北京地区二手房价格运行平稳换房客户摩擦成本降低

日前，中国证券报记者对北京地区二手房市场进行调研发现，北京二手房市场价格整体平稳，很多二手房报价接近近几个月的成交价。

市场观察人士指出，目前北京地区二手房市场是典型的横盘市场，横盘状态比较适合换房客户，可以减少换房过程中产生的摩擦成本。

价格平稳运行

“北京地区很多二手房目前报价基本接近成交价。”多位北京二手房中介人士对中国证券报记者表示，“这些房源有的是刚调价，调价幅度大的客户基本是房子前期挂牌时间比较长的，近期正赶上自己定好了房子，着急出手。还有不少是新上房源，为了增加带看和曝光度，缩短成交时间，在中介的建议下，将房子的报价定得较低。”

中国证券报记者走访过程中了解到，报价较低的房源，通常可谈价空间较低。比如，300万元左右的上车盘，目前可谈价范围仅在1%-2%左右。千万级别的改善盘，谈价范围也不过10万元至30万元上下。

“目前，很多房源报价基本就是成交价，不会有10%的砍价空间。”位于朝阳区某中介销售人员对中国证券报记者表示，“目前的市场虽然房源量大，但业主报价基本都没有水分。购房者如果砍价太多，业主就会要求中介立马换一个购房者谈。”

购房者李梅（化名）对中国证券报记者表示，业主一般参考之前的成交价作为自己的底价，购房者若把价格压到近期成交价以下，就很难买到房子。

换房客户摩擦成本降低

“北京二手房市场无非就是三个状态：上涨、下跌或者横盘。目前市场就是典型的横盘状态。”多位房地产观察人士对中国证券报记者表示，“对于首次购房的刚需客而言，无论哪种情况都可以随时购入，没有额外的成本。对于换房客户来说，下跌市场和上涨市场由于价格变动较大，都会面临买卖时间不一致导致的换房成本问题。而横盘市场，价格在很长一段时间内都是平稳的，比较有利于换房客户。”

中国证券报记者了解到，很多门店近期成交的房源，背后也都是换房需求。卖掉远郊区的刚需房，换到主城区或者学区房的客户，占比仍较大。

“北京出现二次疫情以来，二手房市场相比去年年底以及今年4、5月份的小阳春，房源量出现了一定堆积，很多前期走俏的次新楼盘也出现了大量待售房源，价格相比之前也有了小幅下滑。刚需客户有一定透支，近期换房客户成为接棒刚需客户的成交主力。”位于南五环某次新房楼盘销售人员对中国证券报记者表示。

新房库存量充足

与二手房相比，新房近期推盘速度有所放缓。最近一周（8月10日至8月16日），北京仅开盘2个项目，推出房源343套，相比其他一线城市，推盘量较低。从推盘产品类型看，刚需型、改善型占比较大，投资类项目占比低。

从新房库存量看，目前北京地区新房库存量依然处于高位。中原地产数据显示，截至目前，北京地区限竞房项目累计入市8万套，库存量高达3.3万套。

中原地产首席分析师张大伟指出，最近入市的限竞房位置相对较好，带动去化率整体走高，截至8月中旬，北京限竞房网签首次超过50%。但总体来看，除了少数五环内项目去化较高外，郊区限竞房依然面临较大的去化难题。

“新房市场对二手房市场无疑是一种分流。目前属于新房推盘走量的淡季，因为半年报冲刺期刚过，叠加雨季开工速度放缓，开发商无论是推盘速度还是降价促销都有所收敛。等到9月、10月，开工量和冲刺压力加大后，新房市场会有更多的促销和推盘动作出来，届时将对北京地区二手房成交产生一定冲击。”某国企背景上市房企项目负责人对中国证券报记者表示。

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