楼市连发2道“土地限制令”!央媒紧急表态:农民房子不能拿来炒

湘潭最新楼盘动态、湘潭楼盘最新价格、销售价格、活动优惠……尽在湘潭搜狐焦点，买好房看湘潭搜狐焦点，今日资讯整理：原标题（楼市连发2道“土地限制令”！央媒紧急表态：农民房子不能拿来炒 蓝白观楼市）

2020年，对房地产市场来说是个值得铭记的年份。

比如，短短半年时间，我们看到了楼市从冰冻、复苏到狂热的整个过程。

遥想2月份时，售楼部关停，二手房无法带看，楼市成交量跌至零，随后多地出手救市，延期缴纳土地出让金、提前预售节点等。

随后的房价涨势，出乎了很多人的意料。

7月4日，证券时报发布上半年全国房价涨幅榜，上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，深圳再度成为楼市焦点，上半年二手房均价相比去年底大涨近15%，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市。

数据显示：深圳与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。而就在去年底，深圳的房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

此外，东莞6月份二手房均价达到17921元，相比去年底大涨12.78%，沈阳、西安、成都、长沙、杭州、合肥等城市6月份二手房均价相比去年底涨幅均超过3%。

很多人纳闷，为什么房价就是“摁不住”呢？调控该采取什么办法，才能让投机客心存忌惮，让炒房无利可图？

说到底，还是得“长效机制” 起作用才行。

我们不妨复盘过去几年每次房价上涨前的套路，以开发商为例，现在手里有不少在售楼盘的回款，这些钱并没有用于该楼盘的施工，而是被挪用到其他项目上赶工期，或者是投入到土地市场去拿地，在房价持续上涨的阶段，这种“套路”可以带来更大的规模，更丰厚的利润。

房企拍地的热情，催生了“借鸡生蛋”拿地的套路，这也是最近几年地王频出、遍地都是高价地的原因。

地价涨上去了，建成后的成品房价自然会同步上涨。

因此，遏制住地价，从源头的土地市场入手，才是控房价的根本。

调控正是看到了这一点，今年才连续发出了2道“土地限制令”。

1， 4200万亩集体土地开始定价。

前几天蓝白写了多篇文章，其中提到了一个新政策：集体经营性土地入市。

从今年1月1日开始，集体经营性建设用地入市开始全国推行。

2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

注意，集体经营性土地入市后，不会用做商品房的建造，而是会用来建造基础设施、公租房、租赁房、保障房。

这对农村集体经济和城市低收入者来说，是两全其美的事。

对集体来说，地块出让后可以取得增值收益，农民可以获得自己应得的那份资金，对城市低收入者来说，新增的保障房租金低廉，租期稳定，免去了奔波搬家之苦。

农业农村部部长韩长赋曾表示，据测算，全国农村集体经营性建设用地有4200多万亩，可以说这是一笔很大的财富，是农民财产性收入的重要来源，也是集体经济的重要支柱，所以一定要管好用好。

如今，这4200万亩集体土地已经开始定价了，在为“入市”做准备。

自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》，已经于4月22日正式发布实施。

《技术指引》明确其适用范围为位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地，给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。

以包括宅基地在内的集体建设用地为例，按照《技术指引》，可以运用收益还原法、市场比较法、剩余法 、成本逼近法、公示地价系数修正法等五种估价方法评估其使用权价格。

用收益还原法，确定年总收益在缺少经营收益资料时，可采用具备可比性的当地类似产业的客观经营收益数据。

2，未来6个月，2.7亿亩宅基地要完成确权。

前段时间，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》。

通知指出：要求各地加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

这份通知，相当于直接断了“小产权房转正”的后路，不办理登记，就意味着没有任何变成国有建设用地的可能性。

还有一个重点要注意：在年底前，全国的宅基地都要完成确权。

根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算，全国宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩，按照农业农村部的统计，在集体产权试点推广方面，全国已有超过36万个村完成改革，共确认集体经济组织成员6亿多人。

现在已经是7月初了，满打满算，只剩6个月时间，要把2.7亿亩宅基地完成确权，是一项任务量很重的工作。

确权的目的是什么？

按笔者的理解，可以实现农民家门口上班，减少人口流出，与此同时，增加城乡结合部、一二线城市周边卫星城的供地指标，有利于实现房住不炒。

以前，农民确权土地上建设农用设施审批手续慢，农民创建工厂，审批建设用地繁琐复杂，宅基地的问题一直是限制三农产业发展的重要因素。

宅基地和集体用地的确权，将有助于缓解区域投资因土地而受阻的压力，各地可以根据实际情况加快农用地审批时间，更多的资金、投资也会涌向农村。

集体土地入市、宅基地的确权，这两者对房地产市场的意义，不亚于二次“房改”。

在1998年，房地产市场迎来了第一次“房改”，城镇化大幕就此拉开，人口加速向城市涌入，数十个行业被房地产这个“支点”所撬动，经济就此腾飞。

在2020年，农村土地的大幅供应（主要用于公共设施和保障房建设），相当于给楼市装上了“枷锁”，限制了土地的无序流转，会极大的平抑地价和房价，稳定楼市的预期，从而在源头控制住投机情绪的滋生。

有一点要特别明确，集体土地入市和宅基地确权，并非是让“农民上楼”，也不是把大量的农地用作建设用地，土地“红线”依然牢不可破。

知名央媒央广网近日发布评论文章紧急回应：农民的住宅也不是用来“炒”的。

文章指出：与城市中的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位一样，农民的住宅也是用来“住”的，而不是被某些部门用来“炒”的。

举个例子，把几个村统一安置在一个新建小区，许多村民的土地相隔很远，对大量尚未进行“土地流转”、仍需自己耕作的农民来说，这也是需要面对的实际困难。

因此，大家不用担心集体土地入市、宅基地确权会对农民造成冲击，相反，当4200万亩集体土地、2.7亿亩宅基地发挥出自身的“能量”时，房地产市场就能实现大家期盼已久的“居者有其屋”。

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