2011年的绿城,2020年的泰禾

病来如山倒，病去如抽丝。

普通人的我们，总幻想着一夜暴富。

或者像张无忌和杨过一样，跌下山崖，然后练成绝世武功。

或者像看电影一样，镜头一转、银幕一黑：十年之后，然后一切不如意都解决了。

生活不是小说和电影。

我们每个人都是戴着镣铐在跳舞。

只不过有些人举重若轻，把镣铐藏在长袖之下。

有些人衣衫褴褛，镣铐已然露出。

一、绿城的前车之鉴

宋卫平时代的绿城一直都在寻找战略投资。

它的优势劣势都很明显。

优势是产品力。

宋卫平没有言过其实：“我当然要这么说，万科的一些房子今天都比不上我的农民安置房的，以及绿城的多个“第一.......”

劣势是扩张带来的财务风险。

“企业不能老是在风雨飘摇之中，现在回过头来看，我们是做的不够稳健”。

在2012年6月8日九龙仓入股的发布会上，宋卫平首度公开认错：

“事实证明到现在表现不好，本人承认错误，也努力改正错误”。

在九龙仓入股之前，宋卫平的动作也是卖房子、腾挪项目：

2011年底，绿城群共向包括SOHO中国在内的买方出售了5个项目，获得约13亿元的现金收入。

2012年4月份，SOHO中国又以约21.38亿元收购上海绿城广场置业有限公司100%股权，绿城持有其中70%的股权，获得资金超过16亿元。

......

当时，穆迪机构将绿城中国的企业集团评级由B3下调至Caa1，将绿城中国的高级无担保评级由Caa1下调至Caa2，展望为负面。

这些动作和去年的泰禾集团非常相似，甚至连评级都一样。

2012年6月8日，宋卫平用24.6%的股权换来了50.98亿港元的“救命钱”，九龙仓入股绿城。救命钱之外，是九龙仓的背书。

入股绿城之后，瑞信立即下调了九龙仓的评级。

我们来看一下绿城的财务指标：

2011年末，一年内到期的短期借款覆盖率只有37%，这很紧急。

此外，外部加杠杆的空间十分有限了：

净借贷比率148%，借贷上升空间有限。

合同负债占比41.5%，调控年代，预售上升空间有限。

这两点，促使绿城必须要向外部寻找新驱动而不是杠杆：

或者转让项目，或者寻求战略投资入股。

二、泰禾的现状

泰禾2019年非常努力：

转让了很多项目：投资现金流从-122亿元增加了268亿元，到正向的145亿元。

销售改善很多：2018经营现金流转正，2019年经营现金流236亿元。

但这些努力都架不住筹资现金流的巨大变化。

从2017年融入485亿元，到2019年还掉383亿元。

这种变化是导致泰禾集团风雨飘摇的原因。

但是你能说是资本的错吗？

我们来看看2019年末泰禾的财务指标：

即便融资总额下降了383亿元，泰禾集团的净负债率依然超过绿城2011年的指标。

而且非银融资比例过大，融资结构对比如下：

再看负债结构：

泰禾集团借贷下降了很多，但是借贷占总负债比还有51%，和2015-2016年高速扩张的融创接近。

融创好就好在销售跟上来了，阳光城也是。

而泰禾尽管相比前两年已经改善不少了，但是合同负债占负债的比例只有26%。

显然，在所有房企都在追求更多的预收款杠杆的当下，泰禾这一点是明显的缺陷。

加大预售，合同负债这一块是明显可以用力的，现金流也能明显改善。

这就像宋卫平2011年所说：想办法卖房、腾挪项目。但这都是在内部找驱动。

要是内部能找到好的驱动，当年的宋卫平也就用不着九龙仓来了。

而且，资金的逐利避害和挤兑效应很可能让泰禾向内寻找驱动窗口期已经过去，必须向外寻找战投助力：

钱和信用背书。

数据上看，寻找战投这件事情最晚在2018年中期就应该要成为黄董事长的第一要务。

那时候泰禾融资的环境已经恶化（从2017年的485亿元降低到2018年的-34亿元），同期销售也跟不上。

泰禾大手笔的腾挪项目也是从2019年初才开始的。

晚了。

三、绿城战投三部曲

刘备自己很有实力，但也找过不少战投。

依靠陶潜成了徐州牧。

依靠曹操成刘豫州。

依靠刘表和孙权拿下了荆州。

依靠刘璋最终拿下两川。

绿城的战投史也是：

绿城2012年6月找来九龙仓。

完成了救急和信用背书。

2013年末的短债覆盖率已经是1.87倍，已然安全。

在找九龙仓的同时，宋卫平也找了融创，彼时的融创团队是销售见长的。

双方的合作除了绿城中国9个项目的一半股权以33.72亿元人民币的价格转让给融创中国之外，又成立了上海融创绿城控股有限公司。

2013年，上海融创绿城控股有限公司的销售业绩达到了155亿，也挺进了中国房产企业50强。

九龙仓救急之后，绿城的产品力+融创的销售似乎是绿城进一步做强做大的必由之路。

于是，2014年5月23日，融创宣告以62.98亿港元收购绿城24%股份。

孙宏斌接手绿城之后的策略：

第一是启动去存货的战略，降价销售，融创派驻的田强团队的销售也异常生猛。

第二是叫停主业之外的投资：许多绿城酒店的投资都停了，比如杭州翡翠城、桃花源酒店。

这两点，可能也成为后来双方分手的公开理由。

两家经营理念不同。

最终，安全了的绿城在2015年引来了中交集团。

中交集团入主绿城之后，这几年发展稳健但并不顺利。国企背景是个原因，去宋卫平化应该也是一个原因。

绿城的产品力和全国布局吸引了九龙仓，也吸引了融创。

救急的资金、信用背书、大力度的销售，让风雨飘摇的绿城站稳了。

站稳了的绿城才有可能和中交集团谈婚论嫁，最终进化成为今天的绿城。

这对于今天的泰禾是否有借鉴价值呢？

数据上看、舆论上看，今天的泰禾可能比2011年的绿城更难。

找到合适战投，毕其功于一役是再好不过了。

但是在你没有呈现出更强的实力和价值之前，首先还是要站稳脚跟。

然后寻找合适的道路变得更稳，更强。

这时候信用背书比钱还重要。

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