上坤地产正式登陆港交所 聚焦深耕+精细管理实现规模效率双优发展

11月17日，上坤地产（6900.HK）正式在港交所挂牌交易，这家仅成立十一年的年轻房企迎来新的里程碑，成为成长型房企样本。

上坤地产自成立以来便拥有清晰的发展规划，近年来一直保持快速增长速度，招股书显示，上坤地产营业收入从2017年的12.01亿元迅速增长到2019年的75.35亿元，复合增长率高达150.5%。此外，截至今年4月末，上坤地产实现毛利率51.6%，位列行业领先水平。成立于2010年的上坤地产经历了两个五年战略的沉淀后，在“三五发展战略”的开启之年就布局策略、运营策略等方面进行全面的迭代升级，赋能长期的可持续发展。

讲究区域布局战略打法  深耕长三角打造业绩增长点

房企发展必须紧跟行业发展和城市发展逻辑，通常而言，位置优异城市能级高的区域能帮助房企带来更为高效的业绩增长，另一方面上述区域受不可抗力影响更小，能帮助房企更为快速地渡过低谷期实现反弹。

例如在今年疫情黑天鹅的阴霾下，长三角地区楼市率先实现恢复，为众多房企业绩反弹提供基础，这一定程度上体现出布局高潜力地区的重要性。另一层面，对于中小规模的房企区域布局并非一蹴而就，讲究战略打法，选择合适的进入时机、采取有效的策略同样重要。

对于上海本地房企上坤地产，目前其深耕于长三角经济区，战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、 二线及强三线城市。招股书显示，截至2020年7月，上坤地产物业拥有49个处于不同发展阶段的物业项目(包括联合营项目) 的投资权益，总土储约为412.93万平方米，足以满足其未来2-3年的发展需要；其中，位于长三角地区的物业组合项目有39个，占总项目数的79.6%，位于长三角的土储占总土储的70.2%，长三角区域仍具备广阔增长空间，将成为上坤地产未来业绩增长点。

在区域布局的时机上，上坤地产致力于规模布局与自身实力相匹配，达到风险与收益的巧妙平衡。在成立之初，上坤地产选择聚焦深耕上海地区，以洞察市场的眼光和抵制诱惑的定力在发展的第一个五年打造品牌、打磨产品，为之后开启全国化布局做好铺垫。

2016年，凭借樾山项目的热销，上坤地产在上海市场声名鹊起。自此，上坤地产走出上海开始全国化的布局。也是从2016年开始，上坤明确了第二个五年计划——“布局全国、多元发展”，将战略版图逐步拓展至长三角、珠三角中部核心经济区。

进入2020年，在企业规模发展的带动下，上坤地产成功布局众多战略型城市，深耕长三角经济区，战略性地将业务拓展至珠三角经济区以及布局长江中游经济区，为上坤地产的长期可持续发展打下良好基础。

运营体系持续迭代升级  管理红利时代更显从容

走过黄金时代后，房地产经营早已经不是群雄逐鹿的战场，房地产的粗放型发展模式已经成为过去式，众多房企开始修炼起“内功”。在走向管理转型、重视运营的大势下，上坤地产运营体系经历几轮升级迭代，在管理红利时代下更显从容。

上坤地产自成立以来便带有精细化管理的基因。据悉，上坤地产在只有十几名员工时便上线了OA系统，以期实现规范化的管理。朱静表示，系统和管理的组织能力要大于个人能力，在创立之初就要形成这方面共识。

从最初的一项细小的公司管理制度出发，经过不断的完善，上坤地产成功搭建了自身的运营体系，并于2018年完成迭代升级，形成围绕现金流周转效率、九大价值链协同的大运营体系。

上坤地产表示，公司一方面鼓励周转效率领先的房企员工分享心得与体会，另一方面充分学习优秀同行的项目管理思路，对关键决策点有了更深的认知，通过理论与实践的深度结合，不断提升运营效率。易居资料显示，上坤地产一二线城市住宅项目销售平均周期为6.4个月，优于行业平均水平9.6个月。

在运营决策和运营结果分析上，上坤地产坚持使用杜邦分析法，对每一项关键指标实现精细化的管理。通过重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，上坤地产构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系，并持续贯彻到全员的经营意识中。

例如在投前管理上，上坤将项目地块分为两类，分别是现金流型项目、均衡型项，并且明确各类项目的指标底线，包括营销、设计、成本、财务、税金以及最重要的净利润率和现金流指标，通过指标规范化，做到投前经营定位和企业的战略目标进行匹配。

得益于对净利率、现金流回额、资本回报率等的精细管理，截至今年4月末，上坤地产现金短债比增至1.4倍，短期偿债能力处于健康水平。

展望第三个五年，上坤地产运营体系将进一步升级，通过强化现金流导向的高效运营，公司现金流将进一步充裕，满足项目投资的多种资金需求；通过制定差异化标准和实现产供销，公司将建立更加弹性的运营，有效应对各种突发状况。上坤地产方面表示，将在保持产品质量相对领先的同时实现运营提速，实现质量和效益的有机统一。

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