湾区中心+广深合作桥头堡…四大条件让南沙成为下一个“前海”!

一流的湾区，需要一流的CBD。

从广州天河，到深圳前海，未来，哪里最有可能成为大湾区下一个国际CBD？

城市CBD（Central Business District的缩写），即“中央商务区”，它是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，也是一个城市的文化、科技中心以及高端人才聚集地。

比如深圳的深圳湾CBD、龙岗CBD，广州的第二CBD（金融城+鱼珠）、南沙CBD，东莞的南城国际商务区，中山的翠亨新区等。

以往的城市建设经验告诉我们，并不是每一个新区都能建成CBD，很多新规划的CBD，不是华而无实，就是搞成了房地产开发，长时间登不上一个地区的中央舞台。

对于广州而言，要在粤港澳大湾区竞合中站稳C位，把南沙这个面向世界的门户，打造成国际一流的CBD，也是广州下一个五年深度发展的着力点。

对于南沙而言，其也具备成为国际一流CBD的条件。

条件1：区位优势，大湾区几何中心

南沙是大湾区几何中心。

对于广州而言，南沙是新区，是城市副中心，是卫星城。但对于粤港澳大湾区而言，南沙是中心门户，是正在崛起的城市CBD。

从通勤半径来看，南沙30公里范围内，聚集了宝安机场与南沙商务机场两大机场，以及南沙港、南沙客运港、南沙邮轮母港三个定位不同的港口。

在这个范围内，更是拥有庆盛站、南沙站、广州南站、中山北站、中山站、洪梅站、虎门站等高铁站点。

如果再把通勤半径扩大到60公里，我们会发现，广州东站、广州火车站、珠海站，白云机场、珠海机场，以及香港、澳门的所有机场和港口，都会被纳入进来。以南沙为起点，1小时车程几乎可以通达大湾区所有城市。

正是因为这种天然的地理优势，使南沙这个曾经的滩涂之地，在短短几年时间内，一跃成为如今的大湾区国家战略中心平台之一。

2005年，南沙获批独立行政区；

2012年，南沙新区获批国家级新区；

2014年，南沙成为广东省自贸区片区；

2018年，南沙被定位为广州城市副中心；

2019年，南沙成为粤港澳全面合作示范区……

在区位上，南沙几乎秒杀上面提到的所有新建CBD，且其与深圳前海仅一江之隔，南沙是广州最接近深圳的行政区，也是广州唯一的“临深片区”！

条件2：交通优越，30分钟畅达广深，错过前海请不要再错过南沙！

说到南沙的交通优势，我们先来看两条最新消息。

6月28日，广州南沙至中山高速公路（简称南中高速）正式开工。据介绍，南中高速项目是深中通道的延伸，全长32.4公里，联通广州、深圳、中山三地，分为深中通道万顷沙支线、南沙至中山高速公路主线两部分，投资额超200亿元，计划2024年与深中通道同步建成，实现无缝连接。

同一日，广州南沙客运港往返深圳机场码头航线首航。在正常情况下，仅需30多分钟就可以从广州南沙客运港抵达深圳机场码头。这一航线的开通，将进一步完善全省水上公交网络，有效连结起珠江东西两岸城市群，构建全方位、立体化交通出行体系，为广深两地之间居民和旅客提供了便捷出行的新选择。

这两条消息一出，明眼人都可以看出来，从广州南沙到深圳将更快、出行的方式也将更多，未来南沙与深圳前海的联系将更加紧密！

客观地讲，南沙的确是广州唯一的“临深片区”。特别是，在“双区驱动”的战略下，广州全力支持深圳建设先行示范区，南沙就是最好的桥头堡。

不过需要指出的是，南沙区别于东莞、惠州等地的临深片区，南沙与前海是同等级别的存在，二者同为广东自贸区片区，拥有相同的政策红利，由于广深两市的发展空间大小不一，虽然深圳前海的发展速度一直比南沙快，但值得关注的是，近年来二者差距正在逐步缩小。广州正在举全市之力推动南沙自贸区建设，南沙的产业布局、人才聚集和交通规划都上了一大台阶。

在交通规划方面，以南沙的高铁站配置为例，仅南沙一个区便坐拥两个高铁站（庆盛站和南沙站）。

根据规划，南沙站设普速场、深茂场、广中珠澳场和肇顺南虎场四个车场，车站规模为14台30条线。要知道，目前全亚洲最大的高铁站——广州南站也不过拥有28条到发线。也就是说，南沙站未来是一个可能超越广州南站的存在。

另一方面，18号线首期（万顷沙-冼村段），预计2021年6月开通运营，可实现直达珠江新城冼村站。加之，深中通道和南中高速预计2024年同步开通，届时，从南沙万顷沙出发，30分钟畅达广深中心城区。

高速、高铁、地铁、机场、国际邮轮母港、客运港等多维立体交通，正是南沙建设国际一流CBD的硬核条件！

条件3：产业优势，千亿产业集群+总部经济发力

一流的区位，一流的交通，加之一流的产业集群，南沙大发展时代已现。

从最近10年来看，南沙的GDP总值从2009年的405.23亿元，增长到2019年的1683.2亿元，直接激增4倍。

在增速方面，除开2018年是个位数（6.5%）增长外，其余年份均保持10%以上的增长速度。其中2019年，南沙地区生产总值超1683亿元，同比增长10.5%，是全广州市GDP唯一保持两位数以上增长的行政区。

数据来源：南沙统计局，制表：房地产导刊

经济高速增长的背后，是南沙产业集群的发力。目前，南沙已经形成国际一流CBD的产业基础，可比肩珠江新城和深圳前海。

南沙产业及人才政策红利不断，三大自贸区政策倾斜最多，推出1+1+10+N”产业政策，累计引进了172个世界500强企业投资项目：包括广汽丰田第四生产线、恒大纯电动汽车生产基地等，累计落地超12万家企业。其未来的发展对标广州天河CBD，多政策利好下，未来3-5年仍将加速发展。

南沙区“1+1+10”产业政策体系（部分）

1、对新引进及认定的总部型企业，给予最高2000万元的落户奖励。

2、对新引进的新型研发机构，给予最高1亿元的建设运行费。

3、对新落户的先进制造业企业，给予最高1200万元的落户奖励、最高2亿元固定资产投资补助。

4、对新引进的金融企业给予最高1800万元的落户奖励。

汽车产业是南沙首个千亿级产业。今年，南沙的重点建设的汽车产业项目包括：恒大智能汽车零部件项目；广汽丰田年产20万辆“新能源车”产能扩建项目（四线）；日本电装车载系统生产基地项目等。

在总部经济方面，目前，南沙已经拥有一批总部经济重点项目，包括：中化集团蕉门河西区城市综合体（中化金茂南部滨水角）；中交汇通中心项目；中金岭南国际贸易中心项目；星河发展大厦；欧昊集团总部大楼项目等。

金融产业方面，南沙今年重点推进越秀国际金融中心、国际风险投资中心、中铁隧道局新兴产业园项目。其中，中国风险投资研究院拟在明珠湾建设国际风险投资中心，项目总建筑面积15.61万平方米，计划引进不少于50家知名投资机构及5家产业金融总部。

条件4：留住人才，放宽购房条件+巨资投入教育产业

南沙要发展，人才必不可少。南沙在教育配套方面的投入，可是下了重本。

如今南沙不仅迎来了多个省级名校、国外顶级名校，还组建了多个教育集团。

截至目前，广州四大名校中，华附、执信、广雅等都已相继落户南沙，今年同步招生的外国语学校附属学校等5大名校基本覆盖南沙主要重点区域。

按照规划，今年南沙将提供114400个学位，满足“十三五”期间130万人口的学位需求，教育配套可谓走在前列。

在高等教育方面，港科大等高等院校正如火如荼地建设当中，将为南沙乃至大湾区培养一批又一批高素质人才。

同时，人口方面，2019年南沙的常住人口为79.6万人。但根据规划，未来5年，南沙区预测的常住人口规模约为230-270万人。这个数字什么概念？意味着今后几年，南沙区平均每年要新增30万以上的常住人口，才能达到这个目标。

为了抢人，南沙已经放宽了购房条件。目前，只要在南沙区工作、学习，并具备本科及以上学历或者中级以上专业技术资格，便可在南沙置业，成为新南沙人。

基因相似，南沙可能是五年后的“前海”

最近，南沙悄悄地迎来低调的深圳买家。为何近期深圳买家频频关注南沙？一个重要的原因是，他们曾经经历过前海的快速崛起，对标之下，发现南沙有很多与前海相似的基因。

一是因为南沙距离深圳有天然的地理优势，可以说南沙处于深圳的斜对岸，通过深中通道可以连接大空港、会展中心、前海，所以南沙未来跟深圳的连接会越来越紧密。

而深圳本身的金融属性很强，广州又把一部分的金融属性放在了南沙，所以两个地方会有连接性。深圳的产业转移原来主要是往东莞、惠州，一旦交通更为便利之后，往南沙转移的可能性也非常大。

南沙与前海规划基本在同一级别，均承载了三个国家级战略，而且发展过程很像，南沙起步时间比前海晚了5年左右，可以说是下一个“前海”。跟前海对比，前海房价10万+，但南沙现在就三万左右，如此大的价差，如何让深圳人不动心？

可以预见，随着交通、配套、产业等利好不断释放，2020年的南沙，才真正步入了发展的快车道。

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