万科杭州:探索高品质TOD开发 助力建设轨道上的城市

经济史学家保罗·贝洛赫在《城市与经济发展》一书中提到：“这世界上没什么事情比城市的兴起更令人着迷。没有城市，人类的文明就无从谈起。”随着人类社会的发展，人的聚集必然形成城市聚落，城市也是我们赖以生存的外部环境。

随着城市的扩张，因此带来的人口增多、空间距离拉长、交通拥堵、能源紧张等问题也逐渐显现。上世纪90年代，源于美国的TOD 开发模式应运而生，并凭借无法比拟的优势，成为解决以上城市问题及不动产开发运营的重要一环，为各国所推崇。

7月23日，由杭州国际城市学研究中心与浙江省城市治理研究中心指导，浙江万科企业集团有限公司与都市快报联合主办的“轨道与城市——第二届TOD 2020杭州论坛”，在杭州国际博览中心成功举行。

此次论坛邀请到杭州国际城市学研究中心、杭州市地铁集团有限责任公司、深圳地铁前海国际发展有限公司、奥雅纳工程咨询（上海）有限公司、浙江万科企业集团有限公司等多位重量级城市发展与TOD研究专家，与来自成都、武汉、南通、郑州、温州等城市交通、地铁系统的专业人士以及来自上海、杭州等地的媒体等，共同探讨“快规模”与“高密度”两大特点下的“千万杭州时代”，如何高品质推动杭州TOD开发，并从国内外的经典案例中，深挖TOD发展中的方法借鉴。

轨道交通飞速发展，杭州进入TOD时代

当下，我国的轨道建设已进入高速发展期。据中国城市轨道交通协会数据显示，截至今年6月30日，中国内地累计有41个城市投运城轨交通线路6917.62公里。

全国性轨道交通的高速发展，必然引擎依托于轨道的TOD开发模式大范围应用。

以深圳、上海等先行城市为样本，各地TOD开发模式呈现“快规模”与“高密度”发展趋势，通过交通换乘、商业消费、办公居住等行为的变化，推动城市综合价值的提升，带动城市整体发展格局潜在巨变，从而引发地块开发利用、空间塑造以及价值提升等方面的全新理解。

作为新一线城市代表的杭州，也不例外。日前，《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）》已形成初稿并通过专家评审。该规划提出将以打造精彩公交都市为目标，以建设“轨道上的杭州”为重要抓手，通过增加轨道交通快线来丰富多层次轨道线网，提高主城轨道交通服务覆盖，形成以轨道交通为轴线的TOD开发建设，构建高品质、多层次、多样化的公共交通体系，促进交通、空间、产业的协调发展，促进城市交通的绿色转型。

立足杭州城市发展大背景，如何高品质推进TOD开发，如何实现城市高质量、可持续的包容性成长，也将成为杭州TOD领域的崭新命题。

论坛上，杭州市地铁集团有限责任公司副总经理朱秋林表示，杭州高品质推进TOD要做好四个坚持，即“坚持高起点谋划、坚持高水平设计、坚持高强度推进、坚持高标准建设”。针对目前TOD开发存在的相关问题，借鉴先进经验，统一思想，强化领导，完善政策，优化轨道交通场站及周边土地TOD开发机制，形成具有时代特色的、高品质的、高效益的TOD开发模式。

而作为城乡建设和生活服务商，万科也始终与城市共成长，并以实际行动助力高水平建成 “轨道上的杭州”。

早在2013年，万科杭州就开始涉足“轨道+物业”业务，并于2017年4月20日与杭州地铁置业签署合作开发协议，以地铁万科·杭行道TOD项目为依托，共同探索实践TOD“轨道+物业”发展新模式，提高城市价值和人民生活品质。

截至目前，万科杭州已布局坤和万科·黄龙万科中心、地铁万科·杭行道、万科·未来之光、中城汇MIDTOWN、地铁万科·未来天空之城、地铁万科·彩虹天空之城等6大TOD项目，开发面积超280万平方米。

沉淀专业TOD开发能力，助力城市高效发展

论坛上，基于过往经验总结以及万科集团在“轨道＋物业”领域的开发优势，万科集团上海区域BG合伙人、万科杭州公司首席合伙人、总经理吴镝以TOD专业品牌“天空之城”实践为案例，与大家分享了万科杭州携手杭州地铁在车辆段开发模式的成果积累。

作为目前全国最大的车辆段项目，总建筑面积约134万方的地铁万科•未来天空之城，是万科杭州携手杭州地铁在车辆段开发模式的实践主场。

该项目位于杭州地铁“换乘之王”——5号线的五常站，吴镝女士以其为具体案例，透过“六维开发导则”解构“天空之城”TOD专业品牌的基因与特征。在“效率聚合、智慧驱动、公园社交、惊喜商业、文化塑造、产业办公”六维象限下，清晰归类万科杭州车辆段开发建构的全景化价值内涵。

在这其中，“效率聚合”依托TOD开发模式，通过内外交通高效链接与聚合，形成富有磁力的空间特质；“智慧驱动”则与科技项目/企业合作，引入科技手段，将“智慧城市”理论在多个场景应用，提升管理效率与精度；“公园社交”是在公园场景中增添多元社交与复合生活，通过多场景活力洄游，提升互动性与趣味性；“惊喜商业”通过孵化与引进商业新物种，以区别集合阵列式的商业矩阵，创造丰富立体的消费体验；“文化塑造”落地全龄段文化活动，引导社区文化共同体建立，形成社区文化美学与精神消费；“产业办公”以商办产品为基础，融合服务与运营能力，探索社区与产业新型交互关系，与城市共生长。

据了解，“六维开发导则”既是万科杭州携手杭州地铁在实践过程中积累的成果，也是TOD专业品牌“天空之城”的定位与识别工具，将持续指导地铁万科车辆段开发模式的探索。

杭州第二座天空之城——地铁万科·彩虹天空之城，即为“六维开发导则”DNA图谱下的又一产品。这也是万科杭州与杭州地铁的再度携手，位于地铁5号线姑娘桥站，两大天空之城由此于轨道两端相互呼应，拉开了城市TOD焕新的生活蓝图。

地铁万科·彩虹天空之城，总开发建筑面积约63万方，整体项目以约12万方公园为底盘，规划有住宅、商业、商务办公在内的多元业态。其中，商业以“活力欢聚场”为定位，打造板块消费目的地；商务办公以“杭州南TOD枢纽型商务空间”为愿景，带动区域产业升级。

未来，彩虹天空之城将通过“换乘之王”地铁5号线、杭州南站、彩虹快速路在内的高效通勤体系，让其成为聚合城市下崭新价值的接驳主场，从而持续赋能区域未来发展。

步入发展快车道的杭州，在可预见的未来，城市骨架将继续拉伸，城市能级将继续提升，杭州人的生活将出现更多的变化。作为城乡建设与生活服务商，万科杭州在TOD领域的思考、探索与实践，正是城市未来发展的重要解题思路之一。

可以想象，作为杭州TOD开发模式的先行者，万科杭州将携手以杭州地铁为代表的各界高水平合作方，不断地驱动城市的价值提升，共同助力城市高效发展，高质量前行，推进杭州向世界名城大步迈进。

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