深圳买新房:从“价格”走向“身份”

来源：朱罗纪

第一个积分买房的网红盘华强城结果都出了，一切都和猜想差不多，作为深圳第一个积分买房的样本，它对深圳接下来的其它新盘如何行事，对深圳的很多刚需如何参与新规则下的游戏，以及，对我们如何理解深圳新规则下的市场变化，都有很现实的意义。

1、无购房记录的无房老深圳。

一句话总结，积分买房规则下的深圳房地产，未来最有优势的是这样的人群：“无购房记录的无房老深圳”。名下无房、历史无购房记录、且纳税年限“历久弥香”。

华强城的积分公布，5180位入围，最高109.5分，最低62.4分。从身份证号看，100分以上者，半数以上都是“老深圳”。按最高积分推算，单人平均有接近21年的社保年限，即是2000年之前即在深圳工作纳税，这个不算过分，20年没有（能力）买房的人，深圳的确会有。从最低分来看，第一项标准——无房且无购房记录——必须要满分才行，否则基本没戏。

依据下面这个表，很容易可以找出未来深圳买房的“鄙视链”。

这个积分里有三项。第一项是改变不了的，你买过房子，积分就只有10分，而从未买过房子，积分就是50分，完全不一个重量级。显然，手里有房的人，就算还有名额，也不会再去参加打新了。

第三项说穿了就是熬时间，你在深圳多待一个月，积分多0.1，这个分值关键，但不好改变，只能熬。

真正能提高入围概率的，是第二项，是不是深户，有没有结婚，这两个指标是可以改变的。如果你不是深户变成了深户，5分到手，或者立马和女票结婚了，那么这个分数可能就从0分变成了10分。这又直接影响到第三项，一个人的社保变成两个人的社保。

总之，如果双深户无房无贷，满足3年社保，那么就是67.2分，这个分数一般都可以入围的。

所以，这个积分标准下，鄙视链的构成是：老深圳——双深户——单深户——单身狗，偏偏深圳又是单身狗最多的城市之一。

所以，我想，下面的答案也很清晰了：非深户年轻人，落户的积极性会升得高。以及，本来已有结婚打算的人，很可能会选择提前结婚。当然，会不会有人通过“假结婚”，来提高积分，那就且走且看了。

一句话：限购提高了城市的离婚率，积分又有可能提高城市的结婚率。这叫“夫妻同心，其利断金”。

2、买房中“运气”的重要性。

我不是赞同大家为了买房子假离婚或是假结婚，这与价值观无关，而是说，未来它会这样发生。趋利避害是人性，有这样的利益空间存在，就会有人做，没什么奇怪的。

有一些观点在讲，你光去打新，如果打不到，那么房价又涨了，你的损失很大。

我们来算算这个损失，我的答案是：无房户一定会坚持打新，试手气。

华强城是一个非常好的例子。即将要卖的单位，备案均价是4.77万/平，单价区间在4.3-5.2万/平，556套单位。

往前推，2019年5月31日，华强城三期开盘，备案均价约4.63万/平，单价区间在4.2-5.2万/平入市，464套房当天基本清盘。

2018年11月26日，华强城一期开盘，均价4.63万/平，单价区间约4.2-5.1万/平，1240套住宅当天基本清盘。

接近2年的时间，整个西部房价涨了至少40%，中粮凤凰里的二手标价已经逼近了7万/平米，这个盘严厉限价几乎一分钱没涨，而且已经是现楼（意味着受限售周期影响减小）。

打新的机会成本的确有，一直买不到，你的确会有很大损失，但是如果严厉限价一直存在，你一旦“中彩”，损失立即都能回补。对于很多买家来讲，我认为他们不会放弃这个机会。

既然谈到了“中彩”，那就是“运气”了，这是解释深圳房地产（或者一线城市）未来的钥匙。如果以后你打新赚到了多少钱，那么可以庆幸自己的“运气”好，但不要认为这是“能力”使然。

在我们讨论大部分的投资行为中，运气/机遇这个东西其实很重要，但是一般我们都不去正视之，因为说自己投资成功是因为运气好，显得怪没水平的。但事实上，很多东西无法归到“能力圈”的，如果你把亚马逊在科网泡沫期间的暴跌和后来的狂涨对比之后就能明白，真不是谁都能一开始就铁了心看好那个曾经暴跌90%然后又上涨几千倍的贝索斯的。房地产也是一样的，我们以前常说一句话：“中国人买房子，看对的不多，做对的不少”。从开始到现在，泡沫b&盘论就没有停过，当初买房子赚到钱的人，大多也都无法预判到今日。

运气这个东西，无法解释，但又是要承认。有的人运气就是特别好，我后台有一个粉丝，打华润城中了，打金融街也中了，但有的就相反，打什么都陪跑，很无奈。以后在深圳打新房，就是这样的一个情况。谁限得狠，和周边的差价大，那就优先去打谁，这是第一线索。

3、能不能作弊？

自然而来的提问，这样的积分政策，有没有漏洞？能不能作弊？公平吗？

显然是一定会有的，人为设计的政策，不可能杜绝作弊的。如果论制度设计的成熟度，那没有任何一项设计超得过高考，1500年的历史，但依然挡不住年年有人作弊。现在华强城的积分买房政策，没有看出来有作弊，但不代表未来没有。答案一定是相反。

聊举一例，后台这几天有好个粉丝问类似的问题：这个积分规则是开发商定的，谁合格谁不合格也是开发商审核的，怎么确保他们没算错？包括标准怎么划一、透明？比如说社保，有人医疗交了40个月，养老却只有37个月，到底按哪个算？

我可以说，具体有哪些bug我们现在都不好知道，要随着这个积分政策的推行才会慢慢的显现出来。但就像“限购”政策一样，时间久了，一定有很多漏洞可钻，有很多擦边球可打。需要政府机构不断的、不断的发细则、打补丁，没有什么好办法，企业是做不了这些的。

未来这些擦边球的行为，只要出现一个，就会引发积分买房政策“受损者”的巨大反弹，并且直指政策的“黑箱”。因为事实上，这个积分政策出来之后，整个买房的游戏规则变了。政府完全把之前由“价格”决定的商品房变成了由“身份”决定的公屋，姑且不说我们是否要倒退回到福利分房的时代，就是从现实性来看，这是根本不现实的。无形中，它大大增加了政府机构的工作量，不像公屋，商品房每年的开发量那么大，政府机构要是全面管下，行政成本太高，而且更容易出现丑闻。

这是个很难解的问题。

4、从“价格”走向“身份”。

刚才说了，深圳的积分买房，实际就是把商品住房变成了香港的“轮候公屋”了。假如限价一直严厉存在，积分摇号就会一直存在，那么，刚需就会只想着打新，这基本就相当于另一重意义上的“轮候”了，这次打新打不到，他就回家窝着，等下一批新盘出来的时候再来参加。本质上没啥不同，都是按身份。

或者说，比公屋轮候还惨，因为公屋轮候是排队的，还有个先来后到，轮到你了，你只要不弃选，总是可以选到。但这个积分买房，即便你的积分高，如果运气够差，那每次还是有可能中不了。你需要等到刚需逐渐被消耗光了，买房的人少了，你的机会才能大增。

但在深圳，那要等到什么时候？

往深里讲，这个规则的大变，对未来房地产市场的影响有多深（e）远（lie），我们很多人还没有意识到，甚至一部分人会暗自高兴，因为他们可能会得益。

我们要承认，一线城市房地产的规则已经完全变了。稀缺资源的获得准则，彻底的，从“价格”变成了“身份”。你是不是深户，你名下有几套房产，你曾经是否买过房，你交了几年社保……这些，决定了你是否有资格买到深圳“严厉限价的商品住宅”，而不再是过去的“价高者得”。

不管有多少的无奈，但这个一定是错的方向，违反了已经最基本的经济学基础，在所有的竞争准则里，价格是最简单、最好掌握的准则，也是被验证了最有效率、最公平的资源配置手段。身份，就像历史上的“察举孝廉”那样，操作“弹性”太多太多了。

短期内也许有部分人群会得利，所以这样的政策会获得部分民意支持，但最终一定是让全社会蒙受巨大的损失——这个损失，可以表现为私营企业参与住房建设的热情会快速消退，带来住房品质的显著下滑/住房供应的快速减少；也会表现为住房作为一种稀缺资源的分配，会严重的伤害参与者的市场公平（机会公平）。

这两者，对一个城市都是一个很大的坏事。

我们可以拭目以待未来的5年。

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