上坤地产IPO:良性增长负债三连降 十岁年轻房企讲好故事

3月30日晚间，港交所披露上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤地产”）IPO申请材料，正式开启了自身的赴港上市之路。

从当下的趋势上看，上坤地产赴港上市是全国中小型房企赴港上市浪潮的一个延续，但和其他中小房企不同的是，上坤地产是一家只有十岁的年轻房企。

上坤经历十年的规模发展在上海占有一席之地，在全国房企百强站稳脚跟，其必然有追求速度发展的阶段，但近年来，上坤也逐渐迈向经营良性的一面。从最近一期的各项财务比率看，2019年上坤ROE达29.6%，毛利率达40.8%，净负债率降至118.8%，这在同体量已披露公开财务数据的房企中比堪称优秀。

扎根长三角  对外扩张布局八省

招股书显示，上坤地产是一家2010年成立于上海的本地房企，公司住宅物业业务大多源自上海，深深扎根于长三角经济区。

经过多年发展，公司于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年2月29日，上坤项目位于8个省份及直辖市的14个城市，绝大部分是二线、强三线城市，包括苏州、佛山、东莞等。

截至2020年2月底，上坤的应占土储位于长三角、珠三角、中部核心经济区的面积分别为153.4万平方米、37.4万平方米、15.4万平方米，三块经济区的土储总量共占总土储的78.4%。公司总土储近265万平方米。

从土地储备来看，上坤地产属于典型的区域性房企，并处于积极对外扩张的态势。根据招股书显示，截至2020年2月29日，上坤地产物业组合有43个项目，公司应占总建筑面积约为260万平方米，其中30个项目由公司开发，13个项目由合营企业及联营公司开发。其中，所持项目权益为100%的物业项目有11个，70%的有3个，50%的有15个，50%以下的有14个。

用五年的时间在上海扎根繁荣，再用五年的时间走向其他省份，进而迈向全国。这与其掌门人朱静有着密不可分的关联。此前朱静曾在接受媒体采访时表示，上坤一定要做到上海的前30，才能去新的城市。因为只要能征服竞争最激烈的上海，那么去到任何一个城市，都能很快进入前30强，甚至前20强。

因此上坤地产在招股书中认为，其自身的竞争优势包括其自身起源于上海且中心在长三角经济区的影响力日益崛起，同时在具增长潜力的地区以多元化的方式获取优质的土地储备，推动未来发展。

毛利率回归正常  负债率实现三连降

根据招股书显示，2017年、2018年和2019年，上坤的营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%；毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。其中，2018年的高毛利率是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转。

对此，知名地产分析师严跃进认为，作为中小型房企，其毛利率和营业收入相对而言表现优秀，其上市过程应该会比较顺利。

从收入模式来看，物业销售、物业租赁以及咨询服务是上坤的三大收入来源。2019年，三者在总营收的占比分别为98.9%、0.8%和0.3%。其中，物业租赁和咨询服务分别为上坤于2017年和2018年新增的收入来源，前者的增长主要由于商用物业营运能力的提高以及商用物业的租金及租用率的上升；而后者则缘于合营企业及联营公司运营的项目数量增加，且仍由上坤提供咨询服务。

值得注意的是，在此前接受媒体采访时，朱静表示在未来在上坤的整体业务结构里面，一方面是做增量，另一方面做存量，增量占80%到90%之间，存量占10%到15%，因为存量是未来的市场。

在商业地产管理方面，上坤地产以轻重结合的双轮驱动模式为依托，主要负责社区商业、租凭产品、商业综合体以及文创业务。目前上坤持有的在管商业面积大概有30万平米，大都分布在一线城市。

从财务比率来看，2019年上坤的ROE和净资产负债率分别为29.6%和118.8%。2017年、2018年及2019年，上坤的净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%，实现了三连降，负债率降至非上市房企安全水平。

以三五战略护航  获房企80强全新占位

2019年7月，上坤在上海发布了全新的“三五发展战略”，确定了下一个五年的发展战略和规划。

在投资策略上，上坤集团的全国化投资战略可以总结为“3+X”，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。

在产品策略上，一方面，上坤表示要从市场需求角度出发做贴合市场的产品，刚需置业产品占80%，改善置业产品占20%。另一方面，在业绩和品牌两个维度需求上，上坤集团借助于80%的标准化项目冲击销售业绩，同时打造20%的标杆项目树立企业形象。

五年一个战略的传统让上坤在不断变化的环境中，得以快速调整对应的策略，为企业未来五年的发展保驾护航。行至第三个五年，上坤的发展开始向坚持城市深耕战略倾斜。聚焦并重点投资七大区域，深耕现有城市，积累和营造上坤在部分城市与区域已取得的优势，在产品特色、客户口碑、品牌营造等多方面形成产品溢价能力、公司品牌力和区域规模优势将成为上坤发展的重中之重。

值得一提的是，在“三五战略”的开篇之年，上坤再次完成百强房企10位赶超，于今年3月获得房企80强的全新占位。在由中国房地产业协会《2020年中国房地产开发企业500强》的最新排名中，上坤位列第79位再创新高，较去年上升10位，并跻身“2020中国房地产开发企业经营绩效10强”。

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