手握5800万平土储富力如何玩转“收支平衡术” ？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-07 16:02

　　有富力的地方，就有话题流量。

　　曾经的“华南五虎”在“暂缓拿地”、“全民营销”等热搜词中度过了不平静的2019年，尽管各种传闻不断，但全年仍实现营业额和净利率双增长，增长率分别为18%及16%。

　　2020年，现金流依然是绕不开的关注点。从暂时搁置买地计划到线上促销持续发力，富力正在谋求收支两端的进一步平衡。

　　全民营销促去化

　　年报显示，全年公司实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，增长率分别为18%及16%。全年销售收入、销售面积也实现稳定增长，实现权益合约销售总金额1382亿元，同比增长5%；销售面积约1255万平方米，同比增长23%。销售额中，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，两者分别增长率为20%、6%。

　　而受全球市场波动和新冠疫情影响，富力今年业绩目标定得更为谨慎。2020年，富力锚定1520亿元，仅增长10%。按照富力今年约2700亿元的可售货源推算，只要实现56.3%的去化即可完成。

　　在李思廉看来，富力今年的销售目标制定合理。“由于疫情发生得比较突然，（房地产）一季度基本凉菜，三月开始恢复正常。”他预计，房价依然会平稳发展，大部分城市会以稳为主。目前疫情受控，2003年非典过后经济反弹速度快，在全球资金都没地方去的背景下，中国还是很安全。

　　对后市的乐观并不能帮助富力卖房，积极卖货才是富力去化的硬核。

　　为了对冲疫情影响，富力今年以来推出了史无前例的促销力度。2月15起，富力启动线上卖房活动，优惠措施包括无理由退房、差价补偿和到访奖励等。与此同时，全民营销再度启动。在富力好房App，用户每推荐一个新客户，首次到访奖励100元，最高奖励500元。若推介他人完成购房的奖励，则以现金1万元及1%佣金作为奖励。

　　锋面News在年报中获悉，线上卖房启动的7天内，富力已录得近10000套房的销售，去货面积接近100万平方米。富力表示，今年将继续通过富力好房推动销售，以提高业绩及降低营销成本。

　　重回旧改战场

　　自去年年中李思廉起草的“原则上暂停拿地”手谕流出后，富力在土地市场的拓投动作便备受市场关注。

　　2019年全年富力新增权益可售面积约为939万平方米，共38幅土地。同时，2019年富力拿地金额约为244亿元，占销售额18%。

　　截至2019年12月，富力土地储备权益可售面积约5800万平米。富力对此表示，目前约5800万平方米的库存，已经足够未来4-5年的开发用途。

　　从业绩会上释放的信息来看，富力将在今年延续审慎拿地态度，甚至会更为保守，土地获取来源将以转化旧改土储为重要补充。

　　这意味着，“旧改王”富力重新将发展重点回归城市更新这个主战场。财报显示，2019年富力通过三个城市的成熟更新项目转化了179万平方米土储。全年已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平方米，可售面积超过4000万平米。其中，一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%。短期目标转化面积约为1000万平方米，可提供约2000亿元可售货值。

　　对于富力来说，推进城市更新在缓解土储压力同时，也可以对冲因均价下降而造成的毛利率下滑。

　　试水H股全流通

　　资金安全，是富力最需要守住的生存底线。

　　过去一年，富力共偿还的银行贷款381.6亿元。另外，通过银行贷款、美元优先票据、境内债券和信托等渠道进行融资，借新还旧。，

　　年报显示，富力全年平均融资成本6.6%。从短期看，富力的现金基本能覆盖短债。截至2019年底，富力现金储备达人民币384.4 亿元，未使用银行授信约1200亿元。

　　今年以来，富力在融资方面颇为进取。截至目前，富力通过发行4亿美元的优先票据用以赎回2021年到期的美元优先票据，延缓债务到期时间。此外，富力还获得中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会批准发行的不超过50亿元的定向债务融资工具。

　　此外，富力H股“全流通”申请也在3月10日获受理。根据申请文件，富力申请全部已发行的22.07亿股内资股股份转换为H股并在香港联交所上市。截至1月31日，富力已发行股份总数目34.95亿股，其中内资股股东持有63.14%，H股股东持有36.69%。随着H股全流通的推进，富力融资能力将进一步提升。

（责任编辑：徐帅）

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