富力财务“平衡术”:盈利攀升杠杆率大降

2019年，房地产市场风云变幻，借助高效运营体系和合理的投拓节奏，富力地产(02777.HK,简称“富力”)再向市场交出靓丽答卷。

报告期内，富力实现营业额908.1亿元，净利润100.9亿元，双双实现稳定增长，增长率分别为18%及16%。地产主业稳步推进外，富力其它业务赛道优势凸显，城市更新、酒店业务、商业经营等板块持续提供现金流，为集团高增长提供多点支撑。

地产融资收紧之年，富力以财务健康为导向，合理规划拿地节奏，期末集团杠杆水平稳步下降。由此，富力将在资本支出上更具主动性，灵活掌控供货节奏，以配合实现今年1520亿销售目标。截至目前，富力可售资源约2700亿元，完成业绩目标底气十足。

基于业绩指标连年攀高，富力再次大手笔分红，董事会决议2019年末期股息每股0.86元，全年股息每股1.28元，共派息40多亿，派息率4成。地产洗牌之年，“旧改专家”正向市场讲述更强韧的商业故事，借助城市更新项目，富力有望乘城镇化东风再上新台阶。

杠杆水平大幅下降

行业销售规模行将触顶之时，富力业绩再攀新高。2019年，集团销售收入、销售面积稳定增长，权益合约销售总金额1382亿元，同比增长5%；销售面积约1255万平方米，同比增长23%。

从业绩来源结构看，富力业务布局更加多元合理。报告期内，集团在售项目210个，分布在国内26个省份，一二线城市协议销售比重最高，销售金额884亿元，占比约64%。就营业额贡献城市而言，太原、重庆、无锡居于前列，十大城市占总营业额的45%。

基本盘面扩大之余，富力并未陷入“增收不增利”的怪圈。2019年，集团毛利率32.8%，物业销售毛利率34.9%，净利润率11.1%，盈利能力位于行业前列。得益于产品品质提升、线上线下联动创新营销等措施，富力销售去化维持在较好水平。

作为以房开为主业，多元发展的综合性集团，富力其它业务板块同样表现突出。去年，酒店业务全年运营收入70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达14.1亿元；商业板块全年运营收入15亿元，同比上升12%，运营中酒店及投资性物业市值约850亿元。

大力开源的同时，富力实施温和审慎的投资策略。因集团历年储备的土地建面达5800万平方米，足够未来4~5年开发之用，因此富力去年在土地收购上集中于资产快速周转土地、低成本土地及城市更新项目，在管理开支的同时保持稳定利润率。

同时，富力去年上半年未雨绸缪，凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8 亿元，延长快将到期债务；下半年融资市场趋向紧缩，集团收缩投资半径，继续对部分债券进行展期。一系列组合拳下，期末富力净负债率大降15%，负债结构全面优化。

值得注意的是，富力全年平均融资成本6.6%；截至2019年底，富力现金储备达384.4 亿元，未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

经营及财务状况持续优化，富力获得资本市场认可。2019年12月19日，富力配售2.73亿股新股，多家国际大行充分支持，获得约6倍认购；2020年2月17日，富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，彰显企业超强的盈利能力。

优质土储哺育业绩

“在中国的房地产行业中，同行之间整体表现有所分化，主要取决于土地储备状况、项目位置及城市分布。”富力于业绩报告中表示。对房企来说，业绩达成以充裕的土储为基础，而土地优质与否对盈利空间影响巨大。

2019年，富力继续储备优质土地，为未来发展添粮加码。集团全年在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元/每平米，显示极佳的成本优势。

作为“旧改专家”，城市更新项目正成为富力的独特优势。相较于招拍挂及收购项目，透过城市更新获得的土储利润率更高，并便于管理资金流动，可提升房企盈利空间。多年来，富力长期受益于城市更新项目，更具成本效益地增加土地储备及可售资源。

2019全年，富力城市更新业务持续发力，已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售面积超过4000万平米。

除土地成本优势，城市更新业务还蕴含着结构性优势。富力的城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，市场增长高、支撑力足；大湾区面积占比达到60%，目前富力已全面进驻广州、深圳、佛山等湾区城市，在主战场广州已签订合作协议或意向的超 20个项目。

期末，富力在大湾区的土储建筑面积约270万平方米，可售货值340亿元；房开业务之外，富力在湾区的投资已扩大至酒店业务、投资性物业及物流仓储等。未来，富力将继续受益于湾区战略东风，培育强劲的业务增长极。

截至2019年底，富力在手权益建筑面积约7060.5万平方米，储备货值超过7450亿元，可售面积约5790万平米，覆盖国内外103个城市和地区，大比例分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。

充足的货源保障，可确保富力今年新项目推盘及购地计划。据悉，富力2020年可售资源约2700亿元，以配合今年1520亿元的协议销售目标。今年，富力将加快协议销售步伐，专注于加速去化周转、继续深耕已拥有强大市场份额的城市，助推业绩目标达成。

持续巩固地产主业的同时，地产下半场，房企需多技傍身。于富力而言，酒店板块不仅哺育集团业绩，还有远超同业的价值空间。据悉，该项资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含可在资产证券化等资本运作中释放的巨额增长空间。

得益于多年实力的积累，富力在2019年发布的《财富》中国500强排行榜上，位列第123名。作为规模与口碑兼具的企业，富力不忘承担社会公民责任。截至2019年底，富力总捐助额约5.2亿元；共开发或持有绿色建筑128个，合计建筑面积约1600万平米。通过拼发展内力、拼运营质量，富力继续坚实走在高质量增长的轨道上。

来源：第一财经

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