贝壳研究院：北京业主换房套均总价提升116万，居住面积可增加18平

　　进入9月以来，北京二手房市场成交在二轮修复过后走平，随着金九银十的到来，当前市场状态平稳，市场上可售房源较多，购房者选择面广，不失为良好的入市时机。对于很多家庭来说，改善居住条件的重要一步就是换房，居民的换房路径也反映出城市内人口流动的状况。

　　近日，贝壳研究院发布北京业主换房数据研究，分析了今年以来北京4万多个换房数据，以此剖析北京换房市场变化及业主换房行为偏好。研究发现，北京业主平均换房后套均面积增加18平方米，套均总价提升116万元。其中，超三成业主换房后住得更小，超四成换房后楼龄更大。在区域选择上，天通苑、月坛成换房热门迁入商圈。

　　换房套均总价提升116万，居住面积增加18平米

　　贝壳研究院数据显示，北京换房客户在置换前后总价和面积均有显著增加。总价方面，2020年（1-8月）北京业主置换后的房屋套均总价达到588万，平均每换一套房相较置换前总价增加116万元；面积来看，置换客户换房后套均面积增加18平方米，套均面积达到96平方米，在居住面积上实现了较大的改善。

　　据贝壳研究院《疫情下的住房消费者预期调查》显示，在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%，比例显著高于交通条件。从当前换房成交数据来看，购房人品质居住需求加速进化，换房客户对住房有了更高要求。

　　从置换面积看，今年换房客户购买90平方米以上房源占比44.9%，这一比例要比两年前2.5个百分点。从楼龄看，换房客户在今年购买10年内房源占比14.8%，相较两年前高出2.8个百分点。物业方面，换房客户在今年购买品质物业（物业费超过2元/月/平）小区的比例为50%，较两年前高出2.7个百分点。

　　超三成业主换房后住得更小，超四成换房后楼龄更大

　　“旧换新、小换大”是换房行为的主流，在北京的换房交易中，整体上换房后房子更大、更新了，但在改善居住品质、改善教育资源、改善通勤等不同需求驱动下，人们的居住需求和选择也更加多元。贝壳研究院数据显示，超三成换房人群换房后新居所面积更小了，超四成换的房子比之前的房子楼龄更大，超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。

　　基于业主在换房前后两套房源距离市中心的距离，换房被划分为外迁型换房、内迁型换房和同圈层流动型换房三种类型。贝壳研究院数据显示，超一半的业主换房属于同圈层换房型，换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方，28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方。

　　同圈层流动型换房在选择偏好上与换房整体趋势一致，即换房后房子成本更高、房龄更新、面积更大。而内迁型和外迁型换房在换房前后房源总价、面积的变化上则差异较大。外迁型换房平均每换一套房套均总价较换前要减少近30万元，且套均面积大了30平方米；而内迁型换房套均总价较换前要增加超200万，且面积缺小了5平方米；内迁型换房业主平均年龄40岁，而外迁型业主平均年龄48岁，相差较大。

　　天通苑、月坛成换房热门迁入商圈，同商圈换房居住面积增加10平米

　　贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现，外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观，长阳等，多属于四环外的商圈；内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等，教育资源丰富、周边工作机会多。前二十热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%，集中趋势较为明显。

　　具体商圈看，内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更为明显，以内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例，换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米，换房到月坛商圈后套均总价749万元，套均面积则仅为65.4平方米。外迁型换房最热商圈——天通苑，换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米，换房到天通苑后套均总价490万元，套均面积增加到了137平方米，花更少的钱、享受更大的空间，社区配套生活设施也相对完善。

　　对于同商圈流动换房的业主而言，换房后外部生活环境没有较大改变，但居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米。对于跨商圈换房人群来说，51.9%的业主换房后居住商圈评分有提升，而换房前后居住商圈评分下降的换房人群多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质。

　　从以上数据分析可以看出，随着年龄的变化，对于居住的需求也在改变，距离城市中心近，就业工作机会、教育资源等越丰富；但距离城市中心远一些，人口密度相对较小、人居环境也更宜居，这是不同需求下的选择偏向。对于换房，“向好”的追求一直都在，只是人们对于“好”的定义因时因人在变。

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