寻找房地产2020下半年风向标

  2020 年已经过半，新冠疫情对房地产行业短期形成一定的冲击，但从当前数据来看，对于房地产市场应无需过于悲观。

  放眼下半年甚至更长远，房地产行业该如何找寻目标？未来，房企还将面临哪些挑战？近期，在 2020中国房地产上市公司测评成果发布会现场，参会嘉宾围绕此话题也展开积极的探讨。

  上市公司应该如何“领跑”？

  中国房地产业协会会长冯俊在发布会上表示，在经济深化转型、行业创新发展的新时期，房地产企业应该如何发展，特别是作为其中优秀代表的房地产上市公司应该如何“领跑”，有三点值得重视。

  首先是房地产上市公司要把深化供给制改革、改善供给放在首要位置。冯俊认为，房地产的发展能不能在新的经济发展阶段保持能量、增加动能，在有效地扩大内需方面发挥作用，取决于房地产的供给侧改革。

  因此，房企必须要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，要激发和创造有效需求，房地产上市公司更应该要把改善产品、性能、功能放在重要位置，不断提高产品设计水平，不断改善产品的功能，满足人们不断提高的美好居住生活新需求。

  其次，房地产上市公司要努力降杠杆，提高抗风险能力。这二十多年来，通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展，是行业发展的常态之一。但是，不少房地产企业负债率过高，一旦销售受阻，回款大幅下降，就导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增，在此次疫情影响下该问题更加凸显。冯俊强调，房地产的发展，不能建立在流沙的基础上，必须要夯实基础。

  第三，房地产上市公司要成为稳定市场的“主力军”。只有保持行业持续健康稳定，给消费者以信任，企业才能做到长期发展，成为百年老店，也才能给股东更好的回报。上市公司作为公众公司，有优势也有条件能做得更好，成为行业标杆。冯俊建议，上市公司的治理结构和价值取向，应该逐渐从侧重于利润导向，往侧重于消费者权益保护发展。

  下半年乐观OR悲观？

  2020 上半年，地产调控政策延续了“房住不炒、因城施策”的思路，总体以“稳”为主。2 月以来，由于疫情影响，行业基本面遭受打击，多地政府出台针对疫情期间对房地产行业的扶持政策，主要包括延缓土地出让金缴纳期限、顺延开竣工期限、降低预售门槛等措施。出台的政策主要作用于供给端，以缓解房地产企业因疫情带来的现金流压力为主要目的，从而保障房地产市场的平稳健康发展。

  “前两年，我们说房地产是经济的压仓石，今年更是。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，在经济碰到一定问题的情况下，如果能够稳住房地产，相信对经济的发展有巨大的作用。

  丁祖昱认为，“两会”给房地产企业和关联企业吃了一颗定心丸，“稳”就是最好的答案。“从行业来看，压力还是有的，因为经济有比较大的压力，且行业出现一个天花板，要打破一个天花板有一定的难度；另外‘房住不炒’已经成为基本国策，金融机构对房地产这一块也没有出现‘网开一面’的状况。总体来讲，行业压力还是继续存在，没有必要看到市场有所恢复就过分乐观，今年应该要做好各种准备，有底线思维，向最好的方向努力。”展望下半年，丁祖昱对于今年的房地产发展态势保持谨慎乐观。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌对行业下半年发展也持乐观态度。他认为，今年虽然有疫情影响，但是从政策上来看，今年相比去年还属温和，政府进一步落实“一城一策”、“因城施策”，房地产企业对政策层面容忍度要高一点。从金融角度来看，怎样让资金对实体经济的支持产生效果，对房地产市场整体资金链，还是比较支持的。“房地产市场长期来看是很好的市场，起码未来十年、十五年都是非常好的市场，所以大家坚信这一点。下半年建议房企做多销售，把上半年三四月没有完成的目标努力完成，多一些现金流；如果现金流充裕，多买一些便宜的土地对未来是非常不错。”吴建斌说。

  旭辉控股董事局主席林中对下半年房地产行业的发展表示：“短期来看，宏观层面呈现悲观态势，尤其是在整体经济环境不好的时候，房地产作为‘稳’经济的手段和工具更要坚持住。不要过于悲观或者乐观。还是要以平常心去看这个行业。”

  面对变化，房企应该如何面对？林中认为，不同的企业策略不一样，大、中、小型企业各有各的不同，依据自身所处的阶段，所处的发展的要求以及自己所处的这些区域，制定相应的策略，核心的就是不要把市场看的太差，但是也不要看的太猛。

  林中表示，下半年会出现一个新的情况，就是个别城市、个别板块分化会很厉害，局部有些非常好卖，但也有些卖不动、卖不出去。成交量能够恢复去年同期水平甚至略有增长。

  “分化”成为行业关键词

  国家统计局公布 2020 年 1-5 月房地产行业各项指标显示，市场恢复持续改善，全国商品房销售面积与房屋新开工面积单月同比增速均回正，分别增 9.7%、2.5%。土地购置面积累计同比降幅收窄至 8.1%，前 5 月开发投资额增速仅微降 0.3%。

  从上述数据看，房地产行业已基本恢复正常水平，开发投资额规模已与 2019 年相当，销售、开工、土地等单月同比指标也已实现回正。从商品房销售来看，虽然 5 月多个核心城市市场飘红，但随着疫情导致的分化这一影响逐步显现，研究机构克尔瑞预计后续核心城市与普通三四线城市、改善与刚需置业间的销售表现将更加分化，这将在一定程度上制约整体新房销售规模回升。

  在判研当前的房地产市场形势时，珠江投资集团总裁王晞也表示，目前市场的关键词是“分化”，此次的疫情只是加剧分化的一个元素。“实际上，从去年整个经济下行就已经导致分化。除了板块分化之外，客群、市场都已分化，大量的刚需型产品已经转向改善型这个分化在加剧，客群分化导致产品的分化、局域市场的分化。”

  此外，土地市场也在分化。例如最近的地方土地市场非常热，有的板块很热，就算广州同一天的拍地，有的能拍到七十多个亿，有的则流拍。

  市场热度方面，根据克尔瑞数据显示，在北京、深圳、宁波、成都等热点城市土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下，溢价率依旧延续上行趋势，增至 16.2%，环比微增0.2 个百分点，实现 2020 年以来的五连涨。

  分能级城市来看，一、二线城市溢价率环比上行，三四线城市溢价率则出现回落趋势。具体而言，一线城市本月平均溢价率为 14.9%，较上月增加 9.9 个百分点，主要是北京和深圳均有优质高价地块出让，譬如北京分钟寺、深圳前海地块溢价率均在25% 以上，带动一线城市溢价率明显上涨。

  二线城市尽管供地节奏放缓，但优质地块成交占比并未减少，溢价率也得以延续高位，升至 16.5%；三四线城市热度不及此前，受更多普通三四线城市大量土地入市成交影响，整体溢价率回落至 16.3% 左右。

  在销售、拿地、开发出现分化的态势下，房企的策略不同也会导致不同的结果。王晞表示，2020 年下半年行业发展态势是趋稳，但对某些房企来说就不一定了。

  “继续采取快速周转的模式，下半年可能会有很多房企会出问题，但对一些有准备的、现金丰厚的房企，或者负债率不高的房企可能就是机会。” 王晞说，行业分化将导致下一步重新洗牌，但总体来看还是稳行致远。

  那么，在这个分化态势下，房地产企业究竟应该如何应对？王晞预计房地产开发投资额在短期增速回正后也将面临继续大幅上升乏力的困境。因此，王晞表示，他的建议很简单：现金为王、地大“勿搏”（不要盲目去搏过多的土地）。

  拥抱核心资产

  新冠疫情对经济的冲击毋庸置疑，奥陆资本总裁及投资总监蔡金强表示：“新冠疫情堪比没有硝烟的战争，并已经演化为全球冲击，各国进入封锁状态，这对全球经济造成了极大压力。

  经济层面，从 4 月平均值看，封锁导致全球 GDP 当月损失 18% 左右。为对冲经济下行和流动性压力，各国推出天量财政刺激和货币政策，过去“赤字率不超过 3%，负债率不超过60%”，也即所谓的“国际安全线”标准荡然无存，到年底主要国家的赤字率年底预计升至 17-20%，负债率将达 120%。

  目前，全球负利率债券的规模为11.7 万亿美元，占全球整体债券规模的 20.1%。从历史的角度来看，当前各国财政赤字预计飙升、央行印钞的行为，已经逐渐接近战争时期。

  未来在三季度以后，蔡金强认为全球的经济会进入滞胀的情况，也就是说 GDP 低增长，为期大概在 18 个月到 24 个月左右。“严格意义上来说，今年应该已经进入滞胀的情况。在经济增长压力和全球放水背景下，世界各国都难以独善其身，特别是没有新兴市场国家通过全球化分工吸收流动性，将显著提高成本，进一步推升通胀。”

  基于经济滞胀态势的情况，房地产企业的策略也显得尤为重要。众所周知，地产行业总产值占中国 GDP比重逐年上升，2019 年占比 7.03%，2020 年第一季度占比 7.39%；同时，近年来在固定资产投资放缓的形势下，房地产投资增速仍保持正向增长，在今年一季度疫情的背景下，整个固定资产投资呈现出一个断崖式的下降，并且行业逐步回归理性发展。

  未来存在非常大的不确定性，房地产公司发展策略如何调整？蔡金强认为，房企应该保持部署做好防护，聚焦核心区域，保持周转节奏，维持负债率在合适的水平，不去赌市场。同时，要抓紧融资改善和优质土地的供给窗口，做好货值的补充，关注并购机会。在主业均衡的情况下，多元化发展则需要有边界，物管与商业“两翼”大有可为。

相关知识

寻找房地产2020下半年风向标
2020下半年房地产市场需求疲软,压力较大
林中：2020下半年房地产市场需求疲软，压力较大
林中:2020下半年房地产市场需求疲软,压力较大
中国房地产金融2020年第05-06期目录
6位房企高管总结下半年应对房地产市场发展关键词
旭辉控股林中：2020下半年房地产市场需求疲软 压力较大
2020上半年房地产市场回顾及下半年展望——政策篇
下半年房地产投资是否持续强势?国家统计局回应
下半年房地产投资是否持续强势? 统计局回应