进击的鹏瑞地产：深圳豪宅IP 能否复制到大湾区？

2017年，许家印把恒大总部搬到了深圳南山区。他也在附近安了家。

成功把房子卖给许家印的人，是一个毕业于清华的58岁男人，叫徐航。

徐航是深圳鹏瑞地产的董事长，许家印在深圳住的房子，就是鹏瑞地产开发的深圳湾1号。用了将近10年时间，徐航把这个项目做成了深圳乃至全国顶级豪宅的代表，不少明星、老板都在此购买房产。

但徐航最知名的身份并不是地产商，而是作为迈瑞医疗(300760,股吧)的联合创始人，他更是医药界的知名人士。

任何人都逃不过“真香定律”，在深圳湾1号成功以后，曾说它是“最后一个项目”的徐航，要沉下心来深耕房地产了。

2018年开始，鹏瑞地产开始了扩张之旅，连续在深圳、广州、珠海、东莞、佛山等城市布局了二十多个项目。

6月23日，鹏瑞地产发布了大湾区战略，位于顺德、珠海、东莞的三大核心“玥”系项目即将亮相，这家公司也对外展示了自己的野心：要做大湾区的地产王者，而不只是深圳。

跨界的豪宅开发商

徐航进入地产界似乎是一个偶然。

2008年，全球金融危机，深圳湾还几乎是一片荒凉。很少有开发商在这里大手笔拿地开发。

从2004－2008年，徐航通过协议等方式，逐渐取得位于南山区科苑大道与东滨路交汇处的T107-0003、T107-0002宗地，这是他的第一个房地产项目。

这是一个集办公、居住、酒店、商业于一体的大型地块，总建筑面积35.8万平方米，建筑高度70～338米。从未有过房地产经验的徐航，不知从何下手。

他对时任华侨城地产董事长的陈剑说：“我做不了，我只要一栋楼。”陈剑告诉他：“这是一块不可多得的宝地，我帮你做。”在陈剑等人的协助下，深圳湾1号逐渐上路。

然而徐航并没有用一个传统开发商的思维来做这个项目。他喜欢艺术收藏，觉得“中国没有好房子”，就用艺术品的理念去操盘。

深圳湾1号有好的地段、户型，还有奢华的酒店、音乐厅和直升机停机坪配套。

深圳湾1号成了中国开发商的另类。2013年，深圳湾1号正式发售，包括公寓和住宅，单价在6万-17万元/平方米，住宅总价3000万起步。此前，深圳多层住宅的单价不超过10万元/平方米，这个项目，一举成了深圳最具话题性的豪宅标杆。

后来的几年，深圳湾1号最高卖到了近30万元／平方米，成了深圳乃至中国的顶级豪宅代表。

起初，鹏瑞地产只是鹏瑞集团旗下的一块业务，当深圳湾1号成功后，鹏瑞集团已经变成了一家以地产开发为主营业务，又集健康产业、商业运营、物业管理、PE投资为一体的综合型企业。

做这个地产项目让徐航和他的合作者们赚得盆满钵满。迈瑞医疗的IPO招股书披露，徐航名下的鹏瑞地产2017年总资产104亿元、净利38.08亿元，而他的主业，迈瑞医疗2017年净利的才26亿元。

2020年，新冠肺炎疫情暴发，医药股大涨。据同花顺(300033,股吧)数据，截至6月28日收盘，迈瑞医疗的股价已从年初的180.33元/股上涨到299.19元/股，单股上涨了近65.9%，市值超3630亿元，远超万科的2800亿元。

左手医疗，右手地产，徐航的人生，在2020年迎来了重要时刻；鹏瑞地产，也走到了一个新的节点。

开启扩张之旅

据鹏瑞地产有关人士介绍，走出深圳后，鹏瑞第一批将打造三个玥系项目，分别是位于顺德的皓玥湾@顺德1号，是鹏瑞首个城市墅居产品；位于东莞的天玥广场，为全球超级综合体，36万平方米，全面对标深圳湾1号；而珠海的珠澳湾中心，也将复刻深圳湾1号。

最快在今年7月，顺德的产品就将面世。

鹏瑞集团设计研发中心总经理束旻力表示，在这三个城市选址，首先是基于这三个城市的经济实力、未来发展空间，他们在大湾区城市群中属于佼佼者。

事实上在两年前，鹏瑞地产就开始大手笔拿地、走出深圳了。接近徐航的人士说，对于要不要做大房地产，他犹豫了很久，最终还是决定加码。

2018年6月，鹏瑞地产首入广州，斩获位于南沙的18万平方米全自持宅地。

2019年一年的时间，鹏瑞地产通过竞拍、入股、城市更新等形式，展开在粤港澳大湾区的布局。2019年5月15日，以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件锁定东莞南城雅园地块，溢价率达到59.46%。

5月21日，鹏瑞在大湾区再度出击，以“限价24.35亿元+2.46万平方米无偿配建”竞获佛山大良苏岗村一商住用地，溢价率为17.11%。

除了积极参与招拍挂，鹏瑞集团还介入了城市更新，5月拿下东莞虎门黄村22万平方米旧改项目。

官网信息显示，鹏瑞地产规划三年内，拓展新项目土地面积300万-600万平方米。

虽然操盘了知名的豪宅IP，但鹏瑞地产在房地产行业，还是个“新兵”，一年销售不足百亿，而在过去这几年，房地产行业流行高周转、高杠杆，不少开发商都趁机实现了千亿目标，四巨头“碧万恒融”更是冲向万亿。

此外，房地产行业的外围环境也是今非昔比。当年，鹏瑞以极低的价格拿下深圳湾1号，而过去10年深圳房价一直上涨，在此基础上做出了高溢价产品。

但今时今日，不会再有便宜的优质地块，在鹏瑞地产取得的地块中，有不少位于城市核心区域，地价已接近周边二手房；另一方面，各个主流城市，房价也已涨到高位，再大幅向上的空间变小了。

易居智库研究中心总监严跃进认为，深圳湾1号是顶级的豪宅，但能不能在其他城市复制，有不确定性；而在售价和利润方面，鹏瑞所能依赖的，就是其对产品的高溢价能力。只是市场接受与否，是另一回事了。

束旻力表示，深圳湾1号可以说是一个传奇的项目，完全复制是不太可能的，但其产品理念和匠心基因会在后续所有项目中延续。

鹏瑞未来是否还将继续扩张，走出大湾区？鹏瑞集团大湾区营销管理中心总经理张辉称，公司战略重心还是放在大湾区，粤港澳大湾区是全球四大湾区之一，经济活力、富裕人口在全国名列前茅，目前重点还是选择大湾区中的七个城市，但对项目落子将非常慎重。

(作者：张晓玲,陆明巧,姚安琪 编辑：徐旭）

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