中国奥园：地产销售额首次突破千亿 境内外融资成本创新低

  2019年，中国奥园（03883.HK）的物业销售额首度突破千亿元，同比增长29%达到1180亿元，跃居全国销售前30强。今年，公司管理层再将销售目标提升至1320亿元。

  近年来，中国奥园获得三大国际评级机构一致看好，公司的融资平均利率稳定向下，今年2月份发行的境内公司债和境外优先票据利率水平双双创新低，且公司在手现金足以覆盖短期借贷，经营稳健。

  合约销售额首破千亿

  3月24日晚间，中国奥园公布2019年业绩报告。2019年全年，公司的合同销售额为1180.6亿元，超额完成全年目标1140亿元，去年同期为912.8亿元，同比增长约29%，跻身全国销售30强。2016-2019年合同销售额的复合增长率高达66%，增幅高于行业平均水平。

  截至2019年12月31日，公司已签约未确认的合同销售约1705亿元，于未来2年逐步确认，保证了盈利持续性强。

  3月25日下午，中国奥园召开2019年业绩发布会，公司管理层表示，今年合同销售增长目标为12%，约为1320亿元。

  中国奥园首席财务官陈志斌表示，今年买地预算仍不会超过全年销售额的1/3，大概是400亿元多一点，具体会根据销售实际情况做动态调整，但不会突破底线。

  2019年，中国奥园的经营保持稳健。期内，中国奥园营业收入为505.3亿元，上年同期为310.1亿元，同比增长63%。物业发展收益、经营酒店/物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占比95.2%、4.3%、0.5%。

  其中，物业发展销售收入约为480.9亿元，较2018年的297.4亿元增长61.7%；所交付物业的总楼面面积上升57.9%至521万平方米；平均售价由2018年每平方米9007元升至9227元。

  中国奥园的毛利率也较为拔尖。2019年公司毛利为150.2亿元，较2018年的96.3亿元同比增长56%，毛利率29.7%。据悉，行业的毛利率一般维持在25%，公司的毛利率水平处于较高水平。

  野村证券发布报告称，中国奥园去年核心纯利增加60%至41.22亿元，符合该行预期，管理层定下今年销售目标1320亿元。维持奥园目标价为14.45港元及“买入”评级不变。

  良好的盈利情况，保证了中国奥园的高分红。董事会建议向公司股东派发截至2019年12月31日止年度每股普通股55分（相当于60.1港仙），拟定末期股息总额约为14.8亿元（相当于港币16.2亿元）。

  从大湾区辐射全国

  粤港澳大湾区一直是中国奥园布局的核心，也是其迈向全国发展的重要后方。

  业绩报告显示，来自广东、四川、浙江的销售额排名居前，分别为332.6亿元、107.2亿元、104.4亿元，占销售总额比重分别为28.2%、9.1%、8.8%。

  中国奥园在深耕粤港澳大湾区的基础上，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，由区域性房企成长为全国性规模房企。2020年将以区域公司为据点持续深耕所在城市群，提升一二线城市占比，提高市场份额及影响力。

  期内中国奥园土地储备总建筑面积达4503万平方米，这280个项目分布于85个境内外城市，总货值约4585亿元。公司上市以来，按照购地地区划分，华南区域、中西部核心区、华东区域、环渤海、境外的占比分别为42%、26%、18%、11%、3%。

  其中，华南区域中粤港澳大湾区（除港澳）的总建筑面积为827.1万平方米，总货值1024亿元；广东（除大湾区、梅州、清远等）的总建筑面积为576.4万平方米，总货值为461亿元。

  2019年，中国奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元，确保合理的土地成本和稳定的利润率，有助于应对市场波动。

  短期偿债压力小

  截至2019年底，中国奥园的银行及其他借款约为689.6亿元，优先票据及公司债券约为268亿元。其中，需在1年内偿还的借贷为418.7亿元。2019年公司在手现金约680.6亿元，相较于2018年的396.2亿元增长71.8%，且足够覆盖短期借贷。

  2020年一季度已偿还及续期约96亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至33%。

  除此之外，公司短期及长期贷款拥有授信额度约1840亿元，其中约646.7亿元尚未动用，可满足公司日常经营需求。

  2019年，公司率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据，成功发行15亿元四年期6.8%境内公司债。

  2016-2019年，公司的融资平均利率分别为8.1%、7.2%、7.4%、7.5%，保持稳定。2020年2月，公司成功发行25.4亿元五年期5.5%境内公司债及1.88亿美元365天4.8%境外优先票据，境内外融资成本双双创新低。

  东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞告诉《投资者网》，从发债成本看，2月份以来，房企海外债发行的票面利率同比显著下降，综合融资成本约为7.32%，同比下降72BP，多数房企海外债融资成本较去年有所下降。融资成本下降一方面受全球进入“降息潮”提升了中资美元债的吸引力，另一方面，国内房企所发行债券短期化趋势显著，期限结构的变化一定程度上也推动了综合融资成本的下降。

  值得注意的是，中国奥园境外项目皆获当地银行融资支持，年息介于3%-5.5%，全面打通当地银行及金融机构融资渠道，比如悉尼项目获澳洲联邦银行、西太平洋银行、澳新银行及澳洲国民银行等四大本地银行提供购地及开发贷款。

  业内人士称，房企融资成本的核心因素是信用风险的综合评价。2016-2019年，中国奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望为正面；另外，公司获联合国际给予“BB+”的国际长期发行人评级，获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”。

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