透市|8月项目扎堆入市 北京豪宅市场乘风破浪

积压已久的情绪，需要找机会释放。

数据显示，2020年前7月，北京市住宅新增供应25455套，同比上涨16%；成交22470套，上涨7%；成交面积265.26万平方米，下降4%；成交均价50612元/平方米，下降7%；成交金额1342.53亿元，下降11%。有数据可见，疫情对房地产市场的负面影响正逐渐消失。

同时，疫情对于高端改善市场又产生了反向刺激作用。8月14日，北京两个10万+项目集中开盘，中海甲叁号院和北京金茂府二期分别创造了首日成交20亿+的成绩，又将北京豪宅市场送上热搜。此外，不限价地块在北京土拍市场的占比逐步提升，也为北京高端改善市场加了一把火。

似乎，北京豪宅市场的风向已经开始转变。

豪宅市场触底反弹 市场火热程度远大于数据

如今，市场给“豪宅”的定义正在拓宽。

贝壳研究院以总价1000万及以上、面积150平及以上、3居室及以上作为北京豪宅的定义标准。数据显示，受年初疫情影响，北京一季度豪宅市场进入冰冻期，成交量同比跌幅达到63.4%。进入二季度，疫情影响减弱叠加货币政策宽松，前期积压的改善型需求集中释放，北京豪宅市场强势反弹。

贝壳研究院数据显示，5月二手豪宅成交量攀升至2019年以来的高点，环比增加58%，同比增加91.7%。整体来看，2020年前7个月北京豪宅成交量基本恢复至去年同期水平，同比微幅下降1.3%。

而北京新房豪宅市场，中原地产则将单价8万元以上住宅定义为豪宅。数据显示，今年上半年北京豪宅市场成交乏力，总成交额107.95亿元，同比去年上半年下挫52%；成交491套，同比去年上半年减少218套，总成交面积11.54万平方米；平均成交价93524元/平方米，同比价格下跌8685元/平方米；套均价2199万元/套，同比减少973万元/套。

此外，上半年别墅市场环比整体表现为量价齐跌。今年上半年北京别墅市场总成交额170.73亿元，同比去年上半年下跌53%；共成交1168套，同比减少832套，总成交面积34.49万平方米；平均成交价49497元/平方米，同比去年上半年价格减少8583元/平方米；套均价1462万元/套，同比减少345万元/套。

制图：中国网地产

而据中国网地产不完全统计，2020年上半年北京别墅、豪宅市场单价10W以上的成交套数达到98套，成交面积2.07万平方米，成交金额达到24.58亿元。

然而，种种数据似乎并不像市场渲染的那样“火热”。据此，一位熟悉北京楼市的业内人士分析，从豪宅市场来看，其实今年上半年的去化速度较好，特别是一些城市核心区，整体的认购情况非常好。

至于出现上半年成交数据的同比下降，该业内人士分析称，高端项目由认购到签约的周期比较长，所以大家只看签约数据感觉成交并不是特别理想，但实际从一线的反馈来看，整个今年上半年高端改善市场还是相对火热的。

而上述观点似乎也能从7月份的数据中证明。中原数据显示，7月，北京有30个豪宅项目集中签约，北京壹号院、状元村北京书院、懋源璟岳等10个项目成交均价超过10万元/平方米，豪宅成交额占新房成交额的9%。此外，北京别墅成交额76亿元，创下1年来别墅成交市场月度新高，环比6月成交额上涨5成，同比去年7月成交额增长38%。 

制图：中国网地产

而具体到均价10万以上的项目，据中国网地产不完全统计，7月北京别墅、豪宅市场成交38套，成交面积1.42万平方米，成交金额达到8.4亿。而这三项交易数据分别占据上半年总交易数的38.78%、68.6%、34.17%。

下半年开始，北京豪宅市场的“火热”正逐步体现在数字上。

疫情刺激高端改善需求 豪宅项目成资产配置渠道

什么刺激了消费者的高端改善需求？

一季度受疫情影响，房地产销售基本陷入停滞。进入二季度，疫情影响减弱叠加前期积压的改善型需求集中释放，北京豪宅市场强势反弹，这是一个显而易见的原因。

此外，据《财经》杂志，受疫情影响，为了提振经济，促消费，全球主要经济体都在超发货币，实施较为宽松的信贷政策。很多高净值人群担心手中的货币贬值，为了规避风险，他们在资产配置时，就会更加倾向房地产。另外，大部分投资人出海投资的意愿变低，转而把目光放在了国内。

业内人士分析，相比普通住宅，作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善，也更容易在收益率上跑赢刚需盘。

贝壳研究院监测数据显示，货币宽松导致银行贷款额度充足，银行放贷周期大大缩短。主流银行房贷放款周期从68天下降到39天。房贷利率由固定的基准利率上浮机制转为LPR浮动机制之后，1-5月，5年期LPR两次下调，由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%，上述利率维持至今。

房贷利率降低也给市场注入了活力。

此外，今年高端客户群对区域要求有所降低，不受工作、生活区域困扰，但对于品质、舒适度、物业、圈层及健康等元素关注更高。具备这些特质的豪宅才有保值潜力，甚至有更大的上升空间，尤其是一线城市。目前来看，这类豪宅仍属于稀缺资源。

北京不限价地块渐成土拍主力，似乎也宣告着豪宅的“春天”。

据中原地产统计， 2020年前7月北京一共成交了商品房住宅地块34宗，其中有28宗不限价，而未来挂牌的7宗地块，均为不限价地块。根据开发周期，这些取得商品房用地的项目，将在2021年陆续上市。

8月14日，北京两大10万+项目入市，皆为不限价地块，合计成交金额达41.5亿元。据悉，已经取得销售许可证的中海甲叁號院当日成交认购112套，总销售金额达20亿元，去化率近70%。同日开盘的，还有金茂府二期，当日劲销21.5亿。此次共推出210套房源，当日成交168套，去化率80％。

此外，颐和金茂府和融创香山一号院两个项目在今年1月20日拿地，在高端产品开发速度周期不断加快的趋势下，7月中旬，两个项目就开始相继举行线上发布会、开放售楼处。消息称，两个项目大概率都会在8月底入市。

2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启，中原地产首席分析师张大伟表示，从趋势上看，2020年10月份开始，北京入市的项目中80%将变成不限价，其中10万+项目有望超过10个。

如此，下半年北京豪宅项目集中入市，大有井喷之势。

虽然疫情刺激了消费者的高端改善需求增加，不限价地集中入市也宣告了限竞房时代正在成为过去，但豪宅项目集中入市，不仅对房企的产品力是考验，对其项目去化也是挑战。

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