凝萃“六维开发导则” 万科杭州TOD模式先行样本观察

本报记者 张家振 杭州报道

作为城市外延拓展的主动脉，以轨道交通为基础的TOD（transit-oriented development）高效开发模式，正成为杭州城市发展的重要方向。

7月23日，由杭州国际城市学研究中心与浙江省城市治理研究中心共同指导，浙江万科企业集团有限公司与都市快报联合主办的“轨道与城市——第二届TOD 2020杭州论坛”在杭州国际博览中心启幕。

据了解，杭州在国内率先全面推广“轨道+物业”开发模式，坚持“上盖是原则，不上盖是例外”原则，在满足地铁站点综合交通功能的前提下，对地铁站点上盖及周边物业实施一体化综合开发，诞生了一批高密度、高价值、高品质的地铁上盖物业。

作为万科集团TOD开发模式的先行样本，万科杭州以地铁万科·杭行道为开端，已先后落子六大TOD项目，在实践中激发土地与空间的互动式增长，拉动城市框架的持续延展。

论坛上，万科集团上海区域BG合伙人、万科杭州公司首席合伙人总经理吴镝以地铁万科·未来天空之城开发实践为蓝本，分享万科杭州携手杭州地铁在车辆段开发模式的成果积累。

“杭州是一个不会辜负梦想的城市，可以更好地满足市民对于美好生活和事业向上的期待。”吴镝表示，在见证杭州迈入“千万级人口大城市”梯队的同时，万科杭州与城市共同思考，以“六维开发导则”实现城市快速扩张与居住品质提升的协同平衡、城市公共空间与个人社交空间的共融平衡以及城市建设发展与精神内核塑造的包容平衡。

落子六大项目 构筑都市生活“磁场”

“交通之于城市，正如血液之于身体。”规划大师简·雅各布斯曾道破了交通对于城市的价值。

而在多样的交通形式中，以地铁为代表的城市轨道交通发挥着内引外联的大动脉角色。密切将轨道与城市链接在一起的TOD开发模式，为一线城市改善交通拥堵、实现资源高效利用、制造新经济增长极提供了一站式解决方案，也将成为未来特大城市和大型城市开发模式优化升级的必由途径。

据中国城市轨道交通协会发布的数据显示，截至2019年12月31日，中国内地累计有40个城市开通城轨交通运营线路6730.27公里。具体到杭州，根据《杭州轨道交通建设五年攻坚行动计划》，杭州将在2022亚运会前建成13条轨道线，通车总里程516公里，线路覆盖9个城区。

这也意味着，杭州正在进入更高层级的轨道交通建设阶段，以轨道交通为开发导向的TOD时代也已到来。据了解，《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》目前已形成初稿并通过专家评审，该规划提出将以建设“轨道上的杭州”为重要抓手，形成以轨道交通为轴线的TOD开发建设，促进交通、空间、产业的协调发展，促进城市交通的绿色转型。

在“快节奏”“高密度”“大规模”TOD开发背景下，如何实现城市高质量、可持续包容性成长，正成为杭州TOD领域的崭新命题。

作为这一命题的探索者，万科杭州早在2013年就开始涉足“轨道+物业”业务，并于2017年4月20日与杭州地铁签署合作开发协议，以地铁万科·杭行道TOD项目为依托，共同探索实践TOD“轨道+物业”发展新模式。

目前，万科杭州已布局坤和万科·黄龙万科中心、地铁万科·杭行道、万科·未来之光、中城汇MIDTOWN、地铁万科·未来天空之城、地铁万科·彩虹天空之城等六大TOD项目，开发面积超280万平方米。

“TOD既是一种综合交通规划的模式，也是一种土地开发利用的模式，更是一种城市精明增长的模式。TOD就像都市的大磁场，吸引着人流、物流、资金流和信息流，汇聚成片区的生活生产消费中心。”在原中共浙江省委常委、杭州市委书记，杭州城市学研究理事会理事长，浙江省首批新型重点专业智库浙江省城市治理研究中心主任、首席专家王国平看来，作为引领城市扩容提质的开拓者与先驱力，TOD模式的核心要义是通过交通设施的衔接与互通，极大地提升周边物业的价值与收益，即“基础设施带动土地增值，土地增值再反哺城市发展的模式”。

建构六维象限 擘画“天空之城”未来

TOD所倡导的一体化、高复合、多功能混合等开发模式，让城市管理者与运营者以可持续的视角看待其发展的方向与策略。

2019年12月10日，杭州市委书记周江勇调研地铁及TOD规划建设运营时指出：TOD不仅是以公共交通为导向的开发模式，更是提升城市品质的重要抓手；要协同推进轨道交通建设和城市建设，高品质、高水平推进TOD开发，为提高城市价值和人民生活品质提供重要支撑。

在此过程中，万科杭州亦紧跟时代步伐，与杭州这座城市一同成长，与合作伙伴杭州地铁共同构筑TOD理想生活。作为万科杭州TOD“轨道+物业”发展新模式的最新“集大成者”，正在开发建设的地铁万科·未来天空之城和地铁万科·彩虹天空之城也给市场留下了更多期待。

以地铁万科·未来天空之城为例，项目位于杭州地铁5号线进入未来科技城的第一站——五常站，项目总建筑面积134万平方米。

作为万科杭州携手杭州地铁在车辆段开发模式的实践主场，吴镝在论坛上以地铁万科·未来天空之城作为具体案例，透过“六维开发导则”解构了“天空之城”TOD专业品牌的基因与特征。在“效率聚合、智慧驱动、公园社交、惊喜商业、文化塑造、产业办公”六维象限下，可以清晰归类万科杭州车辆段开发建构的全景化价值内涵。

据了解，“六维开发导则”作为地铁万科“天空之城”TOD专业品牌的重要定位与识别工具，在未来也将指导地铁万科车辆段开发模式的探索，被应用于后续的地铁万科·彩虹天空之城等车辆段项目之中。

地铁万科·彩虹天空之城，是万科杭州携手杭州地铁继未来天空之城后，打造的第二座天空之城。项目落址杭州地铁5号线姑娘桥站，以约12万平方米的公园为底盘，规划住宅、商业、办公等多元业态。

“TOD开发模式发展迅速，是城市化进程中的必然结果，也是城市化和时代发展的需要。”杭州市地铁集团有限责任公司副总经理朱秋林表示，发展TOD是优化城市空间布局，引领城市发展的需要；是集约利用土地，实现城市功能复合的需要；是拓展融资渠道，促进可持续发展的需要；是提升公共出行比例，缓解交通拥堵的需要；是美化城市环境，提升生活品质的需要；是建设健康城市，应对突发危机的需要。

而事实上，不仅万科杭州，整个万科集团的实践和努力方向与城市对于TOD模式发展的需求也不谋而合。2020年6月30日，万科集团董事长郁亮在股东会上表示，公司未来在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD，将为传统开发业务带来新的增长曲线。

在践行“轨道+物业”开发模式方面，万科集团把TOD“轨道+物业”作为主要赛道，已在全国参与投资建设TOD项目49个，总投资约2401亿元，并形成了混合所有制企业机制、复合业态运营经验和高难度建造技术等三大开发能力，涵盖站点上盖、站点接驳、轨道沿线等多种开发类别。

“在亚运会倒计时的时代背景下，杭州‘轨道上的城市’建设正大步迈向新节奏与新机遇。”吴镝表示，城市开发是城市发展过程中短期的开发实践，可能转瞬即逝，同时也是人类文明进程中一种“长远”的演化印记。基于此，万科杭州公司将与杭州地铁集团一道，积极参与城市美好生活场景建设，践行“在轨道交通时代，让城市生活的每一步都成为风景”的共同理想和愿景。

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