泰山华府:可能是史上卖得最烂的主城地铁盘

如果用暴殄天物，打烂一手好牌作为标准，寻找一个青岛楼市之最，除了泰山华府恐怕找不到第二家了。辽宁路科技街虽谈不上热门置业地段，但地铁2号线通车，未来更有4号线换乘，泰山华府这样一个青岛罕见的主城双地铁上盖项目，从去年到现在的最近两次开盘，共推出1200多套房子，青岛网上房地产显示总销量还不到30套，7个月去化率不足2%，不出意外，这个项目可能是史上卖得最烂的主城地铁盘。

1200多套7个月去化20多套，卖得真烂

从青岛网上房地产，我们可以清楚地看到泰山华府的销售轨迹。作为原泰山路、临淄路片区改造项目，泰山华府曾用案名泰山路99号，其商品房最早一次开盘在2016年12月，作为辽宁路板块当时唯一的新建楼盘，又座标于地铁上盖，泰山路99号很顺利的搭上了那一波楼市快车，首开201套，只剩余2套，这也是这个项目迄今销售最顺利的一批房源。

开门红不意外，但之后两天，青岛楼市迎来一个黄金周期，但这段好日子显然不属于泰山华府，2017、2018两年。泰山路99号只在2017年7月和8月搞了两次小批量推盘，其中一次推出19套住宅顺利清盘，而另一次商铺销售，至今一套不套。最红火的2018年，泰山99号没有动静，直到2019年4月，改名泰山华府的该项目第三次推出住宅，共268套，网上房地产显示，卖出159套，楼市已经不复之前的火力。2019年11月，泰山华府再次开盘，推出297套房源，至今只卖出13套，而今年6月的一次开盘，效果更加惨淡，961套房子，只卖出可怜的11套。

产品暗伤不少 双地铁也卖不掉

以地段论，泰山华府还是有一定优势的。靠近贮水山公园，休闲锻炼好去处，附近的商超比较密集，自带邻里中心也算是片区比较优质的商业配套。地铁更是其最大的优势，下楼直达2号线泰山路站，与台东商圈，与五四广场都是迅捷通达而无需换乘。可为什么泰山华府会交出这样一份匪夷所思的不及格答卷呢？

先天不足的开发商与情况复杂的城改项目。泰山华府的开发商是青岛天兴房地产，该企业被新华海集团控股。后者以IT为核心主业，并非房地产专营企业，极有可能是因为对IT和IT商业区的某些情结，才通过收购青岛天兴进而加入到了泰山路拆迁改造项目。泰山路项目拆迁比较复杂，小面积产证多，拆迁补偿比例高，加上地段和规划要求，拆迁成本比较高。也许是为了推动项目开展，也许是为了保证改造主导者的成本可控，泰山路项目的容积率高达4.63，在这样的一个地块上作出如此高的容积率，还要保证日照时间等要求，泰山路99号的楼座朝向有点复杂，户型设计也难以做到完美适应主流需求。我们从沙盘上可以看出，泰山路99号很多楼座甚至朝向垂直，三南向开间成为市场主流标配的时候，泰山路99号也就是泰山华府，竟然没有一个三南向开间户型，2016年首开热销也许给了开发商错觉，很难说其在之后两年的销售停滞，是否因为不愁卖，不怕抻，房子没怎么卖，负面新闻却出来不少，有业主控诉开发商在楼顶绿化带上设置排烟层，导致绿化率不达标，还有媒体报道称，泰山华府无证收取意向金等等，总之错过了2017和2018年，2019年泰山华府再度推新，地铁概念已经无法护佑其再现热销。事实上，市场对泰山华府更大的诟病来自于该项目偏高的定价，套三一度定到3万以上，至今2.8万元/平方米扔是主力户型价格。当职业选手金地在几百米外以差不多同样的价格推出户型更方正，社区密度更小，楼座排列更合理的房子时，泰山华府的滞销就已成定局。

和规律需求对着干 怎能卖不烂

市场有好有坏，销售有慢有快，泰山华府去化艰难到创下纪录，其实也给后来的开发商提了好多方面的醒。比如在保证质量的情况下，高周转是生存之道，房子这么投资巨大的东西，敢拖上两年，真的胆子很大。再比如，不能背离需求，凭借个别优势一厢情愿。户型不怎么样，还要卖那么贵，消费者又不傻，怎会有人买单。泰山华府备案价倒是越备越高，毛坯备案价2.4万元/平方米左右，泰山华府在上面加了4000元/平精装修，这里面的水分就不用说了，可能装修价格越高，消费者的认可度就越低。

最后要提醒广大购房者，泰山华府项目投资额巨大，但去化较慢，很难说开发商没有陷入恶性循环，在青岛网上房地产房源信息表上，我们看到泰山华府房源大批量处于抵押状态，这对购房者而言都是潜在的安全隐患。

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