“万人摇”下的楼、地市高温 南京星夜出台调控新政

近来南京的房地产挺火热，“万人摇号盘”之后，是一系列的百亿土拍，7月份三场土拍就揽金达468亿元。

楼市、地市火爆拉高了开发商和购房者的热情，根据国家统计局披露数据，4-6月南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅居70个大中城市之首，同比涨幅4.5%、5.0%、6.1%，逐渐呈走高之势。

在“房子是用来住的、不是用来炒的”这个政策背景下，南京楼市热浪需要降降温了。南京市住房保障和房产局等七部门在7月23日凌晨下发了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，以及就通知而做出的九条政策解读。

随着靴子落地，南京成为杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等之后又一个收紧调控的地区。

土地调控第一条

总体来看，《通知》提出九项措施，涉及房产、发改、公安、规资、建设、市场监管、金融监督等多个部门。

《通知》中放在第一条的措施就是“加强土地市场调控”，探索从供应端缓解楼市问题。

具体要求是：依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

其实7月份成交的23幅地块中，包含宅地14幅，商住6幅，商服及其他3幅，住宅用地已占了绝对优势，而在“合理有序安排上市”以及“限房价、竞地价”出让模式方面则更有争议。

相信很多人还没忘记上周的“金陵混战”，超过30家房企参拍南京9宗地块，最终起价129.5亿元的土地，总成交价达到148.5亿元，其中6宗地块到达上限价。

事实上，这并非南京近来唯一的一场大型土拍。据观点地产新媒体了解，虽然南京在6月5日就加入到了“限地价、限房价”土拍规则的阵营中，但除了7月初的首场拍地有所降温后，“双限”新规后的土拍，照样引得房企们扎堆举牌。

其中，7月3日最后一场“非双限”土拍集中出让7宗地块，均以底价成交，总成交价184.34亿元，总出让面积53万㎡。

一周之后，7月10日，南京首场“双限”新规土拍迎来了7宗地块入市，总出让面积38.2万㎡，总起价116亿元，最终在近50家房企参拍的“盛况”下，总收金135.2亿元，其中5宗地块达到上限价。

此后未满一周，南京再有9宗地块集中入市，吸引了超过30家房企参与竞价，总成交价达到148.5亿元，其中6宗地块到达上限价。

至此，仅用半个月，南京三场土拍就揽金468.04亿元。而在上半年的土拍中，全市总土地出让金仅为760亿元。不到一月的时间，南京土地出让金额就超过上半年总出让金额的六成。

当然这种地市“高温”的出现有其原因。业内人士指出，一是上半年受疫情的影响，大部分地块推介节奏都集中在下半年，显得比较紧凑。二是到了南京开发商补仓土地的时机，各大房企也都在积极抢地。

而且有知情人士表示，南京也有停止出让地块，上半年有几个区召开过土地相关的推介会，与开发商都进行前期的讨论。“如果没有意向地块基本上就停拍了，如果有意向的，就会看到像今天这样比较火热的情况。”

但不可否认，在经过了几个月的低迷后，大家关注的点可能更多是在显而易见的“争抢”“达到上限”上面，至于是不是上半年延期出让的，或是有多少地块停止出让，这些并未能引来更多讨论。

因此，在强调合理有序安排上市、严格执行“限房价、竞地价”出让模式等约束下，南京土地市场接下来或许会“冷静”不少。

《通知》最后一再强调，各相关单位应严格落实属地监管责任，统筹指导土地上市和房屋销售。

保刚需限投机

在土地上市之外，南京本次楼市调控提到最多的还是房屋销售。这与深圳“最严调控”对比的话，或许也有一些相似之处。

深圳这个人口大城市，此次调控备受关注的一点是，对于深户购房需满足“3年落户+3年社保”。南京人口自是比不上深圳，但在人口持续增长以及地少人多的情况下，南京要求，优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

另外，与深圳一样，南京对“离异夫妻”同样有相应的购房年限要求，只是深圳对于夫妻离婚追溯期延长为3年，而南京则为2年——夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

有声音指，深圳房价高企是众所周知，而南京近来“万人摇号盘”的出现或是调控出台的导火索之一。

《通知》明确：加强热点楼盘销售管理。对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，开发企业制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示，确保销售进度与南京网上房地产公示同步。

“热点楼盘”近期在南京频频出镜。

5月底，疫情阴霾慢慢散去，南京7个摇号楼盘公布报名人数，其中位于江北核心区的江畔都会上城项目，共计录得11890组有效报名，其中992组参与67套人才优选房摇号，中签率约6.8%；10898组参与156套普通房源摇号，中签率只有1.4%。

彼时有消息称，江畔都会上城的报名系统由于报名人数过多曾一度瘫痪，“万人摇号盘”的名号也不胫而走。

与此同时，溧水万达广场也因为房价对比周边楼盘倒挂超3000元/平方米，同样引来大批购房者报名摇号，系统也一度不能提交。

中原地产首席分析师张大伟也发表观点称，这一轮收紧调控的城市都有明显的新盘价格倒挂现象，新房比二手房价格明显低，使得市场出现了不需要买房人群集中假离婚、假人才、假落户买房。

据南京网上房地产数据显示，上半年虽受疫情影响，但南京新房（含六合、溧水、高淳）成交量达35269套，认购41360套，同比成交量上涨3.5％，认购量上涨8.4％。成交价格方面，南京一二季度整体成交均价企稳在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房认购量达11306套，成交7918套，环比认购上涨19.6%。

另有报道指出，6月份南京多达74个项目开盘，20家楼盘加推售罄，市场高温不降。

而根据国家统计局数据，1-6月份，南京在新房价格方面环比涨幅分别为0.1%、-0.1%、0.2%、1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅领跑70个大中城市，同比涨幅3.3%、3.2%、3.3%、4.5%、5.0%、6.1%。

二手房价方面，南京上半年各月份环比涨幅0.1%、0、0.2%、0.5%、0.4%、0.5%，同比涨幅5.6%、5.3%、4.6%、5.0%、5.3%、5.7%。这反映出南京房价涨幅在三四月逐步复工后一路走高，一方面城市刚需旺盛，另一方面也容易引发炒房现象。

于是，在深圳上周“最严调控”的示范作用下，南京的楼市调控也正式落地了。

也许，这一次的调控收紧还远未到尾声，毕竟杭州、东莞、宁波、郑州、内蒙古等已经相继出台了调控政策，而比它们高温的楼市戏码还在不少城市上演。

来源：观点地产网

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