​第一太平戴维斯:大湾区物流地产市场租金、价格双增长

7月1日，国际领先的房地产顾问第一太平戴维斯于广州及深圳两地联机直播《大湾区物流指数》报告发布会暨物流地产市场的机遇与挑战论坛。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇联同深圳副董事总经理、投资部主管吴睿、华南区估值及专业顾问服务部董事徐忆及深圳产业地产部董事龚勇高探讨物流地产市场走向，并实时解答网上提问，吸引来自大湾区及国内其他地区的观众及媒体参与。

过去十年，物流地产是中国房地产市场发展最快、最炙手可热的板块之一，且疫情之下其热度依旧不减。《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》）的颁布也进一步催生了大湾区各城的仓储需求，其租赁和投资问询量持续增长。有鉴于此，第一太平戴维斯研究部发布《大湾区物流指数》，旨在为大湾区内物流地产市场参与者和关注者提供可靠的参考性指标，以掌握大湾区内各个城市物流地产市场的变动及趋势。

市场氛围火热，大湾区物流地产市场租金、价格双增长

2010年上半年至2020年上半年，大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%，至197.5；其价格指数上涨157.1%，至257.1。大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅45.9个百分点；而两市场价格指数增长差距则更为显著，前者增幅高于后者81.7个百分点。

图 1大湾区物流租金指数

来源：第一太平戴维斯研究部

图 2大湾区物流价格指数

来源：第一太平戴维斯研究部

广佛、深莞惠城市板块需求持续畅旺，其它城市板块需求仍富韧性

截至2020年上半年，大湾区高标仓总存量（不含澳门）达1,078.8万平方米，平均空置率为9.5%。

广佛城市板块中物流仓储核心区域需求持续畅旺，但由于新增供应入市，加之部分项目与高速间通达性略显不足，2020年上半年该板块平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板块各城市皆因强劲的租赁需求而录得7.0%以下的空置率。

图 3大湾区物流市场现有存量及空置率

来源：第一太平戴维斯研究部

受地区经济发展等因素影响，当前中山、江门、肇庆城市板块总体市场规模较小，且其市场成熟度较广佛、深莞惠城市板块稍显不足。2020年上半年疫情对江门、肇庆市场需求造成的负面冲击也较大湾区内其它城市也更为显著。

相较于其它城市，当前珠海市场参与者更为单一，且港珠澳大桥尚未对其虹吸周边城市的潜在需求产生即时效应。

市场供不应求，深广位列湾区内地城市总租用成本前两位

2020年上半年，香港总租用成本达人民币每平方米每月135.5元，居湾区之首，且在过去十年间，其与内地城市间总租用成本差距持续扩大。深圳、广州总租用成本分列湾区内地城市的前两位，期末分别达人民币每平方米每月57.0元及人民币每平方米每月39.6元。

图 4大湾区物流市场总租用成本

来源：第一太平戴维斯研究部

当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。在追踪研究的十城中，有八个城市步入租金上升末期。尽管受新冠病毒疫情冲击，个别业主降低其租金收益预期，但长远租赁需求仍将由于经济产业结构发展及消费市场规模壮大而扩张。除个别城市外，各城绝大部分项目租金料将因此保持上升势头。

当前大湾区高标仓尚处供不应求状态。尽管大湾区总存量预计于2022年达1,346.1万平方米，但根据地方经济发展规划及《纲要》提出的城市发展定位，未来供应增速预计仍无法满足持续增长的需求。

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