透市|上海半年卖地同比近翻番 第三季度再迎窗口期

“侬拿了几块地？”

全国土地市场风起云涌，上海也不例外。2020年上半年，上海土地市场实现供需两端双涨。中国指数研究院数据显示，今年1-6月一线城市收金总额为3920亿元，较去年同期增加78%，上海上半年卖地揽金1350亿元同比增长97%，占据一线城市总卖地收入比重的34.44%。

疫情影响下的魔都，上半年土地市场不乏独具特色的精彩瞬间，既有2月冰点期的311亿地王重燃市场战火，也有2020年首次推出无自持纯住宅地块就涉嫌被“围标”，亦有极具吸引力的临港计划开启“大批发”供地模式……

风起云涌的上海滩，从来不缺故事。下半年的土地市场，又将发生什么？

5月放量6月成交 无自持地块引爆市场

2020年上半年一线城市土地市场表现中，上海成交金额及增幅均处于首位。

来源：中国指数研究院

中指院数据显示，2020年1-6月，上海市共计推出土地165宗，成交171宗，土地出让金达到1350亿元，同比增长97%，增速接近一倍。其中，共推出住宅用地71宗，合计339万平方米，同比上涨19%；成交73宗，合计388万平方米，同比上涨41%。

分季度来看，二季度上海土地市场成交数量远超第一季度。纵览一季度，上海共计出让30幅地块，总吸金597.3亿元，同比增长82.8%。其中，出让宅地（含商住地）13幅，出让商地（含其他性质）12幅， 出让租赁住房用地5幅。

进入4月，上海发改委发文表示，将夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量。4月21日下午，上海土地交易市场举行2020年首场土地出让和区域发展宣介会，嘉定、宝山、浦东、静安四区共约50幅土地集中推介。现场共有保利、金地、融创、龙湖、金茂、华发等10家开发企业代表现场参会。

种种复苏表现，让上海土地市场在二季度快速升温。4-6月，上海土地出让达到141幅，相较于一季度的30幅大增370%，其中宅地60宗，相较一季度的13宗增长361.53%。

来源：同策研究院

相比之下，5月、6月表现较为抢眼，其中，5月达到集中供应顶峰，6月迎来成交高点。同策研究院的数据显示，供应方面，上海5月份土地供应规划建筑面积908.88万平方米，相较于5月份的306.56万平方米上涨196.48%。住宅部分规划建筑面积占比近七成达到602.23万平方米，同比增长306%。成交方面，上海6月份成交规划建筑面积926.47万平方米，同比增长236.03%，住宅部分成交面积达到629.32，同比大增445.39%。

据统计，1-6月，上海成交的73宗住宅用地中共23宗为溢价出让，平均溢价率为5%，较去年同期上涨1个百分点。业内人士分析，二季度以来，上海宅地溢价率有所攀升，6月更是达到近一年来的峰值，主要是由于二季度土拍市场回暖，优质宅地密集入市，使得上半年的平均溢价率增加。

论溢价率，还得看万达。6月11日，万达以总价12.39亿元拿下临港一地块。13天后再以8.1亿元竞得临港重装备产业区一宗商住用地。其中，一宅地溢价率高达53.13%，为上半年在上海拍出的宅地中溢价率最高。

此外，在6月，上海成交的18宗宅地中共有14宗为溢价出让，平均溢价率为17%，较上月上涨15个百分点。从区域来看，郊区仍为成交主力，其中临港作为上海大力发展地区，优惠政策聚集，市场成交占比高，多幅地块高溢价率成交，更有2幅商办地块溢价率突破100%。临港土拍市场升温，也拉高了上海整个土地市场的成交溢价率。

香港置地一战成王 中小房企拿地热情高涨

风云变幻的上海土地市场，有人拿地最多，有人花钱最多。

2020年上半年上海拿地金额排行榜中，香港置地以311亿元高居榜首。正是依靠此次地块的成交，香港置地在上半年全国拿地金额榜单中冲上全国20强，排名16位。香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块，占上海上半年总出让金的23.03%。这块地不仅刷新了上海有史以来公开出让土地的总价纪录，同时也成为了仅次于2019年新鸿基香港422.32亿（港币）西九龙高铁上盖地块的全国总价地王。

业内人士分析，这幅地块顺利成交，不仅让香港置地赚尽眼球，也给处于阴霾中的市场传递了信心，表明房企继续看好后市。

来源：中国指数研究院

从交易数量来看，2020年上半年大名城积极补仓，以5幅的地块数量位居房企榜首。上半年，大名城在上海拿地超过46亿元，“大手笔”购地，与大名城华东区域土储告急不无关系。资料显示，三个在售项目——大名城名郡、大名悦华庭和大名城紫金轩已近售罄状态，当前大名城在上海的土储已几乎耗尽。

自公司2015年宣布向“产业+资本”转型到2019年彻底放弃金融投资及租赁业务的5年间，大名城的土地储备步步下滑。数据显示，2015-2019年，大名城的期末规划计容建面分别约为2397.5万方、419.0万方、408.9万方、357.2万方及237.9万方。截至2019年末，其在华东区域的土储已彻底见底。

大名城在2019年年报中表示，2020年要继续聚焦发展一、二线城市，大力发展以上海为核心的长三角一体化城市群项目的获取。显然，加大马力深耕上海无疑是该战略下的一大动作。

在上海上半年拿地金额前10名房企中，除金地、中海、招商蛇口等千亿级别房企中，百亿级别如览海控股、建发、浦发等中小房企占比达到7成。

究其原因，除去自身需要补仓外，上海土地出让方式的改变以及无自持地块的增加推高了中小房企的拿地热情。

4月10日以后，上海出让土地的规则做了微调。比如，有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。而此前多为“三人”。出让方式的微调可以增加竞买公平性和难度。

来源：上海土地出让相关文件

2020年6月，多幅住宅地块无自持要求，仅要求配建一定比例保障房，房企拿地热情高涨。据悉，自从2017年楼市调控以来，住宅土地出让除了崇明、金山没有15%自持外，其余区都有此要求。

业内人士分析，对房企而言这15%就是重资产且不可周转，无形中增加了企业的财务负担，至今房企都没有理想的处理方案。也正因为15%自持，导致最近2年上海土地市场很少看到溢价成交现象，底价拿地成为常态。

7月宅地供应超八成 三季度成重要窗口期

2020年进入下半场，上海土地市场似乎热情不减。

7月3日，上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块竞价出让。由绿城、招商蛇口、华发、融创、融信、保利和龙光组成的7位竞买方，经过2个半小时争夺后，由招商蛇口旗下太仓嘉商商务咨询有限公司竞得，成交价为44.04亿元，溢价28.4%，成交楼板价约为8.11万元/平方米。

据了解，该地块正是此前“中海围标事件”中的目标地块，位置优越而且自持要求不高的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块曾被中海地产以起拍价34.3亿元拿下，溢价率为零，平均楼面价6.3万元/平方米。但由于出让活动存在异议，地块曾被终止出让。

7月9日，上海6宗地块集中出让，总成交价75.45亿元。其中，龙光以23.82亿元、溢价率19%拿下202010501号地块，首次进驻上海。

上海土地市场官网显示，7月份，上海计划出让20宗经营性地块，总起价达350.49亿元。其中，宅地就有17宗，总建筑面积135.5万平方米，占比超8成达到84.7%。

业内人士分析，为吸引房企，上海下半年还会有不少优质地块入市，比如市区等区位好的住宅地块。同时，受疫情影响，第四季度反弹的可能性较大，而三季度也将是土地市场集中放量的窗口期。

资料显示，7月开始上海有多幅市中心区域地块挂牌出让。其中，杨浦区2宗宅地、虹口区1宗宅地和长宁区1宗商地。此外，临港作为上海大力发展的地区，诸多优惠政策聚集于此，预计今后临港土地交易将占据上海土地市场的较高比重。据悉，临港新片区今年计划出让152幅地块，其中，住宅地块43幅，商业地块58幅。

此外，近几年大量房企的发展重心聚焦一二线城市，并且不少房企把总部迁至上海，上海土地市场的竞争依然相当激烈。业内人士分析，上半年龙头房企土地市场的补仓动作不明显，不排除下半年加大投入的可能。

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