旧房装电梯全覆盖!今年老小区业主迎2大喜事,新规下升值在即

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今年以来，二手房卖家的日子不好过。

因为2-3月份无法带看的原因，近几个月以来，全国二手房挂牌量急剧增加。

南京二手房挂牌量从2019年初的3.8万套，飙升到如今的9.2万套。一年半时间，二手房挂牌量飙涨1.4倍。

成都最新的挂牌量就已高达13.6万套，而2019年初仅为6万套。一年半时间，二手房挂牌量增长1.3倍，最近几个月每月新增房源3万套，而月成交不到1万套。

重庆，武汉，成都，郑州四个城市挂牌量都在10w套以上。

与深圳、杭州等地新房市场动辄“万人抢房”不同的是，二手房市场正变得日益冰冷，在不断增加的“抛压”之下，一二手房出现了“冰火两重天”的现象。

事实上，如果你的房子房龄在10年以内，地段不错，同样也可以享受到高溢价，市场里从不缺买家。

但是，年复一年的折旧，对于房龄动辄20年以上的老旧小区来说，打击尤其大。

原因有二。

1，棚改熄火，近两年年均棚改任务总量不及2016-2018年的一半，货币化安置退出，指望买老房子押注拆迁的人，愿望就此落空，进一步打压买卖老旧二手房的需求。

2，北京、重庆、成都、深圳、上海多地开始推行“多校划片”，尤其是以北京西城为代表的优质教育资源片区，连全国顶尖的学qu房都无法保证100%上名校了，其他地区的“老破小”更没有多少人稀罕了。

难道老旧二手房以后就没有任何“翻身”的可能性吗？

也不尽然，今年老小区业主迎来了2个“喜事”，新规下，老房子的“升值空间”也会变大。

第一，旧房装电梯正在向“全覆盖”迈进。

7月13日，市房管局组织召开全市既有多层住宅加装电梯工作会议，其中提到了两个“全覆盖”。

一是在前期可行性评估方面，要指导街镇尽快完成小区加装电梯可行性评估的全覆盖。

二在目标任务方面，要实现各区每个街镇有加装电梯启动实例的全覆盖。

除了会议推进以外，近日松江首批老房加装电梯项目签约，实现“0”的突破，老年居民告别“下楼难”。

该小区属于动迁房、商品房混合小区，共有15栋楼，176户居民，老龄化程度相对较高，根据小区物业的民意问卷调查，三分之二以上的居民希望能加装电梯。

除了上海，北京、江苏、浙江也都在推进多层住宅加装电梯。

据北京日报报道，北京发布25项地方标准，其中，《住宅设计规范》规定，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。

江苏发布《住宅设计标准》修订的征求意见稿，将设置电梯的标准提高，明确四层及四层以上住宅或住户入口层在楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯并满足无障碍使用要求。

此前浙江省住建厅发布新版《浙江省住宅设计标准》，明确“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯。”

一边是旧房装电梯“全覆盖”，另一边是新建住宅4层以上必须装电梯，随着时间推移，大部分老小区的房龄越来越久，加装电梯必然是大势所趋。

对不少二手房老房子来说，容积率低、居住密度低，本来称得上很宜居，之所以卖不上价格，问题就在于上下楼梯太不方便，加装电梯对房屋价值的提升是肉眼可见的。

第二，住房维修资金大“算账”。

前段时间，财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》，自2021年1月1日起施行，住宅专项维修资金应当作为独立的会计主体进行会计核算。

也就是说，从明年开始，房屋维修资金的账户，要实行专户存储、专款专用，把维修基金和代管机构的自身资产独立开来。

此外，商品住宅和原来的公用房（比如直管公有住房、单位自管产等老房子），要分别建账核算，独立核算后，业主交的维修基金确认为收入，期末转为净资产。

根据中国物业管理协会数据统计，我国收缴的房屋维修资金在5000亿元左右，目前各地提取率很低，大部分都在3%以下。

之所以要给住房维修资金“算账”，就是为了给老旧小区改造提供“资金支撑”。

上文提到的加装电梯，还有院内道路平整，水电暖气改造，外立面翻新，这些好政策要落到实处，必须有资金支持，光靠财政补贴和居民出资肯定不行，此时住房维修资金就派上了大用场。

一边是居住环境肉眼可见的改善，另一边是雄厚的资金支持，对老小区业主来说，2020年可以称得上是“翻身”元年了。

根据住建部的规划，今年计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年的规模要增加一倍以上，主要以2000年以前的小区为主。

可以肯定的是，随着各地老小区房龄持续增加，2000年以后的小区也会逐步纳入“装电梯”、“旧房改造”的范围中来。

不过，有一点要指出的是，能打开“升值空间”的房子，除了居住条件的改善之外，区位、地段、配套也缺一不可，一二线城市显然更有优势。

对人口常年持续流出的三四线城市来说，新房市场依然是第一选择，即便有“旧改”因素加持，长期来看也很难保值。

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