上海半年卖地1313亿 哪些房企在“抢食”?

来源：国际金融报   记者 孙婉秋 马子骄

　　日历翻至七月，上半年火热的土地市场终于落下帷幕。

　　中国指数研究院统计显示，2020年1-6月全国300城市土地出让总金额为23716亿元，同比增长3%。其中，杭州上半年收金1564亿元，连续三年居年中榜首，上海以1313亿元紧随其后。

　　和整体大环境相似，上半年，上海土拍市场也呈现出先抑后扬的基调。受疫情影响，3月份仅成交2地块，4月逐渐恢复至6块，5、6月更是持续走高至11、18块地。

　　163宗地，1313亿

　　纵观上半年申城土地市场，量价齐升和百花齐放是其中最为显著的两大特征。

　　一季度受疫情影响，全国300城土地交易同比减少。二季度，各地政府开始明显加大土地供应力度。4月，上海祭出“组合拳”支持土地市场，明确加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量。

　　各区域开始积极推介，去年因人才新政而站上风口的临港在推介会上宣布，全年临港新片区将出让152幅地块，其中住宅43幅，商业地块58幅，152幅地块中上半年计划出让81幅，主要集中在5、6月份。随后，嘉定、宝山、浦东、静安四区也一次性推介50幅地块。

　　开仓放粮的效果显而易见。上半年，上海总计出让163宗地块，其中涉宅用地47宗。对比来看，2019年上海共出让62幅(涉)宅地，2018年仅34幅。这也意味着上海土地市场连续三年在持续放量。今年上半年出让的（涉）宅地块已达去年全年75%，超过前年全年总量。

　　成交金额方面，中国指数研究院统计显示，2020年1-6月，上海土地出让收入为1313亿元，近乎为去年同期（687亿元）的2倍。

　　除了量价齐升外，上半年，上海的土地市场更呈现出热闹的百花齐放。相较于往年国有背景开发商和规模性龙头房企成大赢家，今年地块的出让结果更加分散。47块涉宅地块被33家不同的房企瓜分。除了常见的万科、保利、金地等，还有许久未在上海有公开斩获的宝华、上海大家、象屿、红星、正荣等。

　　上述现象主要是由于虹口地块围标事件后，上海土拍规则发生了改变。此前，上海市土地出让的有效申请人普遍是以“3人”为分界线，即参与报名的房企超过3家时，通过综合评分选出总分排名前3的房企，进入最后的招标出让环节。而国企和龙头房企通常在“评分制”中占据优势，很多中小房企甚至没有机会进入竞价环节。

　　4月后这一政策有所松动，名额由“3人”变为“6人”，有些地块甚至提高至“10人”，很多中小房企由此拿到竞价环节的入场券，而渴望在申城开疆拓土的它们也通过一掷千金拿下了期望中的地块。

　　卖地大户是远郊

　　虽然上半年上海放出了47幅涉宅地块，但位于配套成熟、寸土寸金市中心的依然屈指可数，远郊区域仍然是交易主力。

　　具体来看，浦东新区以11幅成为卖地大户，其中8幅位于临港，另外3幅分别位于唐镇、高桥等远郊地区。根据临港计划开启的“大批发”模式——全年出让152幅地块，住宅43幅，下半年临港仍将有逾30幅宅地出让。

　　放出9幅地块的青浦区域和7幅地块的宝山区紧随浦东之后。嘉定、奉贤、松江分别出让了6幅、4幅、3幅地块，金山和闵行各出让2幅。长宁和黄浦无地可放，崇明、静安、普陀、徐汇均放出1幅。

　　然而，即便浦东、青浦成为“卖地大户”，但由于地块所处位置较为偏远，价值较市区依然有不小的差距。从收金结果来看，徐汇区以310.5亿元位居榜首，其2月拍出的黄浦江南延伸段WS3单元组团地块，共有28个分地块构成，成交总价高达310.5亿元，一举刷新了上海土地交易的总价纪录。仅此一幅地块的收入便超过浦东、青浦的19幅地块的总和。

　　除徐汇、浦东、青浦外，宝山、嘉定两区上半年土地收入也超百亿，普陀区和崇明区以9.1亿元和6.6亿元排名末端。

　　哪些房企是赢家

　　从交易数量来看，大名城成为最终赢家。6个月时间里，大名城积极补仓，除了浦东2幅地块外，在松江、青浦、奉贤均有收获，以5幅的数量位居房企榜首。

　　上半年，大名城在上海拿地超过45亿元，而其2019年全年净利润不过7.44亿元，如此出血式的“补仓”是因为当前大名城在上海的土储已几乎耗尽，三个在售项目——大名城名郡、大名悦华庭和大名城紫金轩已近售罄状态。这也意味着，大名城在其营收重要贡献城市上海的余粮已不多，如不及时补仓或将被动退出。其在2019年年报中透露的战略方向是“2020年要继续聚焦发展一、二线城市，大力发展以上海为核心的长三角一体化城市群项目的获取……”加大马力深耕上海无疑是这一战略下的一大动作。

　　虽然大名城拿下5幅地块，但交易金额仅排在第五名，高居榜首的是斥资近311亿元拿下徐汇区黄浦江南延伸段的香港置地。该地块为超大型综合体，可售商品住宅占比仅约2.5%。这一交易作价也是上半年全国住宅用地成交总价第一，高于第二名龙光在深圳所拿地块近200亿元。

　　上半年，上海第二高价地块由央视主持人董卿丈夫密春雷的览海控股以底价60亿元摘得，该地块是静安区一宗商地，楼面价达50846元/平方米。

　　除了大名城之外，港城开发、金地、万科也马不停蹄拿下了3幅地块。其中，金地斥资93亿元夺下嘉定2幅地块和青浦1地块，溢价率在20%-35%左右。

　　万科则在宝山杨行连夺3个旧改项目，且均为0溢价拿地，成本较低，项目后期联动性较强。

　　去年以38.81亿元的总价拿下青浦区徐泾板块四幅宅地后，瑞安上半年再度于青浦夺下2幅地块。其自2010年开始已经在“大虹桥”投资，瑞安房地产主席罗瑞康曾表示，一直坚定看好长三角贸易及虹桥商业枢纽的前景。

　　今年以来对规模诉求愈发强烈的建发除了在大本营厦门加大拿地力度外，也在发力上海，宝山拿地后不久又在闵行落子，总计金额35.32亿元。

　　临港启动“大批发”后，万达也成为常客。6月11日，万达以总价12.39亿元拿下临港一地块后，13天后再以8.1亿元竞得临港重装备产业区一宗商住用地。其中一宅地溢价率高达53.13%，为上半年在上海拍出的宅地中溢价率最高。

　　此外，大家地产、光明、红星、景瑞、新城、徐汇、阳光城、豫园商城、正荣等也成功完成补仓。

　　通过收购华侨城曲线进入上海市场的祥源控股，今年上半年终于在一级市场拿下地块。6月16日，祥源控股以10.74亿元摘得嘉定南翔一宅地，这也是南翔在经历了近6年的长期“断供”后再出宅地。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦在接受记者采访时表示，随着大量房企重心聚焦一二线城市，且不少将总部迁至上海，上海土地市场的竞争会愈发激烈。考虑到维持市场活跃度，预计下半年还会有不少没有自持要求的土地入市，此类土地往往会产生20%到30%的溢价。

　　卢文曦判断，今年上半年部分龙头房企在上海土地市场的补仓动作并不明显，不排除下半年有加大投入的可能。而临港片区作为上海大力发展的地区，汇集了诸多优惠政策，预计今后临港的土地交易将持续占据上海土地市场的较大比重。

（责任编辑：刘朋）

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