泰禾的「求变」之道

　　撰文／疏狂

　　出品／趣识财经

　　6月12日，泰禾集团(000732,股吧)公布了2019年年度业绩报告。

　　财报显示，2019年泰禾关键指标稳重向好。其中，年度总营收略有下降，实现236.2亿元；净资产规模小幅增长5.85%，达到337.5亿元。

　　在更为敏感的现金流与负债率指标上，泰禾实现一增一减，进退有度。

　　具体来看，泰禾经营性现金流净额，由2018年末的139.3亿元，增至2019年末的213.2亿元，增幅高达53.1%。与此同时，2019年年末泰禾净资产负债率，较年中大幅下降了10.4％。

　　一系列数据或在昭示：泰禾“去杠杆、稳发展”的经营理念，正引领企业，驶过行业与疫情的双重大考。

　　而数据背后，泰禾主动求变思路，逐渐浮出水面。

　　提质增效练内功

　　2020年，是泰禾集团成立的第24个年头。

　　也是这一年，泰禾创始人黄其森在多个场合，公开强调公司需要“重新再出发”。

　　24年之于人，尚未而立，但对知名房企泰禾而言，却有着不破不立的紧迫感。

　　尤其在房住不炒政策高压，以及疫情黑天鹅双重因素叠加下，主动求变已成为一众房企的不二之选。

　　而泰禾的首要着眼点，便聚焦于业务肌理再造、提质增效上。从具体业务层面来看，用开源节流一词描述更为恰当。

　　首先是开源，这是保证泰禾流动资金充足的关键。而开源，又包括多重举措：

　　其一，抓销售促回款。

　　财报显示，2019年，泰禾持续强化现金流管控，回款成为业绩考核的最重要指标之一。通过严控项目节点与开盘节奏、加强考核等管理措施,泰禾的回款周期大大缩短。

　　如上所述，其经营性现金流净额大幅增至213.2亿元，便是最好的证明。开源之下，泰禾的自身造血功能，得以大幅提升。

　　其二，投资活动现金流持续增加。

　　财报显示，泰禾投资性现金流净额，由2018年末为-122.8亿元，逆势上涨至2019年末的130.0亿元，净增长高达252亿元。

　　而在融资方面，泰禾也在注重发展深度合作金融机构，转变融资模式。

　　报告期内，泰禾整理原有100多家合作金融机构，并最终确定20多家长期合作伙伴，其融资模式亦转向深度战略型合作。

　　得益于资金层面开源，泰禾现金流不断改善，这为泰禾主动求变构筑起坚实的基础。

　　开源之后，便是节流（减负债）。

　　数据显示，2019年末，泰禾有息负债为970.1亿元，较2019年年中1104.1亿元，下降12.1%。

　　如果从有息负债的主要构成来看，包含短期借款、一年到期非流动负债、长期借款、应付债券在内，泰禾2019年均有较大程度的下降。

　　如上图所示，泰禾的短期借款，由2018年的23.3亿元降为2.6亿，降幅达89%；长期借款由64.7亿降为17.6亿，降幅高达73%；应付债券，更是由169.6亿降为45亿元，降幅达到73%。

　　伴随有息负债下降，2019年末泰禾的净资产负债率，亦较2019年中下降10.4%。

　　一手开源／增肌，一手节流／减脂，通过一增一减，泰禾实现了提质增效的目标，也吹响主动求变的号角。

　　而当下，泰禾的求变决心，不仅体现在内部提质上，更贯穿在整个外部战投合作中。

　　筑造新的护城河

　　泰禾计划引入战投，早已不是新闻。

　　根据5月13日公告，泰禾拟引入的战略投资者，其主要经营业务中包含房地产业务。联系到近期市场传闻，最可能的战投方或为国企乃至央企。

　　而在财报中，泰禾亦指出，“引战”事项，将有助于减轻目前大额到期未归还借款带来的压力。

　　不少行业人士分析，“泰禾引入战投，除却缓解债务压力外，更多的是引援，尤其是战略层面的援助。”

　　一个不争的事实是，行至24年的泰禾，急需新血液浇灌。换言之，泰禾急需新的力量，共筑新的护城河。

　　类似引战并非毫无先例，碧桂园引入平安，绿城引入中交建皆是通过引援，实现了新的腾飞。

　　行业人士王伟指出，“任何企业都有自己的天花板，引入战投目标是形成合力，使企业获得更大的发展空间，这对泰禾同样适用。”

　　而要获得战投青睐，自身实力更是不可或缺，所谓打铁还需自身硬。

　　目前，为聚焦服务房地产主业，泰禾聚合了酒店、教育、医疗等产业，形成了独具特色的“泰禾+”全生命周期服务链条。

　　在酒店领域，泰禾旗下的品牌酒店，注入了泰禾集团倡导的“中式元素”,形成独特的竞争力；在教育方面，泰禾集团与英国布莱顿公学签订了中国区独家战略合作协议，未来10年内，泰禾教育将与布莱顿公学合作，在北京、上海、福州、深圳建立四所国际学校；在医疗方面，泰禾建立起国际医院、专科医院、健康管理中心门诊部、内科诊所的四级诊疗体系。

　　一言以蔽之，擅用自身资源的泰禾，正围绕地产这一核心点，打通上下游，延长自身产业链。

　　当然，在拓宽产业链之余，房地产业务依旧是泰禾最具价值的部分，且其品牌辨识度仍在不断上升。

　　例如，泰禾最具特色的“院子系”产品，已成为地产界的知名IP。“文化筑居中国”，既是是泰禾的宣传理念，亦融入到整个地产板块之中。

　　每一栋中式豪宅背后，都是中国优秀文化的积淀与传承。从北京中国院子为起点，目前泰禾的院子系产品已布局全国22座城市。

　　在院子系之下，泰禾延伸出大院系、小院系、府系以及园系等各具特色的产品线。它们都打上了深深的泰禾标签，在整个地产界独树一帜，为消费者痴狂。

　　不仅如此，与一众房企野蛮扩张不同，泰禾选择聚焦一二线城市的战略布局，使其成功避开了低线城市的市场波动。

　　财报显示，截至2019年底，泰禾集团总土储为3270万平方米，货值高达6000亿元。其中，京津冀、长三角、珠三角土地储备，分别为668万平方米、683万平方米、483万平方米，三地合计占比高达56%。而剩余部分亦集中于福建、华中地区等较发达的地区。

　　立足一二线城市，打造更具感知、更具特色的产品IP，泰禾以地产为支点，不断延长整个地产服务产业链，并向“泰禾＋”迈进。

　　在“泰禾＋”战略布局中，尤赖资源多寡，尤重资源把控。此时引入外部战投，或能使泰禾如虎添翼、打开新局。

　　结语

　　穷则变，变则通，通则久。

　　虽远未至穷困之境，但泰禾主动求变之心昭然若揭。

　　从内部减脂增肌苦练内功，到外部寻求战投拓宽发展空间，泰禾走的每一步，都镌刻着“思变”二字。

　　而这正适应了当下的行业大变革：放缓拿地，注重现金流，寻求更低的负债率。

　　或是应了那句，破而后立的泰禾，将再造新章。

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