惠誉：确认海伦堡中国“B+”长期外币发行人评级 展望“稳定”

7月17日，惠誉已确认中国房企海伦堡中国控股有限公司(Helenbergh China Holdings Limited，简称“海伦堡中国”)“B+”长期外币发行人违约评级(IDR)，展望“稳定”。

海伦堡中国的土地储备广泛分布于中国五大区域，这为其评级提供了支持，尽管其土地储备(主要位于二、三线城市)的质量不如其同行。该公司每年约440亿元人民币的权益合同销售规模和20%-25%的EBITDA利润率(含已售产品成本中的资本化利息)，足以满足“B+”评级的对应要求。

海伦堡中国杠杆率(按净债务/调整后库存衡量)从2018年底的50%降至2019年底的41%，惠誉预计，2020年这一比率将保持在41%左右，主要原因是土地收购的现金流出量减少，以及合同销售收入的现金回款率提高。

关键评级驱动因素

杠杆率较低：鉴于2019年拿地保守，海伦堡中国41%的杠杆率在“B+”级同行中处于较低水平。该公司约4-5年的土地储备年限，可使其逐步去杠杆化，因其只需将大约35%-40%的合同销售收入用于补充土地储备，以维持合同销售增长。此外，该公司若按计划在香港证券交易所上市将可能使其杠杆率下降，但因市场不确定性，惠誉未将该因素纳入其基本评级假设。

土地储备地域多元化：截至2019年底，海伦堡中国拥有2650万平方米的权益土地储备，分布于珠三角、华西、长三角、华中和京津冀地区，但约37%的土地储备集中在广东省。该公司2019年收购了580万平方米的土地，以支持其快速销售周转战略。惠誉预计，2019年该公司的合同销售额增长28%至460亿元人民币后，2020年将增长约5%，达到480亿元人民币，这主要得益于已售总楼面面积的增加。

土地储备成本低：海伦堡中国主要通过收购、公开拍卖和旧城改造获得土地储备，因此能够以拿地成本较低。2017-2019年期间，海伦堡中国的平均拿地成本为1929元人民币/平方米，仅占其2019年约10438元人民币/平方米的合同销售平均售价(ASP)的18%。

盈利能力和周转率稳定：由于其低成本的土地储备，2019年海伦堡中国的EBITDA利润率(含资本化利息)为24%。惠誉预计，其土地储备的平均成本将占其住宅项目平均售价的15%-20%，这将使该公司能够维持20%-25%的平均EBITDA利润率。惠誉预计，由于其土地储备和可售资源充足，该公司的销售周转率(按合同销售额/债务总额衡量)将保持在1.0倍以上。

ESG—财务透明度和治理结构：海伦堡中国已提交上市申请，其财务透明度和治理结构的ESG相关性得分为“4”，但由于其尚未上市，财务信息的公开披露有限。惠誉预计，在完成上市后，海伦堡中国向境外投资者披露财务信息的及时性将会改善。海伦堡中国的所有权集中在一人身上。

评级推导摘要

海伦堡中国的业务和财务状况与香港俊发地产有限公司(Hong Kong JunFa Property Company Limited，简称“香港俊发” ，B+/稳定)等“B+”评级同行的水平相当这。两家公司都有旧改项目。与香港俊发相比，海伦堡中国的土地储备规模更大，区域多元化程度更高，销售周转率也较高。此外，海伦堡中国的杠杆率也低于香港俊发，但香港俊发的EBITDA利润率较高。海伦堡中国的杠杆率(按净债务/调整后库存衡量)约为41%，与规模较大的“B+”级同行相当。与同行企业相比，海伦堡中国的土地储备年限也更长。

海伦堡中国的杠杆率与一些规模相似的“BB-”评级同行类似，如时代中国控股有限公司(Times China Holdings Limited，简称“时代中国控股”，01233.HK，BB-/稳定)和禹洲集团控股有限公司(Yuzhou Properties Company Limited，简称“禹洲集团”，01628.HK，BB-/稳定)，这些公司的杠杆率为40%-45%。海伦堡中国的杠杆率也与其他“BB-”评级同行相当，如融信中国控股有限公司(Ronshine China Holdings Limited，简称“融信中国”，03301.HK，BB-/稳定)。

相关知识

惠誉：确认海伦堡中国“B+”长期外币发行人评级 展望“稳定”
惠誉、穆迪维持海伦堡评级不变，展望“稳定”
惠誉：确认中国电建集团“BBB+”长期外币发行人评级 展望“稳定”
惠誉：确认太古地产“A”长期外币发行人评级 展望“稳定”
惠誉：确认金辉股份B长期外币发行人评级 上调展望至正面
惠誉：确认万科“BBB+”评级 展望稳定
惠誉：确认绿景中国地产“B”长期外币发行人评级 展望“稳定”
​惠誉：确认太古股份公司“A-”长期本外币发行人评级 展望“稳定”
惠誉确认旭辉控股集团“BB”长期本外币发行人评级 展望“稳定”
惠誉：确认弘阳集团和弘阳地产B+评级 展望稳定