美的置业成绩单:营收、净利增长超3成 未来追求长期稳健增长

3月31日，美的置业控股有限公司（3990.HK，以下简称“美的置业”）披露全年业绩。2019年，美的置业实现总收入约411亿元，同比增长37%；年内利润及综合收益总额为人民币43亿元，同比增长32%；毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%。

数据显示，截至2019年12月末，公司持有现金总量约269亿元，银行授信额度达1303亿元，尚未动用的银行授信额度为832亿元，现金及金融资源充裕。报告期末，公司的现金短债比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期偿债能力大幅提升。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，未来希望在规模上保持稳步的增长，会比较多地关注公司的净现金流、利润等方面的考量，能够长期地保持稳定发展。

业绩稳健增长 营收、净利增长超3成

2019年公司合约销售额约1012.3亿元，同比增长28.1%，2015~2019年复合增长率达73.8%。年内收入约411亿元，同比增长37%；净利润约为43亿元，同比增长32%；毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%。

针对疫情的影响，美的置业高级副总裁徐传甫表示，客观来说，疫情对房企业绩有影响，但总体而言可控、可恢复。“疫情发生春节前后，也非房地产销售的旺季，加上春节期间采取线上线下打通销售，一城一盘一策的销售定位，从3月底的指标而言，已经恢复到常态水平上来。目前售楼部已实现100%开放，复工复产也达到95%。”

从供货端、销售端全面地铺排，以销定产、小步快跑、精准审批几个步骤把握开盘、去化比、开工量，多措并举，美的置业在持续恢复销售的增长动力。

现金流充裕 融资优势凸显

充裕、优质的资金为公司“保驾护航”，报告期内，公司持有现金总量约269亿元，公司加权平均融资成本为5.87%，在同规模民营房企中较有竞争力，2019年新增借款融资利率仅为5.76%。2020年开局，公司抓住市场窗口期，成功以4%的低利率发行14.4亿、4年期公司债。

报告期末，公司净负债率下降8个百分点至89%，扣除预收账款后的资产负债率降至54%，处于健康水平。同时，公司债务结构持续优化，低成本银行借款占比大幅提升至66%；债务结构逐渐中长期化，一年内到期有息负债占比大幅下降至17%。

美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，目前国内融资成本相对境外来说更具备优势，今年美的置业已发行的两期发债利率在4.0%左右，境外的话还不到这个水平，整个债务水平在5字头，非常有优势。其指出，如果用股东背书，融资成本还会更低。

至于境外融资方面，林戈称，目前主要是双边贷跟银团贷款，成本相对便宜。未来根据业务发展以及融资多渠道的需要，不排除在境外继续发债。“我们在布局，在找时机推进。”

“新基建”风口 “两翼”产业落地赋能主业

作为智慧地产制造商，美的置业一直专注与打造差异化竞争力，坚持“一主两翼”战略，围绕房地产开发主业协同发展智能产业化和建筑工业化。2019年打造睿住科技产业平台，“两翼”产业逐步落地，持续为主业赋能。

郝恒乐在线上业绩会上表示，随着中国城市分化日益明显，三四线城市需求承压，美的置业将通过IoT技术对原有优势城市进行深耕，进一步优化提升美的置业的产品服务内核。

3月19日，美的置业携手阿里云正式发布AI智慧社区，通过IoT、云计算、人工智能、大数据等技术，打通了社区智能化与家居智能化，同时实现了全屋智慧健康场景的落地。

据了解，AI智慧社区可以做到停车场自动识别开闸，手机APP开门、无感通行、系统预警等多种功能，可以说完全实现了线上线下全场景智能一体化。

在智能科技加持下，美的置业“5M智慧健康社区”这一智慧产品IP得到强化，为迎接“新基建”发展打下坚实基础。据悉，从2020年起公司新拿地项目均将配置AI智慧社区功能。

在建筑工业化领域，公司实现建筑工业化整体战略布局，整合建筑全生命周期，研发、设计、技术高度一体化，同时为主业降本增效。

2019年，徐州绿色装配式产业园正式投产并完成首批产品交付；邯郸绿色装配式建筑产业园实现试产；拥有国内首条自主研发全自动化瓷砖整体卫浴生产线的广东睿住优卡科技有限公司投产，并在此次疫情中为多地“小汤山”医院供应了数千套整体卫浴产品。

美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜表示，AI社区增加的成本主要是后台硬件和软件的开发成本，AI社区主要着眼于定制化、增值化的服务，着眼于产品竞争力的提升，着眼于客户生活体验的提升，着眼于社区管理效能提升。在一些社区，AI社区带来了产品溢价，另一些则能促进销售，比如苏州的云筑项目，在运用智能社区产品后，开盘去化率达9成。

区域深耕+城市升级 追求长期稳健增长

“新基建”赋能主业离不开优良的土地储备。

2019年美的置业根据市场状况与国家战略，前瞻性地补充土地储备，稳步推进区域深耕与城市升级战略。

截至2019年12月31日，美的置业土地储备总建筑面积达5263万平方米，涉及278个物业开发项目，覆盖全国18个省级行政区的59个城市，分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大地区，其中通过合营企业及联营公司参与了61个项目。

2019年以来，美的置业持续贯彻“城市升级战略”，通过招标、拍卖、挂牌、股权收购、旧城改造等方式增添新土地，新增土地储备总建筑面积约1453万平方米，开拓新城市。其中包括珠江三角洲经济区中的东莞、惠州、茂名等城市；长江三角洲经济区中的上海、杭州、南通、台州等城市；长江中游经济区中的武汉等城市；华北地区中的天津。

对于2020年的拿地策略，郝恒乐则透露会将优势资源集中在高量级的城市以及城市群，按照内部销售规模以及回款，1/3的金额安排购地，绝对值没有具体化。“我们会更看重哪一个时点拿地，不会去拿高价地，此外，我们手头上存量资源丰富，在判断哪个时点拿地时，游刃有余。”

对于未来3~5年的规划，郝恒乐则表示，“未来在规模上保持稳步的增长，不做非常绝对的安排，我们会比较多地关注公司的净现金流，包括利润等方面的考量。我们希望公司能够长期地保持稳定发展，而不是追求短期某一个流量的基本情况。”

来源：中国经营报 

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