首批5宗“双限”地块触价格上限 南京地市为何这么火?

来源：新京报

作为南京土地市场实行 “双限”新政后的首批“双限”地块竞拍，必然引起市场关注。7月10日，南京7宗“双限”地块集中出让，吸引了50余家房企参与，合计吸金135.2亿元，其中5宗地块触顶最高限价，转入竞拍人才房面积环节。

旨在降温南京土地市场的“双限”新政，首批地块竟迎来开发商的追捧，这背后与近期南京土地市场偏热、本次出让多宗地块位于南京热门板块、总价限制较多不无关系。但不可否认的是，“双限”对于土地市场仍有一定降温作用，诸如在人才房竞拍环节，开发商出手相对谨慎。在业内人士看来，南京“双限”地块的入市，一方面有助于平抑地价、防止房价上涨过快；另一方面，对房企的操盘能力提出了更高的要求。

50余家房企围猎，5宗地总价“触顶”

为了抑制土地市场过热，巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，促进房地有效联动，6月5日，南京市规划和自然资源局发布2020年宁出第07号出让公告，公告中的地块首次采用“限房价、竞地价”的“双限”方式出让。

所谓“双限”，即地块出让时，对其“限制商品房最高销售价”及“限制最高土地出让价”，当地块竞价到达最高限价时，接纳竞争人才房修建面积，竞争的人才房无偿移交政府。具体来看，南京的土地“双限”，在总价上，最高限价不高于出让起始价的120%；在商品房销售价格上，最高销售单价不得超过毛坯房限价的110%。

纵观7月10日首批“双限”地块竞拍，热度不减。据了解，7宗地块，雨花台区、浦口区、江宁区分布2宗，剩余1宗位于栖霞区。从竞拍结果来看，7宗地共吸引了50余家企业参与，合计吸金135.2亿元，其中5宗地块触顶最高限价，溢价率达20%，之后转入竞拍人才房面积环节。

值得关注的是，位于雨花台区的G29地块和位于栖霞区的G31作为当日“最受欢迎”的2宗土地，均获得24个竞买主体的青睐。

其中，G29地块位于雨花台区铁心桥街道，出让面积约为1.64万平方米，容积率为2.8，起始价为8.5亿元。根据出让要求，该地块内所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过32000元/平方米，最高销售单价不得超过售价均价的110%。

据了解，包括碧桂园、融创、融信、龙湖、新城、阳光城、旭辉、保利、中海、彰泰等24个竞买主体报名参与该地块的竞买。开拍仅1分多钟，经过18轮报价便触及总价上限，转入人才房面积竞拍环节，随后经过29轮举牌合共47轮举牌，彰泰集团旗下的北海华彰房地产投资有限公司力压一众房企，以10.2亿元外加5800平方米的人才房面价配建为代价夺地，溢价率为20%，对应的楼面价约为22164元/平方米，是昨日成交的7宗地中，楼面价最高的地块。值得关注的是，作为“广西一哥”的彰泰，也是首次进入南京市场。

此外，正荣是本次南京土地竞拍的大赢家，突破重围竞得两宗地块，分别以总价13.8亿元、配建人才房6000平方米的代价竞得仙林G31地块，以总价25亿元、配建人才房3600平方米的代价竞得江浦G32地块。

除彰泰、正荣2家公司外，旭辉+宝龙联合体、滨江、远洋控股的北京远东新地置业、路劲+湖南修合地产联合体分获G30、G33、G34、G35地块，成交价分别为13.6亿元、24亿元、28亿元、20.6亿元。

“双限”地块20%溢价红线引追捧，业内称将稳房价预期

旨在降温南京土地市场的“双限”新政，首批地块为何迎来开发商的追捧？

这与近期南京土地市场整体偏热、优质地块受追捧不无关系。受疫情影响，一季度各地土地出让基本停滞；二季度以来，土地供应量和企业的购地需求同步释放，百轮竞价、楼面价新高、竞自持成交频现南京土地市场。

2020年上半年，南京主城范围内共出让39宗经营性用地，总出让面积约为200.34万平方米，总出让金额约为697.54亿元。江北新区共成交12宗地块，成交数量最多。

从成交楼面价上看，有6宗地块楼面价刷新区域纪录，其中2地块成交楼面价超3万元/平方米。江心洲G06地块的楼面价达到约3.53万元/平方米，刷新江心洲区域3.2万元/平方米的最高楼面价纪录；南部新城G107地块楼面价达到约3.11万元/平方米，刷新南部新城区域2.97万元/平方米的地价纪录。

受上半年部分区域地价过快上涨的影响，南京调整土地出让方式，首次推出“双限”地块。

但是总价限制较多，溢价红线为20%，降低了开发商的拿地成本，一定程度上提高了竞价能力和空间，势必会激发开发商参与的积极性。

此外，上半年资金面宽松加剧了房企对于热点城市热门板块优质地块的争抢，上述多宗地块位于南京浦口城南中心区、雨花软件谷、江宁大学城等，属于热门片区。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，既然设置了“双限”，就说明这些地块比较优质。

不过，从竞拍过程仍可以看出，“双限”对于房企拿地态度仍有一定影响。由于人才房需无偿移交，在人才房面积竞拍环节，部分房企出手较为谨慎与理性。

在业内人士看来，“双限”限制土地总价和商品房售价，长期对于稳定南京房地产市场预期有一定作用。南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京市房地产学会副会长孟祥远在接受记者采访时表示，此次南京“双限”新政对于土地市场是有降温作用的，如果想稳房价的话，地价就不能太高，南京“双限”地块地价限制很厉害，因此很快就达到了上限。限制了地价，能够一定程度上稳房价预期。

在严跃进看来，推出“限房价、限地价”地块是出于对南京土地市场的稳定把控。今年上半年，南京土地市场热度高于预期，调控新政的出台本质上还是为了促进“稳地价、稳房价、稳预期”。“双限”地块的入市客观上有助于平抑房价、防止房价上涨过快；但从另一个角度看，限价地块也对房企的操盘能力提出了更高的要求。

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