上坤地产:稳健笃行,开启高质发展新征途

在房地产行业增速放缓、宏观审慎监管完善趋近的大环境下，房地产企业逐渐将发展重心从扩大规模转向提高质量。而资本市场对于房企去化及回款能力、盈利能力、经营管理效率、抗风险能力也提出了更高的要求。中国房地产TOP10研究组通过系统研究和客观评价，发掘了行业内综合实力强、极具财富创造能力及投资价值、财务稳健的房地产上市公司，形成“中国房地产百强”研究成果，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展，为投资者提供科学全面的投资参考依据。根据“2020年中国房地产百强企业”研究成果，上坤地产在本次研究中荣获“2020中国房地产百强企业”称号。

财务管理水平优异，偿债能力显著提升

随着房地产金融宏观审慎管理完善趋严，房企高负债实现规模扩张的模式将推出历史舞台，财务稳健合规的房企更有利于实现高质量发展。从上坤地产的招股说明书来看，通过严格的财务管控，在财务结构优化方面已取得显著效果，这与当下监管要求不谋而合。最新的招股说明书显示，上坤地产的净资产负债率实现快速“三连降”，2017-2019年分别为684.9%、325.9%和118.8%，截至2020年4月末，净负债率下降近45个百分点至73.8%，不仅符合“三道红线”对净负债率的监管要求，也明显低于2020上半年上市房企94.8%净负债率的平均水平。

与此同时，上坤地产通过增加货币资金、降低短期有息负债，其短期偿债能力得到大幅提升，现金短债比从2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.4倍，现金短债比显著高于2020上半年上市房企1.25倍的平均水平。我们认为未来上坤地产在销售规模扩张带动回款增长以及债务结构不持续优化的综合作用下，短期偿债能力将得到进一步提升。

上坤地产财务结构的优化得益于不断完善的债务管控体系，通过密切监控债务水平及借款的到期情况，提高流动资金管理水平，将定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略。

七成优质土储布局于长三角，货值充足保障业绩增长

上坤地产土地储备分布在长三角经济区、珠三角经济区以及中部核心经济区，已布局上海、杭州、苏州、宁波、武汉、合肥等一二城市及佛山、东莞、常州、温州、金华等强三线城市。截至2020年7月，上坤地产总土储约为412.9万平方米，权益土储约为302.0万平方米，足以满足其未来2-3年的发展需要。

长三角区域作为上坤地产深耕区域，土地储备超过七成，占比达70.2%。其中，土地储备排名前三的城市分别为上海、宁波和杭州，土储占比为别达到14.5%、13.4%和12.2%。在深耕吃透长三角区域的同时，上坤地产将珠三角视为未来发展重点区域，计划在珠三角建立公司“第二总部”。2019年以来，上坤地产以佛山、东莞为进入大湾区的突破口实现连续拿地，截至7月末在珠三角区域已获取22.8万平方米土储。

上坤地产投资上除了顺应城市发展规律，擅于把握城市发展轮动、踩准城市周期之外，还秉承着稳健审慎的拿地态度，以多元化方式、合理的成本获取优质土地。2019年以来，上坤以较低的价格获取佛山顺德、佛山南海、苏州吴江等地的优质地块。

我们认为上坤地产土储布局紧紧围绕国家发展战略，均来自于黄金城市群中经济产业发达、人口持续净流入且住房需求旺盛的优质一二城市及强三线城市。上坤布局城市整体去化压力低、流速快，有助于公司实现业绩快速增长及保证较高的资金回款速度。

盈利能力高于行业水平，优质产品力提升产品溢价

上坤地产近三年来的营收和利润均保持较快增速。公司营收从2017年的12.01亿元提升至2019年的75.35亿元，年复合增长率为150.5%。截止2020年7月，上坤地产已布局的大部分城市均有项目预售，随着销售项目持续进入到结转区间，结转规模的提升将带动营收稳步增长。

在土地成本持续增加、政策限价下销售溢价下滑的背景下，行业整体呈现增收不增利的局面。而上坤地产兼顾盈利与规模，营收快速增长的同时，公司亦维持高质量的盈利水准，盈利能力位列行业领先水平。上坤净利润由2017年的0.35亿元提升至2019年的6.77亿元，年复合增长率为342.3%。净利润率也逐年提升趋势，2017年、2018年、2019年分别为2.9%、9.8%、9.0%，截止2020年4月公司净利润率进一步提升至13.8%，高于2020上半年上市房企10.3%的平均水平，未来盈利能力有望继续增长。

在毛利率方面，上坤地产2018年、2019年、2020年4月分别实现毛利率51.5%、40.8%和51.6%，上坤地产能实现较高毛利率主要得益于企业对产品力打造的执著追求。在地产行业利润空间逐渐压缩的情况下，以客户需求为导向、更专注产品品质的企业更能获得市场的青睐。上坤地产秉承着“产品适度领先、效率优先”的底层发展逻辑，在完善的客户研究体系基础上，打造出“四季系、樾山/半岛系、云系、S系”四大核心产品系，来满足不同客群的精细化需求。

今年，上坤地产上海云栖麓、苏州云栖时光、杭州山语四季等产品亮相后，在区域内均获得高度关注，也取得较高的上客量。上坤地产的项目均价高于竞品已是普遍现象，消费者愿意为之付出的溢价来源于过硬的产品与服务品质。上坤地产不断完善提升的产品体系能力及持续强化的产品力，不仅保证项目有良好的去化能力，同时还带来了更高的溢价，成为其毛利率提升的“武器库”。

运营体系持续迭代升级，高效运营驱动高质成长

上坤地产自成立以来一直致力于构建高效的运营团队与体系机制，以实现公司的规范化管理。上坤地产以“储、建、供、销、存、回、结、融” 8大关键运营环节为基础构建大运营体系，实现了以现金流高效为核心的“投资-产品-设计-融资-开发-成本-营销-品牌-费用”9大价值链的高效协同。此外，上坤独创的TVPC经营监控体系能实现对项目进度的有效监督及管理。在提升公司的运营效率、优化成本的同时，能适应公司的业务扩张计划，进而提高地域覆盖范围及渗透率。

在运营决策和运营结果分析上，上坤地产坚持使用杜邦分析法，对每一项关键指标实现精细化的管理。通过重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，上坤地产构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系，并持续贯彻到全员的经营意识中。例如在投前管理上，上坤将项目地块分为两类，分别是现金流型项目、均衡型项，并且明确各类项目的指标底线，包括营销、设计、成本、财务、税金以及最重要的净利润率和现金流指标，通过指标规范化，做到投前经营定位和企业的战略目标进行匹配。

上坤于“三五战略”开年成功上市，更为丰富的融资渠道将拓宽企业发展空间，这对上坤而言将是新的起点和助跑器。财务结构持续优化，偿债能力不断增强、盈利能力高于行业、土地储备优质充沛是上坤成功上市的关键，这背后都得益于公司高效的运营机制、准确的战略布局和高质量的产品打造。一方面，上坤地产土储布局于房地产市场成长速度最快最稳健的区域，有助于成长型的企业实现"倍速发展”，这是上坤未来价值稳步提升的基本盘。另一方面，在新的市场环境下，通过“优质产品力+高效运营效率”的发展模式来提升核心竞争力，筑造企业的护城河，这将是上坤实现价值拉升的增长点。

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