导总结

太古地产的评级相对于同行而言处于有利地位。其约10亿美元的IP EBITDA规模高于Link Real Estate Investment Trust（A/稳定）的9亿美元，少于新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK ，A/稳定)的20亿美元。太古地产350亿美元的高质量IP价值也支持其“A”评级。太古地产2019年的IP EBITDA/现金利息覆盖率约为8.5倍，杠杆率（以净债务/IP价值衡量）为5.3%，与“A”级同行处于类似水平。

关键评级假设

-由于租金复归率(rental reversion)为负、租用率和租金优惠降低，2020年总租金收入将下降4%。惠誉假设2021年收入将缓慢恢复到2019年的水平。

-由于房地产交易销售和酒店业务恶化，2020年总收入将下降10.7%。

-2020-2023年，营运EBITDA利润率保持在60%左右。

-2020-2023年，每年资本支出约18亿至37亿港元，以支持开发管道。

-股息政策不变。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的未来发展因素包括：

-惠誉预计，在太古地产的中国内地投资组合达到临界值之前，惠誉不会在未来12-18个月内采取正面评级行动。这将使公司能够实现有意义的租赁收入地域多元化。

-任何上调都需要基于太古股份公司的综合信用状况上调至“A”。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级/上调行动的未来发展因素包括：

-太古股份公司综合信用状况恶化至“A-”以下。

-太古地产的IP EBIDTA/利息支出总额持续低于4.0倍。

-在中国内地进行激进的扩张，执行力和财务风险都有所提高。

-太古地产的净债务/IP价值持续超过30%。

流动性和债务结构

充足的流动性：截至2020年6月底，太古地产的现金余额为112亿港元，未提取承诺授信额度为92亿港元，足以覆盖其32亿港元的短期债务。该公司的债务都没有抵押，这使得其在融资选择上具有灵活性。

该公司通过银行贷款或来自第三方的MTN票据为此类债务进行再融资，从而减少了对太古股份公司（通过Swire Finance Limited）债务融资的依赖。目前，所有未偿债务均来自第三方。债务分期限布也很好，一年内到期债务不超过25%。

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