经历疫情的重庆甲级办公楼:这两大行业退租超过20%

经历疫情的重庆甲级办公楼：这两大行业退租超过20%

原创事务君重庆事务所昨天

重庆经济正在加快复苏。但有人欢喜有人忧。一些企业，难承疫情之重，黯然退场。一些企业则熬过难关，迎接新兴产业的浪潮。冰火两重天在办公楼数据中得以呈现。仲量联行近日发布了上半年重庆办公楼市场报告，通过这个细分市场，我们可以观察到重庆上半年的经济状况。另一方面，在服务经济主导的时代，办公楼也被作为一个观察城市地位的指标，因为价格真实，很少有人会去炒写字楼。同理，写字楼经济繁荣与否，也反映了城市在总部经济、金融、现代服务业和IT等价值链上游产业的发展情况。01这份报告有几组数据值得特别关注，一是，二季度重庆甲级办公楼净吸纳量约2.2万平方米，而一季度仅几百平方米。办公需求来自房地产建筑业、科技互联网和金融业。2019年全年，重庆甲级办公楼市场净吸纳量为31.8万平方米，仅次于深圳、上海、北京，居全国第四，而今年上半年的数据不到去年全年的7%。可见，疫情给写字楼经济带来很大不确定性。

二是，上半年办公楼仅新增6.4万平方米，仅来福士写字楼A座交付。与之对比的是，2019年上半年，办公楼市场新增供应为14.7万平方米。好的一面是，空置率有望大幅下降。三是，上半年重庆甲级办公楼平均空置率26.8%，较2019年末微升0.8个百分点。其中，解放碑CBD因受新增供应影响（即来福士），空置率明显上涨，涨幅居各区域之首。四是，遭受疫情严重冲击，上半年消费服务业、科技互联网行业退租均超20%。报告显示，尽管疫情后，消费、零售、旅游等对私业务领域开始恢复，但行业仍面临较大挑战，业务量萎缩导致部分企业缩减办公面积、搬迁至低成本楼宇甚至倒闭。上半年，消费服务、零售贸易等相关产业的退租率都相对较高；其中教育、留学、旅行社为主的消费服务业退租率高达22.8%，居各行业首位。科技互联网行业退租率22.1%，处于第二位，值得关注的是，该行业新租和退租量均较高，多数企业处于初创或成长阶段，办公选址稳定性较弱。虽然部分在线教育、直播等领域获益，但仍有相当比例的企业受经济大环境影响而退租。新兴金融的退租率达到16.5%，排名第三。但整体而言，重庆新兴金融尤其是普惠金融领域发展现状相对较好，行业规范度较多数城市而言更高。

五是，上半年，重庆甲级办公楼平均租金报85.6元/平方米/月，上半年累计跌幅为1.6%。2015年至今，甲级办公楼市场平均租金跌幅高达17.5%。报告认为，经历数年租金下跌后，重庆办公楼宇的整体租金水平被低估。

02去年以来，随着重庆产业转型，战略新兴产业、高技术产业、服务业、金融业等行业增加值保持高速增长，带来了办公楼需求新动能，全年甲级办公楼净吸纳量高居全国第四。去年对重庆办公楼市场影响较大的有腾讯、紫光等企业进驻，设立区域总部。此外，今日头条也在2019年来到重庆，租用面积超1万方，某在线教育企业进入渝北，租用面积达8000平方米，另还有台资的富邦华一银行重庆分行投用，四大会计师事务所之一安永落户。这些说明重庆在科技互联网领域渐渐有所突破，越来越多外资专业服务进入。不过，从租金来看，重庆甲级办公楼价格在一二线城市中水平偏低，但也体现了以价换量的策略。从下图可见，重庆平均租金为86元，居于武汉、西安、成都之后。一线城市北京的均价是274元，金融街平均租金达到650元。

从市场存量看，重庆甲级办公楼存量在196万方左右。北京、上海存量超过1000万方。说明重庆写字楼市场还有待发展。重庆办公楼空置率，2019年为27.1%，在不断下降中。空置率合理水平为10-15%之间，全市去化还需产业的发展。

重庆甲级办公楼，占比最大的是金融服务，占到 26% ，其中传统银行、保险业较多 ，新金融相对很少。其次是房地产建筑业，占到14%。专业服务方面，如会计师、律师事务所，占比不如中西部一些省会城市。仲量联行年初做相关报告时候，曾举了一个例子，某地产类服务企业，在上海总部租住办公楼面积是3万平方米，占了一整栋楼，而在成都的分部有1000平方米，在重庆的机构仅有300平方米。租户能级方面，甲方级办公楼外资客户占16%，本土企业占41%，内资占43%，说明全市经济外资驱动较少。从优质写办公楼分布看，集中于渝中区和江北嘴，还没有蔓延到中央公园、照母山等新兴区域。以上显示了重庆在发展现代服务业、总部经济等方面，还需下很大功夫。

2020年预计交付的甲级办公楼主要有前面提及的来福士项目，以及位于汽博中心的复地国际、新牌坊的新光天地国际都会、位于杨家坪的华润中心二期，以及企业天地的万科中心。这些高品质地标项目的涌现，有利于吸引500强总部企业入驻。仲量联行报告显示，2020年，重庆甲级办公楼市场新增供应约30万平方米，其中超过20万平方米来自总部自用楼宇，用于出租的商业楼宇较少。因此新增供应不会造成较大的去化压力。下半年，重庆办公需求有望进一步回升至常态水平。打造中国内陆国际金融中心，金融业将持续拉动重庆办公需求。END

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