这可能是史上最全大盘买房攻略，拿走不谢！

　　不知道大家在购买人生第一套住宅的时候，最关注的是什么因素？

　　通勤时间？学位？户型？还是其他？

　　就我个人而言，当初步有了买房的想法之后，以上提到的所有要素，我都想拥有。但低头，又看见手上不多的预算……

　　这时候，往往会有一个新的选项出现在新手买家的面前——

　　一个“要啥啥都有”的大盘。

　　.01

　　广州大盘现状

　　根据统计，人们选择大盘通常有以下两个主要原因:

　　其一，是满足自身对配套的需求。众所周知，在占地面积更大的前提下，大盘通常意味着更全面、更完善的配套。

　　以我们熟悉的亚运城为例。它总建筑面积超500万㎡，常年位居广州热销榜榜首，完善的配套对购房者吸引力不小。

　　18所学校、3条地铁线，还有20万㎡的商业配套，基本上业主的日常生活在亚运城中就可以完成。

　　而选择大盘的第二个原因，是人们增值保值的需求，关于这一点，入手大盘首期的购房者可能感触更深。

　　举两个大家都熟悉的例子：

　　“中国第一邨”祈福新邨1991年面世，开盘均价1500元/㎡；

　　最新组团祈福缤纷汇2016年6月开盘，目前仍然在售，均价3.7-4.2万/㎡。

　　近800亩的广州碧桂园1999年开卖，开盘均价3000元/㎡；

　　20年后，广州碧桂园依旧有组团广州碧桂园·樾时光在售，目前均价3.6-4万/㎡。

　　且不说二者具体涨幅几何，毕竟一个楼盘的价格因素除了受项目体量影响，也和地铁线路开通、名校落地等因素息息相关。

　　我们可以先尝试代入首期购房者的角色，揣摩一下他们的心理：

　　“这个盘可以卖20年！开发商自己也是要赚钱的！一定不会比我入手时更便宜！”

　　当然，20年前的购房者这样思考是没有错的。

　　但是在2020年的当下，各大盘新组团推货量不断，二手挂牌量也看涨，导致大盘的二手卖家处于相对弱势的地位。

　　不过，反过来想，对于买家而言，大盘一手二手都有货，意味着他们有了更多选择。

　　那具体怎么选呢？

　　.02

　　谨记！

　　确定你入手的楼栋区位！

　　如果是购买大盘的一手楼栋，你通常能在售楼部较为便捷地获得项目的楼栋落位图。

　　从户型图上，从区位示意图上，都可以直接看到目前售卖部分的所在区位。

　　比如融创文旅城，分为ABC三个区域，目前主力在售B4区，从地图上我们就基本可以确定楼栋的相对区位了。

　　而如果是购买二手楼盘，则首先需要找到对应的组团名称。

　　比如祈福新邨，你看中的是海晴居、倚云居、青怡居，还是其他？从常用的手机或电脑地图上就能查到对应位置。

　　在以7500亩祈福新邨为代表的大盘中，说的通俗点，如果你和你女朋友住在不同的组团，每天甚至都像谈异地恋。

　　所以入手前，务必确认一下具体区位，才可进行下一步判断。

　　有以下几个方面需要着重考虑：

　　与地铁的相对距离

　　大盘的周边一般都有地铁路网覆盖，这也是刚需购房者选择项目的重要原因之一。

　　但仍需要注意不同组团与地铁的距离。

　　以亚运城为例，整个项目都与海傍站为邻。

　　天荟组团可以说是地铁站上盖了，而目前在售的天韵组团步行至地铁需要2.4公里，因此还需要公交接驳。

　　所以，如果出于地铁通勤需求而入手大盘，PLUS的建议是购买与地铁相对距离更近的组团，减少换乘时间。

　　对应学校和学位配比

　　众所周知，大盘一般会引进名校来为自己的房价坐镇，也藉由学校来打响自己“学位大盘”的名声。

　　但随之而来有不少问题需要注意：

　　如果只有一所名校，能不能覆盖几千上万户业主的孩子？如果不能完全覆盖，孩子又会被派位到哪所学校？

　　这里就不点名了，大家可以参考PLUS之前的推文：

　　涨姿势 | 买了学位房就一定能进名校？大误！（←这个是链接，可以戳它！）

　　此外，有的楼盘会配建一个以上学校，依据组团的不同来划分学校。

　　以万科幸福誉为例，一、二期配套学校为会元学校（小学部），三期对应的学校则为天誉小学。

　　同一个楼盘也能对应不同学校，这是很多购房者没想到的，但这也是大盘的特色，在入手之前务必做好功课。

　　日常消费的便利性

　　如果说大盘的日常生活中，有什么是很重要但常被忽视的，我第一个想到的就是所在楼栋与商业配套的距离。

　　在入住之前，人们通常会想：只要项目里有商业，不用跑到CBD消费就可以了，距离没什么影响。

　　但实际上，它可能是压死上班族的最后一根稻草。

　　试想一下：

　　家里没电池了，楼下没有小卖部，小区里倒是有商场，走过去要20分钟，你去不去？想做顿饭，但前往菜场还需要开车，你开不开？

　　以星河丹提为例，目前项目楼栋已基本建完，内部设有钱大妈和新鲜超市，但数量有限，更多的时候需要专人负责送货上门。

　　这可能是豪宅大盘的特色，不过购买刚需盘的时候就需要额外关注这一点了。

　　户型的居住舒适度

　　卖得久的大盘，还有一个特色是户型会与时俱进。

　　以新世界凯粤湾为例，当我对它的户型印象还停留在下图这个阶段时……

　　2020年五一加推，它就打破了这种认知，我最喜欢的大横厅出现了，户型也四方周正，实用率和采光面、通风效果都得到了改善。

　　所以，建议关注户型居住体验的买家优先购买新房和楼龄更短的二手次新房，会更贴近时下家庭的居住需求。

　　总结来看，大盘因为占地面积大，新旧组团对项目内资源优势的占有不尽相同。

　　在大多数情况下，旧组团交通优势更大，而新组团则有更新颖的产品设计。

　　至于学校、商业等配套，每个组团相对应也会有所差异。

　　所以，切记切记！买房前看清区位图，一定会省了之后不少麻烦！在明确自身前提的需求下去看大盘，更有侧重点，也不怕被忽悠了！

　　

本文首发于微信公众号：广州PLUS。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：王治强 HF013）

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