郑东新区北龙湖豪宅群问题频发背后的“套娃逻辑”

  昔日“疯狂高地价”之举给郑州市郑东新区北龙湖板块如今豪宅群问题频发、纷争不断埋下了种子。

  有着“河南陆家嘴”之称的郑州郑东新区北龙湖区域多年来一直都是众多品牌开发商竞相追逐区域，该区域也用一个又一个“地王”引领着郑州房地产市场走势。其城市价值和区域价值都处于郑州重要位置。

  如今，高价“地王”带来的后遗症正在显现。

  中国房地产报记者于近日走访北龙湖发现，继中海地产项目“套路营销”事件之后，北龙湖区域多个品牌房企高端项目也相继暴雷：降低交付标准、偷工减料、溢价款、捆绑搭售等问题层出不穷，以及部分楼盘实际销售价格远高于区域内备案价，并以“双合同”形式对外销售。这些乱象正在成为北龙湖区域楼市常态。

  针对正在成为北龙湖区域楼市常态的上述乱象，有业界知情人士表述，“目前‘北龙湖概念’只是一个预期，房子很一般，地价贵的又离谱，配套迟迟跟不上，尽管对未来设计很美好，但现实却很骨感。在整体开发过程中不仅资金导入慢，企业导入慢，人口红利优势不突出，其他方面的优势又没有真正落地”；另一位当地房企人士甚至直言，北龙湖发展就是一种不断让开发企业进入、购房者入围、增加资金导入的“套娃模式”。

  6月9日至12日，中国房地产报记者在郑州采访期间走访了雅居乐、金茂等多家地产商在郑州项目公司，对于北龙湖区域的地产发展情况雅居乐客服经理以“领导都不在”为由婉拒，金茂办公室工作人员以“随后让品牌部工作人员联系你”后把记者拒之门外。

  郑州市自然资源和规划局对上述问题亦未予回应。

  “顶级作品”缩水

问题不断的蓝城兰园项目。中房报记者崔军民/摄

  提及郑东新区发展，令当地人津津乐道的就是以龙湖金融岛和郑东新区CBD为两端的巨型“如意”。

  其中，按照规划金融岛是未来郑东新区集金融办公、商业和旅游观光为核心的新型区域；金融岛规划由双环44栋高层建筑围合形成城市建筑“巨阵”，并以3.7公里宛如玉带的南北运河为连接，与同为双环由60栋高层围合的CBD中心，共同形成 “如意”造型。

  中国房地产报记者在郑州当地走访时曾有当地知情人士表示，“按照郑东新区设计和规划，北龙湖一带的造型设计如同古代官员手上的‘如意’，被赋予了吉祥的涵义。”

  郑州郑东新区北龙湖正是当地官方设计的“CBD 副中心”所在地，定位中原金融核心。该区域规划建设有6家五星级酒店、30万平方米滨湖商业、中国风庭院元素景观以及5.6平方公里生态湖面。北龙湖代表着目前郑州迈向国际化的最高标准。随着区域配套日臻成熟，区域内楼市房价近年来一路狂飙。

  作为引领中原经济区高端人居的北龙湖，全国以及郑州本土知名品牌房企竞相追逐。在北龙湖扎根的有金茂、雅居乐、蓝城、融创、恒大、保利、中建、正弘等近50家品牌房企。

  按照规划，北龙湖南侧为住宅区域，北侧为科技产业。知情人士告诉记者，北龙湖豪宅区域按容积率可以分为三个区域：1.5容积率一个区域，1.7容积率一个区域，2.4容积率一个区域。住宅用地被划分四个片区，北部两个片区均为限高60米以内小高层，南部两个片区限高仅有24米；最核心的如意运河两侧区域仅限高24米、容积率＜1.5。按价格划分，北龙湖豪宅4万元/平方米以上在北龙湖只是起步价，甚至有多个项目已达近7万元/平方米。这个片区平均房价如果按照均价4.5万元/平方米计算，正好是郑州市区房价（1.5万元/平方米）的3倍。

  “顶级区域匹配顶级作品”“每一座伟大的城市，都应该有一座XX！”记者在走访中看到，不少品牌开发商无不是以磅礴气势向外界宣称项目的“高大上”。其中，雅居乐打出的广告语为“郑州陆家嘴，中原新浦东”，并对外宣称要坚守产品四大奢宅基因：国际品牌建材标准、国际现代中式建筑、大师手笔园林景观及豪装公共空间。

  “我们正是看到了这些大房企进入和北龙湖区位优势，以及省市政府对北龙湖定位，才倾囊购买的。”北龙湖雅居乐御宾府业主李谦（化名）告诉记者。

  李谦是一位在郑州做生意的商人，正是由于区域优势和大房企进入，她在2017年看中了北龙湖雅居乐御宾府一套豪宅，每平方米大约6万元，房款总价大约花费了1050万元。不过，李谦发现自己购买的那套房备案价是4.75万元/平方米，合同备案总价为850万元。多出的200万元并没在购房合同中提及，李谦才知道还签订了一份又被称作精装修合同的“改造合同”。这种模式也是俗称的“双合同”。

  好景不长。后来，有心细的业主通过项目实地观察并采用无人机航拍观察，又发现了惊人一幕，不仅建筑质量粗糙，开发商降低了交付标准，且这些楼盘龙骨施工工艺缺失，在施工过程中该焊接的地方没有焊接，该穿丝的地方没有穿丝，存在重大安全隐患。楼顶防水缺失、部分楼体外墙立面保温材料以及铝板工艺缺失，琉璃瓦换成了烧结瓦，宣传中的双大堂变成了仅1.2米宽过道等一系列问题。

  豪宅建筑质量和材料品质等问题引起了110余户业主不满，并向郑州市相关部门反映情况。今年5月12日，郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站约谈了雅居乐御宾府项目的建设、施工、监理、幕墙分包等单位负责人，并就发现问题责令整改。

  中国房地产报记者调查发现，相关整改工作仅有部分推进，并未实际落地，后期能否执行到位还是未知。

  除了雅居乐，还有中国金茂在北龙湖推出的金茂府项目也存在类似问题。据河南某电视台报道，王女士从2018年4月份交付了570万元首付款后，因不符合郑州限购政策至今没能买到手，购房款也不退。王女士多次找项目公司郑州茂辉置业有限公司解决，却被告知其中100万元定金没法退还。如果继续闹事就拿着这100万元跟王女士打官司。经过该电视台连续报道后金茂府退还王女士560万元，剩余11万元依然迟迟不予退还，理由是“王女士求助媒体了”。

  王女士说买房时并不是这样，开发商明知自己不符合购房资格还要与自己签订购房合同，如今又以自己未承诺解决购房资格为由提出解约，并扣除10万元违约金。

  蓝城在北龙湖的“兰园”项目也问题不断，先是2016年初北龙湖蓝城兰园悄然无证开盘，再到三年之后多次延期交付。数百名业主长期讨要说法。

  在北龙湖区域，套路营销、降低交付标准、偷工减料、溢价款、捆绑搭售、“双合同”销售等问题正在成为北龙湖区域楼市常态。不仅有雅居乐、金茂和蓝城，恒大、融创、中海、正弘、亚新和康桥等众多品牌房企均榜上有名。

  疯狂地王埋下纷争种子

雅居乐御宾府项目因降低交付标准被责令整改

  作为引领中原经济区的郑东新区定位，其实早在2000年我国城镇化步伐不断加快的背景下就已被河南省委省政府提出，“郑州市要围绕建设全国区域性中心城市目标，打造中原城市群经济隆起带的亮点、新的增长点和带动点”，北龙湖正是郑东新区规划的点晴之笔。

  在“一张蓝图绘到底”的大背景下，北龙湖开发于2010年提速。

  随之而来的是阿里巴巴、京东、华为、海康威视等知名企业入驻郑东新区，推动区域内热度持续提升。各大品牌房企也纷纷抢滩郑东新区，造成此区域“地王”频现，房价长时间稳居郑州最贵之列。

  记者在北龙湖走访多日发现，有“河南陆家嘴”之称的龙湖金融岛正在如火如荼建设中。据了解，龙湖金融岛面积为1.07平方公里，岛内楼宇部分整体为环形城市布局，由外环、内环及内环沿湖商业三部分建筑组成。金融岛内外环规划的44栋楼宇中共有金融办公楼宇35栋，其中内环20栋、外环15栋，重点集聚国际、国内金融行业龙头或知名企业。

  记者看到，目前郑州金融岛已将累计确定或意向入驻的金融集团罗列在其旗下开发的翡云公寓售楼处展示楼盘上，其中包括工商银行、中国人寿、浙商银行、中信银行、平安金融中心、光大银行、百瑞信托、渤海银行、浦发银行、珠江村镇银行管理总部、河南投资集团、河南省农信社、中原证券、河南资产集团等。

  当地政府希望通过汇聚金融名企让寸土寸金的金融岛成为郑州乃至河南新崛起的金融高地。

  在龙湖金融岛附近，记者看到项目内环已有数座大楼建成，外环高层建筑正在施工中，疫情期间除施工人员外禁止入内。

  在该项目南边，则是在郑州房地产圈内被称为豪宅区的北龙湖片区。该区域房价很少有低于4万元/平方米的，其中2018年入市的北龙湖金茂府价格高达6万元/平方米，即将入市的融创项目价格将突破7000元/平方米。据郑州市房管局公布数据，今年三四月份郑州市区内商品房均价仅在1.1万元/平方米徘徊。

  高房价缘于高地价。2011年—2017年，郑州北龙湖地王项目频出，尤其2016年以雅居乐、荣盛、融创、金茂为代表的品牌房企频繁出手，其中金茂以总价35.1亿元、每亩单价4184万元摘得北龙湖“双料地王”，至今仍是北龙湖地王记录保持者。就在当天，融创以总价25.54亿元人民币拿下了13号地块，约70.34亩、容积率大于1小于1.5，单价3630.935万元/亩，楼面价36310元/平方米。

  现在这一区域所建住宅小区大多都是前两年竞拍土地上开发的项目，每个项目差不多都曾是当年“地王”，这里也就成了当地人口中的郑州“地王窝”。

  由于政府有限高规定，该区域内所售项目均为低密度洋房或别墅，所有在售项目都明确地宣扬着自己的高端定位。

  中国房地产报记者走访还了解到，过去三年正值郑州市房价最高峰，郑东新区房价包括北龙湖在内正是近年来郑州楼市房价最高区域。由于北龙湖不可复制的区位优势，以及大房企品牌价值，这些项目曾被许多购房户“一抢而光”。

  “当初买房相信了大房企品牌，现在挺让人失望的。”某位不愿具名的购房者在接受中国房地产报记者采访时表示。

  北龙湖发展模式的“套娃逻辑”

  中国房地产报记者查询有关北龙湖的资料发现，在开发北龙湖过程中“科技”二字被政府多次提及，中原科技城、中央文化区科技园区、中原科创谷等概念相继提出，“科技、科创产业”标签被推到郑州这座大舞台台前。

  与此同时，郑州市出台的《郑州市高品质推进城市建设三年行动计划(2020—2022年)》(以下简称《计划》)，计划郑州市国土空间总体规划划定32个核心板块；按照计划要求，3年内共计实施2443个项目，力争完成投资8143亿元。

  如此巨额投资在郑州城建发展史上史无前例。近万亿的投资砸向32个核心板块，也意味着每个板块未来都将是该区域或组团发展引擎。

  “但金融配套短期跟不上，资产属性不明显，竞地价限房价背景下这些无疑是一个‘奇葩’产物。”上述业界人士表示。

  记者在郑州走访另一家房企时其负责人认为，“北龙湖发展模式其实就是不断让开发企业进入，让购房者入套，增加地税，增加资金导入。”

  “现在最难受的是地产商，高价买地却利润率低，现在行情不好，疫情来袭需求被禁锢。项目成本追高，导致企业资金链紧张，又加之目前经济形势不好，尤其是高净值人群‘现金为王’，导致市场层面不好。”上述负责人认为。

  该房企负责人把这一现象比作“俄罗斯套娃”模式，在一张北龙湖规划图上边指着边告诉记者，“政府先设一个高地价局，并宣扬要把这一带打造成郑州‘陆家嘴’，这张图上除了清一色的地产项目，就是清一色的酒店，规划图上的其他项目都是画的，没有哪一道是硬菜。除了开发商好像没正而八经投钱的。作为最弱小的购房户只是为了买房而买房，但是政府却囊括了高地价所带来的巨额回报。如同一个俄罗斯套娃，大娃套小娃，一个套一个，最弱小者购房群体被套在最里。”

  高地价是如何产生的？有行业人士归结于“原始炒作”。

  另一位当地房地产资深人士告诉中国房地产报记者，在当前“限房价+竞地价”模式下开发商盈利空间被大大压缩，导致成本趋同下设计趋同，势必弱化开发商追求住房品质的外部激励，甚至可能将房地产行业带入低水平竞争末路。

  对于北龙湖区域楼市常态的上述乱象问题，郑州市住房保障和房地产管理局一位不愿透露姓名的负责人告诉记者：“北龙湖大部分项目出现诸多纷争都是因为地价太高，后来几年政府又对这些项目采取了限制商品房售价导致的。”

  针对北龙湖板块问题频发有何监管措施，有关北龙湖区域地价的相关政策，以及北龙湖区域已达“熔断地价”的传言等问题，记者把采访提纲留给了郑州市自然资源和规划局，但截至发稿未有任何回应。

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