合生重建“朋友圈”，老房企的新账本

  父辈们喜欢单打独斗不同，合生二代掌门朱桔榕似乎更喜欢开放合作。

  今年5月，合生创展集团(股票00754.HK 以下简称“合生”)豪掷180亿元拿下北京分钟寺三宗地后，朱桔榕并未急于选择独立操盘，而是为手中地块分别圈定了中意的合作伙伴。

  随着时间推进，合生的“伙伴们”也逐一浮出水面。

  7月4日，L-39地块的项目公司北京合昕辰锐企业管理有限公司和L-41地块的项目公司北京合盈锐恒房地产开发有限公司，法人董事、监事等工商信息悄然发生变更。在两家企业董事、监事等工商信息中，几乎同时出现了世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉，世茂华北公司京冀公司总经理袁海滨，世茂集团北方大区财务负责人贾丽萍等多个世茂相关人员的身影。

  与此同时，金茂将入局另一宗地块开发的消息也随即传出，据接近合生的一位知情人士透露：目前，金茂和合生已经进入深入沟通阶段，合作达成将是大概率事件。

  对于世茂的入局，7月8日，中国房地产报记者致电合生创展，对方一位相关负责人向记者表示：“L-39地块和L-41地块规划的是豪宅产品，所以考虑引入行业内打造豪宅的标杆企业合作开发。”

  对于金茂是否也会入局，他表示：暂不方便回复，但L-24及L-26地块中，合生会选择一块地独立操盘，独立操盘的项目主要是面向改善型需求人群。另外一块地会考虑引入企业合作开发。

  敌手变“伙伴”

  北京南三环外、距地铁仅数百米、不限价、纯商品房住宅项目、建筑规模超过10万平方米……这些关键词令分钟寺地块被业内誉为今年上半年北京最好的地块。要知道，北京自2017年以来四环内只出让了8宗地块。2018年又下达“四环限住令”，限制四环以内各类用地调整为住宅商品房，四环内宅地出让已经是“可遇而不可求”。

  “当时拿下分钟寺地块不到十分钟，就有企业电话打来希望能合作开发”一位接近合生的业内人士表示。有消息称，中骏是第一个给朱桔榕打来电话的。此后，长长的“绯闻名单”上又相继出现了保利、首开、北京建工的身影，记者曾向中骏、保利、首开等内部工作人员求证，但得到的回复均为：“有听说，但不知是否属实。”

  在诸多合作伙伴中，金茂是最先被圈定的，作为合生二代掌门首次选定的合作对象，双方曾在2019年9月以28.2亿元总价联手拿下丰台区南苑石榴庄0517-L02地块。巧合的是，石榴庄地块也是不限价商品房住宅地块，在彼时北京的土拍市场中，也吸引了一众房企觊觎。

  从合生近两年在北京拿地的风格来看，其目标很明确：首先依旧遵循地段为王金律，其次是不限价。这一条件，对于擅长做豪宅项目的房企来说至关重要。

  如果说金茂的入局是预料之中，那么世茂的出现着实让人意外。

  在今年5月19日的土拍现场， L-39的竞拍中，合生的对手，除了招商+恒基 、融创 、城建 、保利+首开+建工、中海、平安等一众大佬，还有世茂，整个竞价过程十分激烈，融创曾在第31轮竞价中加入，但角逐到最后只剩世茂和合生，双方酣战至第56轮，直到合生举牌42亿元，才无人跟进。L-39最终成交楼面价76168元/平方米，溢价率42.08%。

  在L-41的竞拍中，也出现了类似情形，该地块当时吸引了8家房企及联合体报名，包括合生、融创、金融街、城建、保利+首开+建工、中海、平安、世茂。前期保利+首开+建工、中海、世茂激烈交战，合生却按兵不动，直至第66轮方才加入战局，此后融创62.8亿元压过，保利+首开+建工65亿元跟上，但最终合生以65.4亿元成交价拿下分钟寺L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。

  两场交战，世茂均输一筹，但未曾想，一个月后，双方再次见面竟然携手成友。

  对于两者的合作，诸葛找房分析师陈霄表示：合生本次拿下北京分钟寺三宗地块，规模较大，定位为中高端住宅，上市后价格水平较高，而在拿地后引入金茂和世茂联合开发，首先是考虑项目体量大、单独打造难度偏大，如果单独开发后期面临的资金压力也较大，引入合作伙伴是必然之举。另外，合作开发也可以在分担资金风险的同时，提升项目的品牌力和市场影响力。此外，在项目的打造和后期营销上形成互补，产生差异化的效果。

  相关研究机构总监李建桥则认为：房企采用联合开发模式一般基于以下几个考虑：一、可通过引入合作方缓解资金压力，提升项目资金实力；二、实现合作方的优势互补，将更多的开发经验运用到项目中，提升产品品质，提高项目品牌的影响力；三、为了拓展城市布局范围，通过联合开发，借助本土企业品牌影响力，实现布局城市的快速扩张。

  联合开发这笔账

  如果仔细翻阅公告会发现，合生手中的这几宗热门地块，从启动工程到预售均不超过3个月。

  公告资料显示，合生于5月9日所拿的L24+L26地块，将发展成为8座总建筑规模合共约10.74万平方米的住宅大楼。预估2020年10月启动工程，2020年12月开始预售。

  L39和L41地块，则将分别被打造为4座合共约有5.51万平方米建筑控制规模面积的住宅大楼，和7座合共约有8.85万平方米建筑控制规模面积的住宅大楼。

  其中L41地块定位为“初级改善物业”，其户型为面积小于140平方米的中小型公寓。L39地块的建筑工程将会在2021年2月开始，预售预计在2021年4月；L41地块的建筑工程将会在2021年1月开始，预售预计在2021年3月。

  “快周转不是合生的强项，所以引入世茂和金茂联合开发，虽然会损失部分权益，但从实际成本利润角度来看，合生这笔账还是划算的。”北京TOP20国企投资部经理刘严告诉记者。

  在他看来，合生拿地成本实际上并没有表面看到的那么多，分钟寺地块的一级开发商为珠江投资集团，是合生创展兄弟企业，此项目一级开发历时10年，已累计投入资金数百亿元。根据相关政策，三宗土地一级开发补偿费用约为113亿元，这意味着180亿元的拿地费用，合生的实际支出为约为67亿元，这也为合生未来开发留足了运营空间。

  然而，对于合生来说，市场下行仍是不可忽略的影响因素。2020年在疫情影响下，房地产市场成交受到冲击，豪宅成交也普遍出现下滑，分钟寺项目未来暗藏隐忧。

  对此，陈霄认为，该项目地理位置优越，未来会有较高的市场关注度，但该位置并不是北京传统的豪宅区域，未来还是会面临一定的压力。北京的豪宅市场竞争压力较大，对于开发商的操盘能力来说也是一个考验。

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