半年盘点①|土地市场频刷纪录 60余家房企成功补仓

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-29 08:09

2020年行将过半，业内外非常关注上半年房地产市场的状况与变化。从即日起，锐理君将陆续针对大成都的土地、住宅、公寓市场进行先期盘点，敬请关注。

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受新冠疫情的“黑天鹅事件”影响，大成都土地在开年遭遇延期拍卖，市场短暂转冷，但从4月起，整个土地市场的供应加速明显。实际上，2020年春节过后，房企新一年的拿地计划出炉，钱袋子也重新充盈，多拿地既有必要也有信心。上半年，成都土地市场火出了新高度，看点频出。

半年看点

1. 三圣乡地块19800元/㎡成交，追平了此前由华发和锦江统建所获林家坡地块保持的最高成交楼面价纪录；

2. 大成都多个区域的成交楼面地价被刷新；

3. 中心城区优质土地入市，品牌房企伺机抢地，很多鲜少露面的房企活跃在举牌第一线；

4、天府新区供应全面发力，多宗地块也引发房企激战。今年上半年，天府新区已有9宗地块达到最高限价进入竞配建环节。

统计时间：

2019年1月1日-6月30日（下文统称：2019上半年）

2020年1月1日-6月28日（下文统称：2020上半年）

数据来源：锐理数据RAP系统

统计范围：土地为公开招拍挂供应或成交数据。所有数据信息仅供参考，不作为官方口径发布，统计区域暂不包括简阳市场数据。

成交量：108宗

住宅类用地占比超6成

锐理君统计已经正式对外发布的土拍公告发现，截至6月30日，大成都共新增土地供应116宗（含招拍挂），供应面积合计8151.58亩，同比减少6.8%。成交方面，截至6月28日，大成都共成交土地108宗，合计面积7690.5亩，成交面积与去年同期相差不大。需要注意的是，6月29日也就是明天，成都远郊金堂还有一宗104.99亩住兼商地块拍卖出让。如果成功出让，上半年的成交宗数也将最终锁定在109宗。

△2019年及2020年上半年土地供应对比

从用地性质来看，已经成交的土地中，住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）共成交77宗，占比约66.4%，剩余39宗为纯商业用地。其中，招商蛇口在天府总部商务区拿下7宗面积合计约787.93亩地块，均为重大产业项目用地，未来将分别呈现天府新区396米地标高楼、高端商业办公综合体以及国际时尚商业街、城市候机楼等。

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▍锐评

今年2月，大成都多宗土地遭遇延期拍卖，市场短暂转冷，但4月土地市场供应加速，成交价格上涨明显。受土地市场的火热推动，土地流拍率相比2019年同期下降明显。

截至2020年6月20日，成都市各区县已公布供应计划约26000亩，已超2019年全年供应计划。预计2020年整体供应计划将达到30000亩，土地供销将均创新高，房企拿地机会增多。

最高成交价：19800元/㎡

“刷纪录”成为第一关键词

统计期内，今年上半年，大成都土地整体成交楼面均价约为5156元/㎡，同比上涨约23.65%；其中住宅类用地平均成交楼面地价约为6317元/㎡，同比上涨约32.93%。

值得注意的是，2020年4月2日，建发拿下三圣乡130.89亩纯住宅地块，成交楼面地价为19800元/㎡，追平了此前华发和锦江统建联合创下的最高楼面价纪录。

尽管供地节奏与去年保持一致，但在价格方面却表现突出。目前成都楼面地价TOP5已经被刷新，今年上半年出让的地块就占了三席，竞得人分别为建发、建信投资、合信。

△目前成都楼面地价TOP5地块

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▍锐评

今年上半年，成都土地市场的关键词就是“刷纪录”——多个区域的最高成交楼面价被刷新。

锦江区：19800元/㎡+无偿移交7%租赁住房追平此前成都楼面地价TOP1；

高新区：最高楼面价刷新至19500元/㎡+无偿移交4%租赁住房；

天府新区：最高楼面价刷新至17299元/㎡+无偿移交1%租赁住房；

成华区：最高楼面价刷新至16800元/㎡；

新都区：最高楼面地价刷新至11800元/㎡；

龙泉驿区：最高楼面地价刷新至15950元/㎡。

......

实际上，今年上半年土地市场的“新纪录”主要产生于主城区和天府新区。开发企业虽然在上半年的“钱袋子”还算充盈，但是随着市场的不断调整，其战线回收至开发核心区域的意图相当明显。

平均溢价率：20.55%

最高溢价率124.76%出自新都区

2020年上半年，大成都出让土地平均溢价率为20.7%，同比去年上半年仅有小幅上升。这之中住宅类用地平均溢价率为23.34%。

细分来看，最高溢价率出自新都区——3月19日，大发以124.76%的溢价率竞得新都63.57亩纯住宅用地，11800元/㎡的成交楼面地价也是新都区目前最高成交楼面价。另外，溢价率超过50%的地块有14宗，而天府新区就占了7宗。

△2020年上半年溢价率超过50%的地块

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▍锐评

锐理数据RAP系统显示，截至今日，上半年已成交的108宗地块中，溢价率≥50%的地块仅占比11.1%。除此之外，虽然土地市场表现很“火热”，但整体溢价率并不高。这背后和高起拍价；设置最高限价，需竞移交租赁住房比例；设置配建、产业引进、自持商业等条件脱离不开。

实际上，近两年大成都的整体溢价率都保持在较低水平，这也直接反映出：房住不炒背景下，地价正受到精准管控。

拿地房企：60余家

新老房企火力全开

据锐理君统计，截至目前，2020年已有60余家企业通过拍卖获得土储。Ø “国家队”拿地收紧，带产业拿地是主流。相较于2019年，“国家队”在上半年拿地宗数占比仅8.1%，2019年表现亮眼的人居、城投等公司暂未使力。另外，招商蛇口凭借与轨道交通集团合作在天府新区获取了7宗产业用地；Ø “老”房企开始频频露面。今年上半年的土拍中，还出现了近几年鲜少在成都公开市场露面的房企，如建发、荣盛、龙光、合景泰富、三盛、恒大、佳兆业等；Ø “新”房企高调入蓉。如多次在成都公开市场一线拼杀的德信，上半年斩获天府新区两宗地，举牌百余轮以成交楼面价17299.47元/㎡拿下兴隆湖地块、举牌65轮以成交楼面价15937.76元/㎡拿下麓湖旁地块，可见其重仓成都之决心；北京天恒首进成都，就以17100元/㎡刷新高新区最高楼面地价；Ø 选择联合拿地的企业越来越多。如花样年&佳兆业、大悦城&中交、禹洲&德信、大发&领地等。

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▍锐评

今年上半年，除招商蛇口拿地体量遥遥领先之外，其余房企拿地面积差距并不大。面对激烈的市场“抢地”竞争，前有新进房企通过“高价”入蓉，后有沉寂多年的“老”房企重出江湖，本土房企表现欠佳。可以预见的是，2020下半年，“抢地”战况将再次升级，拿地难度再上一台阶。

天府新区9宗地达到最高限价

核心地块都是“香饽饽”

主城区▼

锐理数据RAP系统显示，统计时间内，主城区共成交了25宗地，合计面积约1296.07亩；其中成华区7宗、高新区5宗、青羊区3宗、锦江区5宗、武侯区4宗、金牛区1宗。主城区宗地平均成交楼面价为9857元/㎡，平均溢价率19.02%。25宗地块里有13宗为拍卖出让，12宗为挂牌出让。多个区域的楼面地价被刷新，10宗地块溢价成交，最高溢价地块为隆基泰和竞得的成华区龙潭寺地块，溢价率58%。

△2020上半年主城拍卖地块详情

▍高新区：新川是近两年高新区住宅集中出货的版块，但新房仍面临着货源不足的问题，其土地市场也形成了供地少、地块难啃的局面。今年5月，新川破天荒的放出三宗好地，除29.55亩地块因故终止外，另外两宗地两度刷新高新区最高成交楼面地价。Ø 5月21日，北京天恒以17100元/㎡的成交楼面价拿地新川，溢价率31.54%，刷新高新区成交楼面地价；Ø 5月29日，成都建信投资以楼面价19500元/㎡+4%移交，豪横拿下新川纯住宅用地。高新区楼面地价二度被刷新。▍成华区：5月19日，成华区一口气上了三盘三环内“硬菜”，分别被隆基泰和、深业泰然、大陆集团“吃下”。其中深业泰然以16800元/㎡成交楼面价竞得的万年场地块，刷新了成华区最高楼面地价纪录。

天府新区 ▼

天府新区共出让了18宗地块，面积合计约1568.43亩，平均成交楼面价为5962元/㎡，平均溢价率达31.71%。

在拍卖的17宗地块里，有10宗地块溢价成交，9宗达到了最高限价，最高无偿移交统筹住房比例达到23%，天府新区这个“香饽饽”太抢手。另外，招商蛇口还拿下7宗天府中央商务区的产业用地，均为底价成交。

△2020上半年天府新区9宗达最高限价地块情况

近郊▼

近郊共出让了32宗地，面积合计约2191.49亩，拍卖出让23宗，挂牌9宗。其中，新都区通过拍卖出让了6宗地块，面积合计约463.22亩，最高楼面地价也被大发刷新至11800元/㎡。另外，龙泉驿区出让了7宗地块。

6月24日，佳兆业竞得龙泉驿区纯住宅地块，成交楼面地价15950元/㎡，不仅刷新了龙泉驿区最高成交楼面地价，也刷新了近郊最高楼面价纪录。

远郊▼

远郊共出让了40宗地，面积合计约3095.59亩，拍卖出让29宗，挂牌11宗。其中青白江区8宗，大邑县、新津区6宗，蒲江县、金堂县（6月29日，还有一宗住兼商地块待拍）、邛崃市各5宗，彭州市4宗，崇州市1宗，都江堰市挂零。最值得点赞的当属新津区，6宗地分别吸引了华邑、花样年、华景川、新希望、东原入驻。另外，期待多年的新津“撤县设区”也在6月19日迎来了官宣。

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▍锐评

回顾大成都各区域土地市场情况，近远郊仍是现在及未来的供应主力军。当然，今年上半年土地市场的热闹主要集中在主城和天府新区。虽然主城受供应限制，成交量偏低，但价格上涨明显，2020年成交均价已超过“狂热”的2017年，达到9857元/㎡。天府新区的成交面积相较去年同期也上涨了475.7%。土地市场的火热有迹可循。一方面随着成渝双城经济圈等城市战略地位提升，房企看好成都，拿地意愿强烈；另一方面，成都在疫情防控期间出台了延长土地款缴纳时间等相关政策，减缓了房地产企业的“钱袋子”压力。