丁祖昱：6月新房销售突破2万亿，新开工面积创历史新高

  上半年全国经济运行先降后升、稳步复苏，其中房地产行业起到了重要支撑作用。全国开发投资、新房销售等主要指标增速业经历了V型逆转。

  7月16日，国家统计局公布了2020年上半年国民经济运行情况以及房地产业开发投资及销售情况。

  1-6月，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%，1-5月为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。

6月新房销售突破2万亿，新开工

  其中，东部地区房地产开发投资33940亿元，同比增长2.3%，1-5月为下降0.1%；中部地区投资12272亿元，下降4.8%，降幅收窄2.0个百分点；西部地区投资14242亿元，增长7.6%，增速提高2.0个百分点；东北地区投资2326亿元，增长1.0%，增速提高0.5个百分点。

6月新房销售突破2万亿，新开工

  总体来说，二季度经济明显好转，GDP同比增长3.2%。房地产业增长强劲，对经济恢复支撑明显，6月商品房销售金额突破2万亿；新开工、拿地均创新高，带动上半年房地产开发投资额增速由负转正。

  1、6月销售金额突破2万亿元

  国家统计局数据显示，1-6月，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1-5月收窄5.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。

6月新房销售突破2万亿，新开工

  具体来看，6月全国商品房销售规模环比增40%，为疫后新高，销售金额刷新近3年年中单月记录。6月商品房销售金额突破2万亿元，同比增长9%，超过2018年及2019年同期。销售面积超过2亿平方米，同比增2.1%。在此拉动下，2020年前6月销售面积、金额累计同比跌幅收窄至8.4%和5.4%。整体从规模与增速来看，上半年全国楼市在经历了销售规模20年新低后完成了V型反转，至年中已再创新高。

  从各区域、各能级城市市场情况来看，东部、西部复苏最快。1-6月，东部地区商品房销售面积28511万平方米，同比下降5.4%，降幅比1-5月收窄4.5个百分点；销售额37119亿元，下降1.6%，降幅收窄6.1个百分点。中部地区商品房销售面积18450万平方米，下降14.1%，降幅收窄3.2个百分点；销售额13147亿元，下降14.4%，降幅收窄4.1个百分点。西部地区商品房销售面积19908万平方米，下降5.6%，降幅收窄3.7个百分点；销售额14484亿元，下降4.6%，降幅收窄4.4个百分点。东北地区商品房销售面积2534万平方米，下降17.3%，降幅收窄5.1个百分点；销售额2144亿元，下降12.5%，降幅收窄7.0个百分点。

6月新房销售突破2万亿，新开工

  具体到城市市场而言，核心一二线城市项目再现“万人摇号”，仅上半年就有27城共计277个项目认筹率超100%，主要集中在宁波、南京、成都、上海等核心一、二线城市的中高端项目。

  初步测算，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

  我们认为，疫后年中销售节点不同区域、不同能级间市场分化尤为明显，东部、西部和核心一二线城市楼市快速修复是6月全国销售金额再创新高的主要支撑力，而上半年全国楼市销售增速得以实现V型逆转则主要依赖于坚挺的改善性需求的持续释放。

数据来源：国家统计局

  2、上半年累计同比增速转正

  6月全国房地产开发投资额完成16860万元，同比增长8.54%，单月创20年以来新高。受此推动，1-6月房地产开发投资额累计增速由负转正。

  6月开发投资额激增至历史新高，主要以前期积压新开工面积集中释放为主要推动，同时土地市场的快速回升也提供了一定支撑。具体而言，受疫情影响，前4月全国房屋新开工面积始终不及2019年同期水平。随着年中业绩节点的到来，加上全国大中城市疫情见稳、建筑业完全复工，房企纷纷自6月起加强施工强度。

  此外，疫后核心城市持续放出重点地段优质地块，土拍市场持续回暖，核心城市土拍溢价率维持高位。考虑到新开工施工有累计放量因素，因此预计在节点过后全国开发投资额将有所回落，但单月规模仍将维持较高水平，且累计增速将继续增长。

数据来源：国家统计局

  3、6月新开工同比增8.9%创历史新高

  6月房屋新开工面积28003万平方米，环比大增28.7%，同比增8.9%，创历史新高。在此拉动下，上半年累计同比跌幅较前5月收窄5.2pts，至7.6%。

  这主要是因为，上半年积压的开工需求集中释放，推动单月规模走高，后续将见顶回落，但有望维持高位。一方面，本月虽然单月新开工面积创历史新高，但上半年累计开工面积较2019年同期仍跌7.6%；另一方面，从历年规律来看，新开工面积下半年规模普遍低于上半年，因此后续新开工规模回落也是自然现象。

数据来源：国家统计局

  从土地购置面积来看，上半年累计同比已基本持平，仅微跌0.9%。在核心城市优质地块持续放出下，全国土地市场成交规模稳步增加。目前土拍市场“过热”，部分城市土拍高溢价地块频出。随着全国经济稳步复苏，后续各地方政府或将出手收紧供地节奏并出台一定调控措施。如绍兴已出台通知规定土拍溢价率范围。因此，综合供求两方面分析来看，预计后续全国土地购置面积将有小幅回落，累计增速也将由升转稳。

数据来源：国家统计局

  综上所述，我们对于后市给出如下几点判断：上半年全国经济运行先降后升、稳步复苏，其中房地产行业起到了重要支撑作用。全国开发投资、新房销售等主要指标增速业经历了V型逆转。至6月，全国单月新房销售、新开工、开发投资额、土地购置等均已超过2019年同期，目前房地产业已基本恢复正常水平。

  从商品房销售来看，“万人摇”等现象表明，以核心城市为主的改善型置业市场火热，但需要注意的是，一方面发达城市与欠发达城市楼市表现分化严重，中部、东北部地区销售规模仍处于较低水平；另一方面上半年商品房销售面积、金额等累计同比指标依旧为负。

  考虑到深圳、宁波等核心城市已率先对上半年楼市出现的问题对限购、限贷等调控政策作进一步收紧。因此，在全国市场分化持续、核心城市陆续跟进收紧调控下，后续短期新房销售规模将受到一定影响。

  对于土地购置、新开工、建安施工而言，考虑到新开工及施工面积在6月见顶后将大概率回落；土地购置面积在第三季度也将有所降低，预计全国房地产开发投资额在短期也将面临回调，整体增速也将放缓。

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