新政后换房难?别慌,深圳21个改善新盘要入市(内附换房秘籍)

（来源：深圳买房计划）

换房技巧

“旧换新、小换大”。

在深圳，买房一步到位比较少见，大部分人是一步步“换大的”。

据中原2020年上半年年报数据，二手房60㎡以下的成交占比持续下滑，90-144㎡的成交占比较去年上升1.4%至21.9%。

其中，三房和四房成交占比创近五年以来新高。

△来源：深圳中原研究中心

去年11月深圳调整了非普通住宅标准后，直接刺激了改善性需求的释放。

但新政后，换房成本陡增。豪宅线不仅回来了，首付还要5成变6成。

上周，@深圳买房计划 写了一篇深圳换房客的悲伤3连。自住房挂盘卖不掉、首付变6成、打新又怕踏空。

那么现在的市场下，该如何完美换房改善呢？

（PS.拉到最后，还有21个计划入市改善新盘进度一览表）

先卖再买or先买再卖？

换房应把握好时机

换房相比首套，更讲究时机。

因为换房有两个主要的风险，自己卖低了，亏。自己买高了，也是亏。

带来的就是购房成本增加，让本不富裕的你置换时雪上加霜。

最理想的是“高卖低买”。但以目前市场情况，“高卖低买”有太多的不确定性。

上半年是近3年难得的高峰期，需求多，房子不仅能挂高价，也容易出手。但新政后，二手房带看量呈现断崖式下滑态势。

△数据来源：深房中协

需求骤减，部分换房客没来得及把房源卖出，资金无法到位，也就无法置换下一套。

置换的房产如果超过豪宅线750万，首付5成变6成。

加上市场迎来冷淡期，不少换房客在犹豫该不该现在置换？

那么在现在的市场下，换房该如何把握时机？

@深圳买房计划 认为要换个思路置换，现在卖房无法像上半年底气十足。但严格的新政下，意味着和你买房的竞争对手也少了。在政策初期，市场会有淘笋的好时机，寻找房源的时间也更充足，而且还有更多的议价空间。

其次，还讲究换房顺序。是先买后卖还是先卖后买？

对于资金充裕到可以先出首付的，先买后卖，可以避免先卖房后居无定所，也有更多时间在市场上挑选更合心意的房源。缺点是旧房未卖出，还贷压力增大，且首付成数增加。

手头并不宽裕的，先卖后买，可以避免资金不够。缺点是如果你的房子还没出手，整体的换房周期将会加长，且容易遭受市场波动带来的成本上升。

也许有人会说，卖出买入同时进行啊。

的确，买卖同步不仅能降低换房时间成本，还能避免市场波动过大导致购房成本增加。但这对换房者来说，难度过大。

况且，这类方法涉及交易过程复杂。不仅需要让房子在你的心理价位卖出，想置换的那套也得符合你的预算买入。

其中一个环节出了差池，比如，无法找到合适的买家，期间出现了违约导致资金无法按时到账等等，将导致整个交易无法进行下去。

其次是做好功课。有些换房客虽然有过买首套的经验，但没有充分预估市场变化，卖房和买房过程中变化因素考虑得不周全，战线拖得太久，导致出现被动局面。 

真实案例参考

对于换房客，需要深思换房的目的。

但无外乎以下：改善居住品质、改善学位、改善通勤等。

@深圳买房计划 的粉丝——刘洪，2019年5月底，他决定换房。因为公司搬到南山，加上坂田的房子是小两房，父母来住都不方便，所以他决定把坂田的房子换到西部。

首先是卖房。

刘洪决定换房后，便把位于坂田的小两房交给楼下的一家中介门店，并签了独家。

那时市场开始走热，在刘洪的预想里，自己的房子户型在小区里都是挺好的，看房的人应该很多。但挂了两个星期左右，来看房的寥寥无几，甚至一个都没到商谈价格的地步。

刘洪询问了地产的朋友才知道，签了独家却没有得到对方资源上的倾斜，原来是价格相比小区同户型的高出20%左右，且同户型的还有多个盘在出售。

于是刘洪改变挂盘策略，调低价格并在3家中介公司挂盘。

3个星期后，有缘人终于上门。这位买家资金实力较好，需求明确。期间中介为了促成交易，不断强调市场的情况和房子的缺点，让刘洪调低价格。

但刘洪坚持原报价，毕竟能多卖些钱，对后续买房的成本压力也会小很多。经过两轮商谈后，最终以高于心理价6%左右卖出。

卖房tips：

1）了解楼市政策、二手买卖房屋的交易流程；

2）掌握小区的过往成交价以及目前挂牌价，了解自己房产优缺点，估算放盘价格，不至于价格报高或报低；

3）由于要缩短交易周期，设置合理的报价是必须的。一般比心理底价高5%～10%，为后续商谈价格留有余地，

让买家感到优惠，越能加快成交；

4）一个房子好不好卖，主要是看市场情况、小区热度，以及你的挂牌价是否合理；

5）拍摄房源照片时候，务必做好清洁，让房子更有卖相；

6）设置某一时间段内集中看房，营造紧迫感；

7）选择的买家一定要首付款到位时间越快越好，并且在合同上注明时间。

卖完房后，就进入到买房环节。

经过前期的需求分析，刘洪以近地铁、3房，楼龄新、周边配套齐全为要素，确定了区域。

从准备卖房到全部房款到手，花了近4个月，其中赎楼最耗时间。但这个期间，虽然刘洪有在线上搜索相关楼盘资料，却并没有实地看房。导致后续仍要抽出时间去了解市场，这无疑拉长了置换周期。

△后台回复关键词“分析表”，获取文件下载地址

1个星期的实地考察后，刘洪终于找到了心头好，一套位于宝安的3房。当时豪宅线刚取消不久，业主普遍比较强势。庆幸的是，对方也是一名需要置换的业主，急需出手。经过一番博弈，刘洪以低于挂盘价23万拿下。

刘洪事后回想起，这个价格依旧比预算高一些，但户型、位置都是自己喜欢的，何况改善最好不将就。

买房tips：

1）在卖房的期间，买房也要同时进行，这样减少置换周期，缩小市场波动带来的成本影响。

2）多实地看房，目的是了解市场状况，评估需求。单纯的看线上信息，无法得知市场真实情况。

3）列出踩过的片区，制作分析表，标出各楼盘优缺点；

4）利用好房价对比软件和平台的信息，比如贝壳找房里的同小区成交数据；

5）注重合同内容，对各种情况进行说明和规范，防止对方违约。

下半年21个改善新盘待入市

相比二手房，下半年改善型新房选择较多，@深圳买房计划统计，下半年有望入市的21个新盘中，有11个已开放营销中心/样板间。

其中，招商臻府、海岸城、中海寰宇时代、中海汇德理、海德园、华润城润玺1期、电建洺悦府都是比较多人关注的热盘，摇号的几率比较大，在等新房的同时，二手房也切勿落下，也许有笋盘出现也不一定。

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