论泰禾的垮掉:一个月三笔债券违约,谁会是下一个泰禾?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-07 17:41

文 | 十叁姐

泰禾垮掉了，并无悬念。

短短30天内，泰禾三笔债券相继出现违约兑付。而泰禾投资所持约12.18亿股的股份也于8月6日晚间被轮候冻结。

若加上近期披露的三笔未按期偿还的债券本息，泰禾集团至此已到期未偿还的金额达到322.15亿元。

数据显示，泰禾今年年内尚有两只私募债和一只中期票据到期，合计到期规模达80亿元。

为了化解债务风险，泰禾地产正与债权人谈展期、积极变卖流动性好的资产、引入战略投资人承债等组合方式化解风险，但成效不显。

最近引入新股东万科，看上去对泰禾提振效应并不小，但是从财务角度而言，万科的注资无异于杯水车薪。

泰禾是如何垮掉的

房地产是一个时间换空间的资本游戏，但作为其中的玩家需要做到两者之间的无缝对接。

从福建偏安一隅，泰禾一路高举高打，销售额从2013年的168亿，2014年230亿，2015年323亿，2016年超400亿，2017年突破千亿。

在打造了泰禾院子等高端产品和市场形象的同时，泰禾也在不断地制造地王。

2015年底，泰禾以57亿元拿下位于深圳的全国单价地王；2016年仅前5个月就拿下多个区域地王，拿地总金额高达180亿元，平均溢价率高达107%；2017年，泰禾又以108亿元接手华侨城、华润置地、招商蛇口三大央企花费83.4亿联手摘得的北京丰台地王。

在2017年，泰禾一路高歌猛进，全年其合同销售金额由2016年的400.1亿上升为1007.2亿，但公司债务规模也大幅增长，净负债率由2016年的297.87%上升到473.39%。

很不巧，也是在2017年，一系列政策密集出台，限购与限售全面升级，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市纷纷加码调控。

进入2018年，泰禾已经意识到风险，下半年起开始审慎拿地，当年末净负债率下降至384.49%；到2019年，泰禾停止新增拿地，同时加强合作、稀释股权以减轻公司负担，净负债率进一步下降至248.20%。

然而为时已晚，虽然泰禾近两年杠杆持续下降，但激进扩张的后遗症仍在，净负债率仍处于行业高位。

从债务构成来看，泰禾非标融资占比较大，截至2020Q1，其信托与资管借款占总债务的61%，直接推高了融资成本，综合借贷利率为9.94%，远高于主流上市房企，也在很大程度上了侵蚀了利润。

从两三年前开始，对于大中型房企来说，已经反复强调不再单纯追求规模，而更重视财务的稳健和净利润，但知易行难。

泰禾的垮掉所带来的启示在于，那些杠杆率高、流动性紧张、回款节奏变慢、非标融资占比较高且融资成本加大、担保率高的大中型房企，它们的信用风险值得密切关注。

房企的安全边界在哪里

泰禾的违约打破了房企“大而不倒”的预期，对市场形成了不小的冲击。

近来，又传出恒大地产票据未按期兑付的消息。业内人士称，7月份以来，恒大北京分公司多期商业承兑汇票到期拒付，此外郑州恒大同样到期未付。

据十叁楼了解，对此恒大内部已经成立专项小组对持票人进行回访，预计8月底之前分批兑付。其他到期未兑付的商票，恒大地产北京公司正在全力和该汇票持票人沟通，将尽快给持票人兑付。

2017年以来，房地产行业遭遇了史上最严厉的调控政策，监管层陆续收紧房企融资，恒大、碧桂园等高杠杆企业成为商票的大玩家。

在本次泰禾集团违约之前，已经有一些房企在债市出现违约，比如中弘、国购、华业资本、银亿。

尽管恒大成为下一个泰禾的可能性很低，但高杠杆高负债的房企一旦陷入流动性危机所引发的连锁反应，不得不让市场始终绷着一根弦：房企的安全边界究竟在哪？

值得注意的是，恒大2019年底经营活动产生的现金流净额从1346亿下降到了208亿元。从非标融资占比和融资成本来看，恒大同样偏高。

与整个债券市场趋势一致，二季度地产公司公开发债规模放量，3、4两个月净融资接近900亿元，但随着债市震荡调整， 6月发行量仅有295亿，到期量有267亿，净融资额接近回落到0。

此外，在非标监管趋严的背景下，作为非标融资的大户，地产公司未来会受到非标融资规模压降的影响，信托融资规模上半年已经压缩，短期内再融资风险加大。

而泰禾的接连违约也会对市场的心理预期产生冲击：谁会是下一个泰禾呢？