全球私人房地产投资风向标

  在全球低回报的大环境下，去年商业房地产吸引了3300亿美元的私人资本。房地产投资在客户资金投资中所占的比例为28%，超过了股票(23%)或固定收益(17%)。

  全球房地产顾问公司莱坊发布了2020年的《财富报告》。该报告为全世界超高净值人士私人理财和优质豪宅资产配置提供了独特的全球视野。

  根据莱坊最新的财富规模评估模型计算，全球净资产达到3,000万美元或以上的超高净值人群(含自住住宅在内,资产净值超过3000万美元人士)增长了6.4%。态度调查显示，63%的受访者表示，他们客户的财富在2019年有所增加，只有11%的人表示财富缩水。

  在全球范围内，超高净值人士的数量在2019年增加了3.1万，历年总人数超过51.32万人。北美地区遥遥领先，超高净值人士的数量是欧洲的两倍多。而亚洲正在迅速缩小与欧洲的差距。中国以61,587名超高净值人士在榜单中位列第二，超越欧洲各国。

  报告预测2019年到2024年的五年间，全球超级富豪人数将增长27%，达到近650,000人。到2024年，亚洲将成为世界第二大财富中心，预计未来五年的增幅为44%。但是，虽然亚洲的超高净值人士增长迅猛，其数量仍将只有北美的一半，根据预测，北美的同期增长率将达22%。

  据预测，在增长最快的前20名国家中，有6个位于亚洲，印度排名第一，增幅73%。有5个位于欧洲，瑞典位列首位，增幅47%，另外有3个位于非洲，埃及排名第一，增幅66%。

  货币宽松下的全球豪宅市场

  住宅地产占超高净值人士财富的三分之一，豪宅市场备受超高净值人士的关注。在全球经济下行，不确定性增加的背景下，全球豪宅市场呈现什么样的走势?

  2019年全球经济放缓，房产税以及部分待售豪宅数量过剩，对豪宅价格增长构成了压力。2019年国际豪宅指数覆盖的100个地区的平均房价增长率为1.8%，高于2018年的1.3%，但仍低于2013年的2.8%。

  莱坊2019年追踪的100处豪宅区域中，仅有22%的地区出现房价下跌，有21%的超高净值人士计划在2020年购买新房。值得注意的是，在大城市购买的高于二线地区，其中法兰克福涨幅10%，位列榜首。国际豪宅指数PIRI100最新结果显示，全球豪宅市场呈现多样性趋势。

  报告显示，位列今年国际豪宅指数前十榜单的地区，相较于二线城市，大城市豪宅市场占据了半壁江山，四个欧洲城市榜上有名:法兰克福增长率为10.3%，增长率位列2019年国际豪宅指数100的榜首;里斯本增长率为9.6%;雅典增长率为7.0%;柏林增长率为6.5%。

  在亚洲，2019年中美贸易摩擦不断升级，以及部分市场日渐严厉的房产监管都导致了市场活动的减弱和资本转移。中国大城市30%的年增长率已一去不复返,韩国首尔和中国台北的年增长率分别接近9%和8%，成为了该地区的领头羊。

  中国香港楼价意外上涨2.9%，抵押货款限额下调和三次降息缓解了部分政治动荡带来的影响。在国际豪宅指数追踪的5个澳大利亚市场中，悉尼凭借土地供应有限和融资成本较低支撑起住宅价格，以3.7%的价格涨幅遥遥领先。在非洲，越来越多的经济、政治和气候问题限制了豪宅价格增长。由于卖方采取了更加灵活的态度，开普敦的豪宅销售势头良好，但价格下降1.5%。

  100万美元可以在不同城市买多少平方米豪宅?莱坊调查报告分别从北美、拉丁美洲、欧洲、俄罗斯及独立国家联合体、亚洲、非洲和中东等区域的调查结果显示，100万美元在不同城市可购买多少平方米豪宅，统计按2019年12月31日汇率换算，摩纳哥可购买16平方米，中国香港21平方米，伦敦30平方米，纽约32平方米，新加坡35平方米，洛杉矶39平方米，巴黎45平方米，上海58平方米，东京65平方米，北京68平方米等。

  美国仍是亚洲超高净值人士购房的首选目的地。2020年亚洲高净值人士计划购买住宅物业的前五名目的地国家依次为，美国、英国、新加坡、澳大利亚、加拿大。

  美国房地产经纪人协会的数据显示，截止到2019年3月，海外买家在美国的交易总额高达780亿美元。美联储在2019年的三次降息可能会吸引更多人在全球最大经济体持有美元标价的资产，而一些买家也将美国总统大选前的平静期视为潜在的机会。

  2020年全球豪宅市场迎来多个因素的制约，疫情影响与超级宽松的货币环境。2019年全球降息超过150次，量化宽松政策已成为了美国和欧元区的常态。2020年全球央行再现降息狂潮，美联储紧急宣布,将联邦基金利率目标区间降至0至0.25%的“零利率”，韩国央行将基准利率从1.25%下调至0.75%，这也是韩国基准利率史上首次跌破1%。

  由于低利率环境，低成本的债务支撑了部分市场对住宅地产的需求，但是房屋整体销售和价格增长幅度均有所下滑。根据莱坊预测，由于经济、利率、新建豪宅供应、出租和第二套房需求因素，2020年全球豪宅市场呈多样变化。

  由于“大巴黎计划”和2024年夏季奥运会也将进一步刺激房价，巴黎的豪宅价格增长可达7%，占据榜首地位。排在第二位的是柏林和迈阿密，两地的豪宅价格预计将增长5%。由于利率较低和供应渠道有限，日内瓦和悉尼的房价将会复苏，预计为涨幅4%。

  随着国际咨询增多(马德里)、资本外流重新定向(新加坡)和利率降低(墨尔本)，这三座城市的市场需求将会增多，2020年的增长率预计为3%。

  报告预测洛杉矶的涨幅为2%，这其中暗藏了一个复杂的情况:市场对低于200万美元的高品质房产需求强劲;对高于1000万美元的房产需求较弱;而处于这两者之间的房产有适度的价格升值空间。香港豪宅市场基本保持平稳。恒生指数领先一般住宅市场3至6个月，但豪宅价格弹性较大，与GDP和股市关联较弱，2019年太平山顶的一系列高端住宅交易印证了这一点。

  孟买降幅1%，不断恶化的经济环境将继续影响市场流动性。英国大选的结果为保守党实施包括脱欧计划在内的政策提供了强力的支持，预测伦敦的价格涨幅为1%。迪拜，2020年世博会，再加上迪拜宣布发放10年期签证，将会刺激当地的豪宅需求。纽约，较低的贷款利率和强劲的就业指标预计会开始抵消近年来不断增长的未售新库存。

  此外，超高净值人士在选择新房时，健康、绿色空间成为其最重要的考虑因素。

  莱坊私人房产管理服务团队的AlasdairPritchard认为这是一种新兴趋势:“年轻职业人士比以往更重视健康。”他表示，新西兰、阿尔卑斯山区、马里布、汉普顿、悉尼、日本和南非等地是他客户的首选目标。“地理位置和接近大自然才是决定性因素，海滨、森林和山区是最受欢迎的地点。”从更宏观角度来说，地球的环境

  健康会影响人们想住在哪里，或是有能力住在哪里。观念变化已经对投资决策产生了影响。莱坊今年的态度调查显示，有45%的受访者认为，富有的投资者越来越关注他们投资的楼宇对环境所产生的影响。

  此外，在全球经济和政治动荡的背景下，莱坊的环球研究人和代理人网络精选出了未来五年值得关注的旅游景区、邻里社区或乡村豪宅。

  报告显示，在一些城市，翻新重建和交通枢纽有望推动房价上涨;在另一些城市，新的大学和科技中心将会刺激需求;而在其他城市地区，随着价格触底反弹而带来了新的商业机会，市场信心也在逐步恢复。

  房地产私人投资趋势

  在全球低回报的大环境下，2019年商业房地产吸引了3300亿美元的私人资本。投资者不断追求多元化的投资机会，高度注重数据分析，同时更加渴望相互合作以扩大投资规模，并且高度关注所持资产的潜在可持续性。

  报告指出，投资方式变得越来越复杂，因此越来越多的超高净值人士正在大力建造家族办公室，规模甚至超过他们的竞争对手——各类机构投资者，而在这群人中，有很多在全球金融危机期间发现自己无法从固有财产结构和资金中抽身。

  莱坊首席战略官及全球资本市场研究部主管AnthonyDuggan表示“:投资者认为‘我们能够自己持有和管理财富’，无须花费2亿美元求助私募股权基金机构。私人财富往往需要企业进行管理，而在房地产领域，如果超高净值人士十分擅长选股，则可以通过资产管理和重新定位进行投资。”

  不过，投资者并未止步于通过家族办公室进行直接投资。Duggan表示，富裕人士将更多资源直接或间接投入房地产基金，同时为房地产公司提供资金，并增加私人股本基金投资。

  莱坊态度调查的受访者表示，房地产投资在客户资金投资中所占的比例为28%，超过了股票(23%)或固定收益(17%)。

  在截至2019年第四季度的12个月中，私人资本对定制型住宅更为青睐，共投资1220亿美元。其次是写字楼，共投资850亿美元。全球工业投资达到420亿美元，接近零售投资(450亿美元)，反映出网上购物的广泛变化。

  此外，管理资金的群体也发生了变化。接受了态度调查的财富管理师表示，超过十分之一的客户为千禧一代，其中接近白手起家的客户超过60%，完全白手起家的客户超过五分之一。约66%的受访者认为他们的客户在2019年总财富有所增加，其中59%认为2020年还会延续这一趋势。超过20%的受访者计划在不久的将来增加对房地产的投资。

  在市场瞬息万变的背景下，《财富报告》选出了未来三到五年商业房地产私人投资领域的四大关键主题。

  第一，家族办公室“机构化”。零售商Inditex的创始人收购了麦肯锡伦敦总部，并曾在一年前购买了Adelphi大楼。Pontegadea或许是最著名的新型家族办公室，此类办公室与被它们逐步取代的机构越来越相似。

  第二，走向成熟后的市场拓展。具备国外经验的人更愿意将目光投向“避风港”以外的地区。许多市场和行业尚待跨境投资者进行全面探索，为了提高投资回报，私人投资者会搜寻这些市场和行业的数据、了解当地情况。莱坊中东地区董事总经理JamesLewis表示:“各种推动力驱动着人们投资当地市场的活力，而不仅仅是进行顶级全国性投资。”

  第三，替代产业引领未来。多元化程度加深也催生了新兴行业。房地产租赁覆盖学生公寓、共居市场、建后出租和老年公寓。私人财富已经开始发展合作伙伴关系或直接购买收益性资产。

  第四，联合投资打破进入壁垒。非洲和亚太等地的新一代财富不断聚集、产生直接投资并在商界留下自己的印记。

  家族办公室多年来一直受到亚洲投资者的欢迎，但如今规模较小的投资者逐渐开始联合。莱坊亚太区资本市场主管NeilBrookes表示:“这么做主要是为了分散风险并共享专业知识。”

  RCA数据显示，私人资本在商业地产中的投资呈现上升趋势，从学生公寓到家庭护理中心，这类资产吸引越来越多的私人资本。

  在莱坊今年的态度调查中，59%的受访者表示，超高净值人士越来越有兴趣表示对私人租赁市场(PRS)更感兴趣;关注老年公寓的受访者比例为60%。投资者这种兴趣又反过来体现在投资水平上:根据RCA的数据，在截至2019年的四年里，私人投资增长了30%，去年全球投资总额达到1100亿美元。

  莱坊表示，全球私人投资者未来可关注租赁市场的五大区域机会。

  西班牙马德里，得益于过去十年人口增长和高度城市化带动西班牙首都马德里的住房需求。

  美国佛罗里达，和许多国家一样，美国面临人口老龄化的状况，65岁人口数量将在未来40年翻一番，佛罗里达州这种“阳光地带”气候温和，具有最佳的居住优势，该州还具备免州税这一额外优势。

  澳大利亚墨尔本，所在州维多利亚州是澳大利亚的教育之都，截至2019年9月，就读于该州高等教育的留学生数量增长12.5%，其中许多学生来自中国与印度，这也是墨尔本PBSA(学生住宿PurposeBuiltStudentAccommodation)市场投资吸引力逐渐提高的原因之一。

  爱尔兰都柏林，由于经济发展迅猛，就业率高、人口激增和城市化水平提高，爱尔兰首都的住房需求不断增加。私人住房租赁市场(PRS)投资需求保持持续增长，都柏林25%的家庭住宅为私人租赁，35岁以下的家庭租赁比例高达60%。

  英国伦敦，留学生比例的不断上升，为PBSA市场的投资者创造了机会。莱坊预计，伦敦私人住房租赁比例将在2030年攀升至40%，伴随老年公寓的发展，将刺激伦敦住房市场投资进一步上升。

  “欲望之物”的投资之道

  奢侈品投资是高净值人士的另一大投资品类。莱坊2019奢侈品投资指数略有下降，但狂热的收藏市场依然创下新高。

  伦敦研究公司HAGI创始人迪特里希-哈特法帕(DietrichHatlapa)表示，古董车继2012年至2016年的强劲表现之后，今年HAGI顶级指数下跌了6.69%，不过长期平均指数仍高于12%。尽管业内收藏家会继续购买高品质车辆，但环境问题和潜在法律变化导致了投资的不确定性。

  葡萄酒，WineOwners数据显示，由于2019年政治动荡和经济不确定性导致完美风暴出现，优质葡萄酒市场仅增长1%。波尔多葡萄酒一等列级酒庄下降了3.6%，而高端勃艮第葡萄酒市场在今年早些时候达到了新的高峰，随后开始下降。但比最热门的勃艮第葡萄酒低一级的市场上，优质葡萄酒需求强劲，香槟和意大利北部葡萄酒上涨了6%-8%，前景总体而言较为乐观。

  艺术品，2019年个人艺术家总记录连续第四年下降，但在世艺术家的作品交易金额打破纪录，例如Jeff Koons的不锈钢作品Rabbit,5月以9,100万美元的价格出售。今年市场涨幅约为5%，艺术品市场仍须面临印象派和现代派大师作品供应放缓的状况。

  威士忌，由于市场领导者麦卡伦严重供过于求且价值软化，今年上半年挑战重重，莱坊指数半年内下跌2.67%。供应逐渐减少后，2019年下半年的表现大有改善，指数在年底上涨了5%。

  彩钻，与过去两年的趋势相反，由于价格下降，客户能够负担，因此黄钻表现良好。

  报告显示，与近年来价值大幅上升的其他兴趣投资类似，包袋也逐渐被视作独立的投资类别与热门时尚配饰。为此，艺术品市场研究(AMR)推出了首个包袋价格表现指数，爱马仕生产的包袋，过去十年里，指数值翻了一倍多，仅在2019年就上涨了13%。

  AMR的Sebastian Duthy表示“:我们所有的古董和收藏品指数都采用一篮子商品的方法，就像消费者价格指数一样。但是，如今必须单独为包袋建立指数，因为许多标志性作品的拍卖频率很高。”

  尽管香奈儿和路易威登等其他奢侈品牌生产的包袋也极具收藏价值，但爱马仕包袋的拍卖价格最高，因此最受欢迎。

  从拍卖市场看，2019年最引人注目的拍卖清单:Jeff Koons于1986年创作的不锈钢雕塑Rabbit在5月被纽约佳士得拍卖行以略高于9100万美元的价格售出，打破了在世艺术家的拍卖纪录。10月苏富比在伦敦以150万英镑的价格拍卖了一瓶60年陈酿麦卡伦Fine & Rare系列威士忌，创下单凭威士忌售价的新世界纪录。

  去年8月，邦瀚斯在珍稀葡萄酒和威士忌拍卖会上以720万港元的价格售出Hanyu Ichiru Malt Full Card系列，创新纪录。一辆1994年McLarenF1LM规格的超级跑车于2019年8月由RM苏富比以1980万美元售出，创下该车型的新纪录。

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