领地集团千亿征程遇阻，欲借赴港上市按下规模扩张“加速键”

  在冲击千亿目标的路途上，领地集团决定先备上“加速器”。

  4月9日，港交所披露了四川房企领地集团的招股说明书。据披露，2017年-2019年，领地集团分别实现收入53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，同期利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。

  与不算亮眼的数据相呼应的是，领地集团在规模上的艰难爬坡。据报道，领地集团曾设定销售目标，即2018年实现300亿、2019年达成千亿。可惜，现实总是骨感的。中指院数据显示，2017-2019年间，领地集团实现销售额194亿元、292亿元、399亿元。

  2019年，领地集团便又定下了新的时间节点——“在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越”。如今，即将跨入资本市场的领地集团，能否如愿达成这一目标？

  毛利率波动明显

  扩张计划遇阻的领地集团，在盈利能力上也显得有些不稳定。据披露，2017-2019年间，领地集团的综合毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%。

  对于毛利率的震荡，领地集团在招股书中称，主要是由于个别项目的毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

  具体来看，领地集团在2018年毛利率同比上涨逾15个百分点，“主要由于2018年我们的创收项目（如成都锦巷兰台）录得相对较高的毛利率”。2019年毛利率同比下降了7.9个百分点，则是由于“占2019年所确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府于2019年录得毛利率17.9%”，同时，“成都锦巷兰台于2019年录得毛利率26.1%，较2018年的毛利率43.4%有所下降”。

  由此来看，当前领地集团的毛利率情况系于少数的几个项目上。有资深行业分析师直言“毕竟（领地集团规模）小”。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦分析称，毛利率受单一项目影响的下滑，主要是因为毛利率受结转收入的影响，这些项目都是企业前几年的销售项目，竣工交房才能结转。“之前领地集团整体规模没有这么大，单一项目占比重较高，单一项目的销售不好会对毛利率造成较大影响。”

  房地产评论员严跃进表示，个别项目若对企业产生了较大影响，说明项目不均衡，个体量比较大的项目可能会影响企业的经营，后续还是要相对平均地分配项目。“从上市角度来讲，盈利数据表现好，投资者会更加关心，在当前房地产调控和疫情的影响下，投资者还是有很多顾虑的”。

  这或许也是领地集团喊出千亿目标的动力之一。据公开信息，领地集团曾定下过“2019年实现千亿”的目标。

  不过其官方微信公众号披露的信息显示，据中指院数据，其在2019年实现销售金额为399.1亿元，销售面积为442.8万平方米。距离千亿的销售目标尚远。

  事实上，领地集团已将千亿目标推迟。2019年4月，其曾在20周年品牌战略发布会上提出，“将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020年-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越”。

  目标推动下，领地集团在2019年加速了拿地储粮的脚步。

  克而瑞研究中心披露的“新增土地货值TOP100”榜单中，2019年，领地集团以214.5亿元的新增货值位于榜单第91位，同时新增土地建面为171.8万平方米；2018年，领地集团未入榜。

  但这样还不够。据招股书，截至2020年2月29日，领地集团总土地储备为1331.45万平方米。

  “目前领地控股集团企业项目和土储主要位于二线及三四线城市，今年三四线城市受疫情影响较为严重，从目前土储量来看，也并不能支撑其突破千亿目标。”国仕英分析，2020年应加大土储规模，扩大规模，在2021年或许可以实现千亿战略的新跨越。

  此外，国仕英也表示，受大环境影响，近几年房企毛利率多有所下降，房企追求规模发展的同时，企业的盈利能力也会有很大的挑战。事实上，2019年西昌领地兰台府项目毛利率不足18%的原因之一便是“设定较低价格，快速周转以产生收益。”

  负债接连上涨

  尽管距离千亿门槛尚有距离，不过，已经迈开扩张步伐的领地集团，对资金的需求也同步开启。

  数据显示，2017年-2019年间，领地集团的现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元、31.78亿元，这其中还包括受限制现金和已抵押存款。

  同期，领地集团的未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。截至2020年2月底，该数字增长至119.09亿元。

  这其中，利率较高的信托融资占据了不小的比例。截至2020年2月29日，领地集团信托融资借款总额为60.92亿元。

  在截至2019年底共计26个未偿还信托融资安排中，有18个的生效日在2019年内。而截至2020年2月29日，上述18个信托融资安排的本金余额约为46亿元，其票面利率保持在7.91%-14%，其中多数为12%、13%。

  于是，2017年-2019年间，领地集团的未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%；其银行及其他借款利息也是逐年上涨，分别为3.89亿元、6.69亿元、14.45亿元。

  同时，领地集团净资产负债比率也水涨船高，2017年-2019年，其净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍。领地集团在招股书中称，该指标增长与银行及其他借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。

  领地集团招股书便提到，募集资金中除了用于项目建设与土地收购之外，还有一定比例的募集资金“将用于偿还项目开发的现有计息借款”，包括一笔信托融资及一笔银行贷款。其中，据披露的信息，这笔信托融资本金余额约为7亿元，年利率为10.3%；同时，银行贷款的年利率也高达9%。

  国仕英认为，领地集团现在选择赴港上市，对于提高企业信用，打通企业融资管道，获取资金有很大的帮助，“今年受疫情影响，一季度房企销售回款影响较大，现在赴港上市有助于后期融资进而获取更多的资金，便于后期的运营和拿地土储。”

  与此同时，在千亿道路上，领地集团已开始寻求伙伴，拓展未来扩大规模的方式。

  公开信息显示，2019年6月，领地集团在竞得了雅安市雨城区的一宗面积约105亩的住兼商用地后，便引入了金科、碧桂园进行合作开发。2020年3月18日，领地集团又与大发地产达成合作，双方拟在房地产开发等领域建立战略合作关系。

  事实上，近年来，房企通过合作开发，以更少的资金撬动更多资源，在实现规模的快速扩张的同时，降低获取土地资源的成本、减少资金压力，成为业内普遍存在的发展方式。

  有分析人士指出，为了冲规模，领地集团未来或许也会更多地采用这种形式，“可能后面权益比低点”。

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