城鉴 | 温泉镇:“山后”崛起,洼地腾飞

一座百望山将海淀分为山前、山后。

百望山以南被称为“山前”，是海淀历来的骄傲。优质的教育资源，齐全的配套设施让海淀山前的房子一直“奇货可居”，是购房者争相涌入的地方。

而山后区域则一直生活在“山前”的鄙视中，欠发达的经济，不方便的交通等诸多因素让“山后”成为落后的代名词。

但随着海淀的发展以及南部住宅用地越来越少，海淀北部也就是“山后”区域开始崛起，渐渐吸引了北京楼市的目光。

近年来，无论是海淀最大的共有产权房项目——永靓家园的申购摇号，还是“翠湖三杰”限竞房组团的陆续亮相，都无不是楼市热点，赚足了购房者和业内的关注。

尤其是去年位于温泉镇太舟坞村的三个限竞房相继入市，倒挂周边二手房的价格，海淀低总价刚需房的光环，也让更多人重新开始注意温泉镇这个存在感一直不太强的地方。

那么今天的温泉镇发展如何，它的基础配套设施是否完善，区域内的房价又是怎么样的，本期搜狐焦点《城鉴》就将深入走进海淀区温泉镇，细话温泉镇楼市看点。

温泉镇现状

温泉镇，位于海淀区西北，镇域面积33.19平方公里，东南北三面分别被西北旺镇、香山街道和苏家坨镇包围，西面紧邻门头沟区。

目前镇内的轨道交通，以地铁16号线为主。16号线始于苏家坨镇内的北安河地铁站，沿北清路方向向东行驶，自永丰站转向永丰路，目前已通车部分直到西苑枢纽站。

由于目前已开通站点较少，地铁沿线居民不多，因此早晚高峰期间，16号线不会过分拥堵，对于长期挤在昌平线、八通线等线路的人而言，是很好的体验。

道路交通方面，目前从温泉镇进主城区的车辆主要集中在两个方向。一是位于苏家坨镇和温泉镇交界处的北清路；另一条是自西北向东南，斜穿整个温泉镇的温泉路。其中温泉路为主要道路，以道路拥堵为名。

海淀区的教育闻名全国，是北京市的佼佼者，可惜温泉镇的教育水平处在海淀的平均水平线下。在海淀区的17个学区划分中，温泉镇和苏家坨镇合并为温泉苏家坨学区，几乎是海淀区17个学区中教学质量最差的几个学区之一。

基础教育薄弱、高水平学校稀缺，温泉镇开始了后起追击，先后引进了101中学温泉校区、翠微小学温泉分校等名校，增强了本镇的教育水平。

目前，温泉镇内最知名的医院，是位于凯盛家园西北侧的北京老年医院，是北京市医管局直属的非营利性三级综合医院；除此之外，在温泉镇下属的各乡村，还有白家疃卫生室、温泉镇社区卫生服务中心等小型社区医疗场所，满足业主的基本医疗。

同时，位于温泉镇西南、与温泉镇隔百望山而建的三甲医院309医院，也为温泉镇常住居民提供了医疗便利。

目前温泉镇区域内，除了已经拆迁的太舟坞村，还有白家疃村、杨庄社区等城中村。

对于温泉镇，尽管地理位置，教育医疗等配套设施不如海淀城区部分，但是成熟的自然景观和舒适的生活体验，也是温泉镇的一个重要加分项。

温泉镇发展

海淀山后区域虽较山前区域发展较晚，但在海淀北部新区的规划下，在中关村科技园区、永丰产业园等多方利好下，同样在楼市调控的宏观条件下，山后区域进入一个可以比肩山前区域的快速发展期。

随着“中关村科学城扩大至海淀全域”的推进，海淀高新技术和产业聚集地逐渐向北转移，海淀北部区域正以迅猛之势强势崛起，成为中国新的互联网、科技业高地。

作为海淀北部新区的发展核心区域，温泉镇坐拥两大产业园，分别是中关村环保科技示范园和中关村翠湖科技园。

承担着中关村科学城北区创新发展重要任务的中关村环保科技园，内享华为、中国人寿、世界500强圈层，外连地铁稻香湖站一体化进程、北清路升级轨道红利。

翠湖科技园是海淀北部三大园区里，唯一以产城融合原则为基础规划打造的，布局有居住、商业、教育、文化等多层次配套的科技园区。

以“智慧、生态、人文”为规划理念的翠湖产业园，占位北京新总规首都四大定位之一——科技创新中心。

两个科技园均位于温泉镇北部，临近北清路和地铁16号线，交通便利。

目前，已知的大企业，包括华为北京研发总部、中国人寿研发中心等已经逐步落户温泉镇，相信在相关产业的带动下，未来温泉镇的发展更加值得期待。

温泉镇楼市

聊完区域大致情况，说一下温泉镇内的新房及二手房情况。

二手房：

颐阳山水居

颐阳山水居分为东西两区，其中东区临近林语山庄路，是西北旺镇和温泉镇的交界处，从颐阳山水居东区始，正式进入温泉镇地界。

颐阳山水居东区是2000年左右建成的小区，一共14栋楼，基本都是6层楼高，户型以2居到3居为主。

同样，距离东区1.5公里左右的颐阳山水居西区，也是小产权房，尽管物业服务较好，周边基础配套比较齐全。

由于小区距离后厂村、中关村环保科技示范园都比较近，因此在租赁市场上，还是颇受业主喜爱的。

温泉45号院

和颐阳山水居西区隔街相望的温泉45号院，是1995年由北京城建集团打造的商品房，房屋面积集中在70平至120平，目前市场上的均价在50000元每平左右。

由于房子年岁较久，外面看起来比较老气。但是小区的位置极佳，基本位于温泉镇的娱乐核心区，耀莱影城、温泉体育中心等文娱场所，距离小区均在步行可达范围内。

同时该小区还在北京101中学温泉校区的学区范围内，在教育资源匮乏的温泉镇，101中学分校对孩子而言几乎是最好的选择。

尚峰尚水

正源尚峰尚水位于白家疃路以西，是2012年左右建成的新房，前后共有四期，建设用地面积12.43万平米，总建筑面积25.69万平米，有包括公寓、洋房、别墅等多样产品。

其中住宅产品主要是94平米的两居和131-151平的大三居，目前在售新房均价在60000元每平至65000元每平间，但是由于大部分新房未满5年，交易时买方需要缴纳税费较高。

庞大的社区体积，周边是各式各样的底商，从基本的超市餐馆，到宠物店、幼儿园，尚峰尚水区域内的生活氛围十分浓厚。

白家疃村

位于尚峰尚水南面的，是温泉镇白家疃村。白家疃村有11.2平方公里的面积，是海淀区域内，面积比较大的村子。

村子里土地由于性质问题，不能出让售卖，因此白家疃村里遍布村民自建的矮楼，供在附近上班的北漂一族居住。

新房：

温泉镇三个限竞房山屿湖、紫郡澜园、翡翠云图，在地理位置上非常靠近，彼此相邻，都位于翠湖科技园。

向北2公里为16号线屯佃站，未来将享受相同的周边配套和交通出行。此外，价格方面也较为接近，单价在5.3万元左右。

不过，在产品上，三个项目有其差异性。山屿湖和紫郡澜园都选择主流的89平方米小三居设计，兼顾一部分大户型洋房或叠拼。万科翡翠云图最小的也是146平方米大平层，且套数不多，可选择性较小。

去年3月中下旬海淀“翠湖三杰”相继开盘，万科翡翠云图80套146平洋房当天全部售罄，山屿湖192套洋房选房四小时宣布售罄，葛洲坝紫郡兰园开盘一次性推出全部房源1398套房源，130平三居和139平四居已售罄。

虽然位于海淀区，但三个项目周边配套一般，商业更多依赖2公里外的温泉镇。

此外，交通现阶段还不够便利，距离地铁的“最后一公里”问题有待解决，且周围自驾路段也较为拥堵，要等后续道路交通的改善才能缓解。

从二手房情况看，翠湖科技园附近已经形成了一、二手房价格倒挂。根据链家显示的数据，附近的二手房价格超过了5.5万元/平方米，项目南侧的保利西山林语价格在6.1万元/平方米。

总体来说，位置偏、周边配套一般、交通不便，是“翠湖三兄弟”短时间内难以改善的硬伤。但作为海淀区少有的低价新房，价格上的优势也让不少人心动。

焦点评述

海淀北部区域以前出让的多是产业用地，新盘供应有限，累积了一部分地缘客户，但这仅仅是海淀购房需求的一小部分。

未来，海淀北部将与整个京北片区的项目正面竞争，而能覆盖的客群范围也很大，伴随着地铁交通，北至昌平、南至大兴，都存在潜在的购房需求。

虽然目前温泉镇各项配套欠佳，不过，毕竟有海淀的整体规划背书，未来配套的陆续改善也在计划之中，该地的楼市价值也将值得期待。

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