爆炒之后,学位房的风险来了!

枪打出头鸟，爆炒之后，风险必然如约而至。

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4月4日，深圳市教育局召开了2020年普通中小学招生入学工作政策解读新闻会。这次新闻会的内容实际是对今年1月17日广东省教育厅发布的《关于进一步规范普通中小学招生入学工作的指导意见》的落实和强化。一共有11个政策值得认真关注：一、义务教育免试就近入学动真格，“没条件、没过度、没商量”地落实；二、义务教育阶段特长生招生清零；三、取消高中直升生；四、面向全区招生且报名人数超过招生计划数的民办义务教育学校，全部实行电脑随机摇号录取；五、全面推行公办民办学校同步招生，对点招、掐尖招生等零容忍；六、高中自主招生实行全市统筹；七、逐步消除大班额；八、落实特殊教育“全覆盖，静拒绝”，残疾儿童、少年义务教育入学率要从去年的90%提高到95%以上；九、现役军人、防护医务人员等特殊人群的子女入学指引政策更加清晰明了，国家和省都有明确的政策和要求；十、计生入学积分方面，独生子女和二孩的积分无区别；十一、建立考核和问责双机制。归纳出来两个重点中的重点就是：1、就近入学没商量，点招掐尖零容忍，特长生清零。2、民办学校就近免试入学，报名数超过计划数电脑摇号派位。1月份广东省的指导政策出炉后，我曾写过一篇文章，不太看好这个政策会利空学位房；但这次深圳教育局政策出台后，我认为必须重视起来，学位房有可能重新洗牌。第一，广东省教育厅和深圳市教育局发布的政策内容相近，但县官不如现管，落实力度不能比；第二，这次会议措词之严厉史无前例，包括“零容忍”“没商量”“清零”等等，结合深圳政府的执政能力，政策最终落实有不小的概率；第三，这一轮房价上涨，学区房是领涨先锋，炒作严重，在政府看来，这股歪风有必要刹一刹了。

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第一点，就近入学没商量，点招掐尖零容忍。深圳市教育局基础教育处处长姚一勤在会议上表示：全市直属学校，尤其是四大名校的义务教育招生要依法、依规、依文件，各学校校长要有大局意识、规矩意识、红线意识，对点招、掐尖等违规招生行为零容忍，必须追责问责。规矩意识、红线意识、零容忍、追责问责，深圳市教育局这话说的已经很重了，发出如此严厉的警告，并直接把四大拎出来敲打，想必是忍很久了。四大中除了深圳外国语的点招有官方授权之外，其他三大都属于违规点招，这其中点招风气最盛的就是深中。深中，小升初升学暗语为凤凰木。凤凰木招生会在深中官网投递简历，深中通过简历来筛选考试资格，5、6月份在深中初中部举行考试，被称为“烧烤活动”。

深中择优班有著名的3+2和3+3两种模式。3+2，又称整体实验体系竞赛班，在高中部上课，采用学校自行编制的教材，比通用课本难度大，进度快，整体课程比普通班和实验班都快，在高二就可进行高考。3+3，又称整体教育实验课程体系实验班，在初中部上课，平时与初中部普通班学生几乎无接触，数学课和3+2共同采用学校自行编制的教材，比通用课本难度大，进度快，整体课程比普通班快。如何进入深中的3+2、3+3?1、参加BS（杯赛）拿奖。五六年级积极参加含量金量高的奥数BS并拿到金奖，希望杯、春蕾杯金奖，较大概率拿到深中抛来的橄榄枝，头奖外其他不错的奖项，也可能拿到深中烧烤的入场券，再择优录取。2、拿到华附入场券广东奥校（华南师范附属中学）每年会面向全省公开招生，深圳每年会有10-20个学生被录取，这些孩子通常会收到深中抛来的橄榄枝。3、自荐及推荐坊间传言部分学校及机构可以向深中推荐学生参加“活动”。深中择优生占比有多少?2018年，深中初中16个班级，地段生的普通班有8个，3+2有4个班，3+3有4个，择优生共计8个班占比50%，深中每年四大八大的高升学率怎么来的不言而喻。

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深圳高级中学，同样分为地段生、特长生和点招生三类。2017年，深高级特长生录取了70名，点招生南北校区各录取了100多名，还通过人机考试点考了100多名，最后录取人数不详。附：深高点招流程

深实验，除了常规的杯赛选拔之外，还有实验坑班，每年坑班都有一定的录取比例。深实验还曾经在官网发布过“地段生拔尖生预备班”的招生简章，被举报后删除了。

深圳名校，四大点招风气最盛。四大之下，其他各名校都有不同程度的点招。不客气地说，不少名校的成绩是靠点招来维持的，名校每年象拼军备竞赛一样来拼点招生的数量和质量。深圳教育局4月4日的政策，是针对越来越严重的点招风和涨势疯狂的学位房发布的。如果政策执行到位，名校点招被禁止或严重遏制，会产生什么后果?1、点招生占比过高、过度依赖点招生源的名校受影响最大，成绩很可能直线下滑，比如深中；2、多年占据榜首、点招比例不低的部分名校成绩开始不稳定，很难再做到常年霸榜；3、点招生占比少的二类名校排名很可能上升，晋升为一类；4、普通学校增加了逆袭的机会；5、学位房重新洗牌，各片区学位房的价值会跟随新的排名上升或滑落。

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再来看民办学校，主要有两点政策，一是免试就近入学，二是报名人数超计划人数电脑随机派位，直接砍掉了民办学校掐尖择优的权利。

这项政策肯定利空民校，深圳的民办学校本来就生存空间狭窄，少数民校靠着择优特权取得了优异的成绩，不断拓展知名度和生存空间，择优一旦被剥夺，成绩必然大幅下滑。

短期内会利好优质民办学校附近的楼盘，比如紧邻民办名校北大附中的星海名城业主已联合起来，准备请愿教育局，让星海名城的学生优先就读北大附中。

不过，这类利好只是暂时的，民办学校的好成绩完全依赖择优生，一旦择优全部变为地段生源，成绩无法维持，光环立刻崩塌，自然撑不起学位房的概念，更带动不了房价。

这轮大涨，学位房成了炒作先锋，部分小户型上涨了50%之后，还在被炒房客盲目推高。

这次教育局发布的政策无疑是兜头一盆冷水，对学位房发出一级警示，可惜的是，很多人还沉浸在狂欢之中，无暇顾及，或者说毫不在意。

教育政策的落地确实很难，但本轮学位房的炒作过分高调，加上深圳政府史无前例的严厉表态，我认为一定要抱谨慎敬畏的心态，有的学位房不宜再盲目追高了，高位接盘，然后高台跳水的滋味可不好受。

不过另一方面，即使政策完全落地，点招被完全禁止，学位房也不会被消灭。

只要有竞争，就必然会分出高下。为了谨慎起见，已经高位的学位房后续该怎么买?

我的意见：

1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；

2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校；

3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校；

4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注；

5、如果是自用，要重点关注名校成绩的水分有多大，不要让自己的孩子沦为四大八大升学榜上的分母和炮灰。

来源：米宅

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