富力地产：“不跳水”的配售

  今年，富力有两个目标：销售额冲击1520亿元、净负债率再降10个点。

  这两天，李思廉做了两个决定，辅助上面两个目标尽快达成。

  第一，  拿出500亿的货值，加入阿里易居“百亿补贴双11购房节”。

  第二，  按9.82港元/股的价格，配售2.57亿股，募资净额约24.98亿港元。

  多数情况下，房企宣布配股后，股价会应声下跌，低开、跳水、N连阴，十分常见。但富力却不走“寻常路”。9月15日宣布配股后，9月16日早盘高开，盘中冲至10.26港元，刷新了近半年来的新高。

  富力这次配售很“硬气”，折让率仅1.31%，是年内配股折让率最低的房企。据披露，配售募资款项将被用于偿还公司的境外债务性融资。

  开源节流

  去年底，富力地产首次配股，以每股13.68港元的价格配售2.73亿新H股，所得款项净额约37亿港元。

  从财务层面来说，配股有助于公司减少对债务融资的依赖并优化公司的资本结构。

  9月，富力被传出了拟分拆酒店上市的计划，并采取证券化的方式加速盘活酒店资产，进一步改善现金流。目前，这位“全球最大的豪华酒店资产拥有人”，旗下运营中的酒店及商业资产市值已达910亿元。

  在其他投资物业上，富力上半年新增投资物业资产约27亿元，建筑面积超过10.7万平方米，主要包括北京、南京及重庆的零售商业，未来将提供经常性收入。

  募资的同时，也要“省着花”。怎么省？采取温和的方式增加土储。所谓“温和”，即富力放缓了储备土地的速度。对于房企来说，频繁拿地会在短期内造成大量的资金流出。“大型的100多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

  上半年，富力所购置的土地储备权益可售面积约243万平方米，总投资金额约为60亿元，且主要为在12个月内可以产生现金流、回报快速的资产周转项目，多位于广州及太原。周转加快后，资金流入越多，对整体财务状况的改善也会起到积极作用。

  另外，在上半年，富力的销售及营销开支、行政开支分别同比减少10.2%和16%，费用的缩减进一步提升了利润空间。

  通过多元化的融资，富力将上半年的平均融资成本控制在了6.8%。2月，富力利用市场窗口期发行4亿美元优先票据，以赎回将于明年1月到期的债务，延长到期期限。除债务再融资外，富力还在上半年处理了108亿元境内债券，降低了整体负债规模。为解决短期融资问题，富力拥有境内资本市场中长期直接融资度约180亿元，将在融资环境改善的情况下以较低的成本发行。

  不论是否有“三条红线”的约束，控制负债规模和优化债务结构一直是富力的目标。今年上半年，富力的总负债减少了94亿元，净负债率下降了22个百分点。

  旧改战场做“加法”

  从破旧混乱到如今井然有序的一线城市，不得不说，广州的城市建设有着富力浓墨重彩的一笔。1994年开始就涉足城市更新领域的富力地产，在2001年末就已在广州完成了10个旧改项目，总开发建筑面积超250万平方米，在业界有着“旧改王”的称号。

  房地产增量市场的天花板逐渐显现，存量市场的改造也就是城市更新，成为了城市化进程新增长点。2019年，富力将城市更新确定为核心业务，并成立富力城市更新集团，在旧改的道路上持续发力。

  在2020年中期财报中，富力再一次强调了其在城市更新上的成绩。“尽管所需时间较长，城市更新项目的吸引力在于可获得较高的利润率及资产收益率。”富力对城市更新项目信心满满，今年上半年，富力的净利率为11.7%，维持在行业的中高位水平。

  富力线有的城市更新项目已经超过80个，其中，92%位于一二线城市，54%位于粤港澳大湾区。优质的土地资源，是富力实现稳定收入和利润率的保障。

  在上半年最近的城市更新项目中，富力将位于广州及长治的3个可售项目转化为了460亿的可售资源。未来18个月，富力预计将增加900万平方米的土地储备，将会带来2000亿元的潜在可售资源。

  截至6月末，富力的现金结余尚余约360亿元，资金流动性充足。随着疫情的缓解，酒店业务逐渐复苏，加之可售项目的持续推出，后期较多的盈利贡献将有效地改善富力的财务状况。

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