乘风破浪的富力：销售规模和资产类别组合是“定海神针”

　　来源：南风窗 黄冬咚

　　随着疫情影响逐渐消退，房地产业近月保持了回暖态势。

　　国家统计局数据显示，今年五月，全国商品房销售面积约1.47亿平方米，同比上涨9.66%；销售额约1.44万亿元，相较于2019年5月的1.26万亿元上涨了14.04%。这也是相关数据疫情以来的首次同比上涨。

　　在这一轮的销售回暖中，富力也明显呈现出了增长态势。日前，富力地产发布的公告显示，公司5月份实现权益合约销售额106.2亿元，销售面积88.15万平方米，分别环比增长15%和8%。

　　“从房贷规模的很大一部分在消费者那边可知，需求带动销售对于很多公司来讲都是很重要的环节。目前来看，需求方，也就是买房的人还是很多的。”富力集团副总经理、董事长助理兼互联网事业部总经理陈志濠在采访中表现出了对房地产市场的信心。

　　对于存续债务压力，他认为需要在规模和成本中找到平衡，此时的富力处于被严重低估的节点。

　　债务压力背后还有“定海神针”？

　　众所周知，我国房地产行业的资产负债率一直居高不下，主要原因是房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债。尤其是突如其来的疫情，让地产行业的资金负担加重。

　　事实上，近年来随着行业整体项目合作情况增多，不少房企的销售金额权益比一路下滑。克而瑞数据显示，2019年TOP100房企销售金额权益比约为75%，较2016年的85%有较大幅度下滑。

　　与其他房企相比，富力地产的一个鲜明特点是销售金额权益占比较高。年报显示，2019年富力地产实现权益协议销售额为1381.9亿元，在克而瑞当年的权益销售金额排行榜上位居15位。而2019年富力地产销售额权益占比达到约93%，远高于行业平均水平。

　　“和其他企业相比，我们可能吃了点亏，显得负债率整体比较高。”陈志濠坦言，“报表好看所有人都乐意，但不是每个公司都适用。”

　　有专家分析，如果通过降低权益比，是可以压低负债率、美化债务的。比如通过增加少数股东权益，提高净资产以降低净负债率；或者通过合营联营方式将债务放在表外。但销售金额权益比过低会令企业利润指标表现不好看，归属母公司的收入或者利润会更少，因为需要和合作方分享利益。

　　富力地产2019年的财报显示，公司的利润导向明确。富力地产归属母公司股东权益为773.58亿元，占总权益的96.94%，非控制性权益仅占3.06%；公司所有者应占溢利为96.72亿元，占净利润的95.86%，非控制性权益应占溢利仅占4.14%；合营企业投资和联营企业投资合计为114.39亿元，仅占资产的2.68%。

　　富力的融资能力强，这是由其资产类别组合决定的。陈志濠提出，销售规模和资产类别组合是富力的“定海神针”，商业地产具有住宅所不可替代的稳定性。

　　“我们的优势在于公司整体资产规模和组合，因为融资渠道还是与规模和组合有关。行业融资渠道包括国内公募债、私募债、境外融资渠道、银行开发贷、信托等，富力和其他大型房企并无二致。”陈志濠表示，“公司的实力是最根本的，如果规模达不到，那根本接触不到融资渠道。”

　　而对于存续债务，陈志濠认为需要在规模和成本中找到平衡。因为面对债务无非两个途径，要么续期，要么偿还。长期负债更稳定安全，但利息成本也相对高一点。从策略来看，富力选择了长短结合，短中滚动。

　　如今，销售市场正在回暖，陈志濠认为只要做好计划、适应变化，就不用担心债务问题。“目前集团按市场情况综合计划，销售回款与债务等的资金循环正在恢复中，新的再融资都处于正常的轨道上。”

　　酒店业务具有很强的反弹韧性

　　2017年富力曾以199亿元拿下万达70余家酒店，随即富力坐拥100多家豪华酒店，成为了全球最大的豪华酒店资产拥有人。

　　伴随着我国疫情得到有效控制以及复工复产的加速推进，酒店行业也慢慢呈现出逐季度回暖趋势。有数据显示，疫情也并没有阻挡酒店行业龙头首旅酒店(600258,股吧)扩张的步伐，一季度，首旅酒店新开62家，其中直营店3家，特许加盟店59家。经济型酒店新开店数量为10家；中高端酒店新开店数量为34家；云酒店11家。这个行业有望迎来反弹。

　　陈志濠也透露，富力地产的酒店业务也开始回暖，具有很强的韧性，总体趋势将与国内消费总体趋势紧密一致。“很多大城市的酒店本月的消费均有上涨，而最明显的是酒店的餐饮消费，很多订位都满了。”

　　酒店业务也带给富力一定的融资的灵活度，可以利用证券化方式加速盘活资产。相较于住宅地产需要滚动开发，像酒店、商场和写字楼这样的商业地产长期持有、长期经营，是长期还款的来源，融资机构会看重长期经营的稳定性和资产的总体规模。

　　可以看出，富力与其他房企的发展策略不同。富力并不是单纯的住宅开发商，在地产存量时代到来之际，富力地产以更均衡的投入，奠定了其开发和运营的双轨竞争优势。

　　在此前的发展中，富力持有型商业资产的运营取得了多项改善，成为了其优势领域。尤其在在开发业务受到市场行情变动的背景下，销售型物业与持有型商业资产运营为公司贡献了充沛的现金流。

　　优势地产具备高股息率

　　股息率是地产业一个重要的研究视角。简单来说，股息率是股息与股票价格之间的比率，是衡量企业是否具有投资价值的重要标尺之一。地产作为权重的周期性行业，股息率越高越有投资价值。

　　今年5月29日，富力地产宣布，截至2019年12月31日止年度建议末期股息每股人民币0.86元已获股东在2019年度股东周年大会上通过，经汇率转换每股H股的末期股息约为每股0.94港元。加上中期派息息每股人民币0.42元，2019年度报告期内富力合计派息每股人民币1.28元。

　　Wind资讯数据显示，截至2020年6月19日，以最新收盘日为计算时间点，富力地产股息率高达约15%，在A股及H股房地产行业企业中排名第一。

　　今年二月，富力还被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股top10，体现出了长期施行慷慨的派息政策，以及公司的实际盈利能力。

　　有研究机构指出，高股息的优质资产在全球利率下行和资产荒背景下投资价值凸显。而在后疫情时期，房企出现两极分化，竞争力弱的中小房企连“活下去”都很难之际，富力高达15%的股息率意味着，在股价等条件不变的情况下，理论上投资者仅用6、7年就能够拿回股票投资成本。

　　从这个角度看，富力地产处于一个被低估的时点。“行业整体来看，各家公司的估值都是比较参差不齐的，因为每个公司的类型都不一样。”陈志濠表示，“富力地产是少数覆盖包括综合体、销售板块等在内的各地产业务形态的公司，无论是稳步发展还是突破创新都有比较多的机会。”

　　如今，房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位，随着中国在未来成为世界第一大经济体，房地产必然保持有自己的一席之地。

　　而在房企的激烈竞争的态势中，如何才能乘风破浪？

　　陈志濠认为，“相对来讲，无论是在中国还是其他国家，房地产都是需求比较稳定的行业。只要有能力满足融资、拿地、销售等要求，还是能稳步增长的。在另一方面，行业未来对参与者的要求只会越来越高，全渠道、全资产都要有方法去管理和运营。”

　　总的来看，富力的物业销售及商业运营双轨发展，城市更新的战略布局，都为其在未来的发展中赢得相当的竞争优势。

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