美的置业硬核运营对抗周期,上半年营收逆势增长近五成

在基本完成全国主要城市的布局之后，美的置业（3990.HK）步入向运营要绩效的全新发展阶段。该集团新近披露的2020年中期业绩报告显示，即使遭遇新冠疫情给市场带来的冲击，公司仍取得不俗经营绩效，营业收入、核心利润等多项指标均录得双位数以上的增长。

逆势增长的成绩，显示出美的置业自上市以来，加强内部精细化管理，聚焦运营力、产品力、服务力和营销力，坚定推进城市深耕和升级的战略已初见成效。

业绩逆势增长

国家统计局数据显示，2020年上半年全国房地产销售金额同比下滑5.4%，不少房企销售录得负增长。但美的置业通过多渠道拓客抢收业绩、逆市突围，实现合约销售金额482亿元，同比增长2.1%，增幅优于行业平均水平。

过去几年，持续的销售增长让美的置业已售未结转资源显著攀升。截至报告期末，公司已售未结转金额1038亿元，其中一年内预计结转金额占比52%，为536亿元。这将为该公司今年营收奠定增长基础。

值得关注的是，随着该集团优化土储结构的推进，高能级城市的土地储备和销售占比正在提升。数据显示，上半年美的置业旗下二线及以上城市的合约销售占比达到72%，较上年增长6%；长三角和珠三角的销售贡献合计占比61%，较上年增长7%。

集团董事长郝恒乐在业绩发布会上表示，在投资方向上，集团将坚持经济发达区域和量级高的城市，围绕长三角、大湾区和省会中心城市展开，稳扎稳打，对新进城市非常严控和谨慎，优化少数三低城市（低价格，低流量，低利润）的项目布局。

从营收和利润指标来看，美的置业在上半年的表现更为突出，因为大部分头部房企的盈利指标都未能录得正向增长，而美的置业仍旧保持了两位数以上的增长幅度。

报告期内，该集团实现营业收入209亿元，同比大幅增长47.5%；毛利55.2亿元，同比增长8.5%，核心净利润23.6亿元，同比增长24.7%；核心净利率11.3%，较上年全年增长1.1个百分点。公司每股收益1.64元，同比增长10.1%。

财务更趋稳健

作为千亿体量的房企，美的置业虽然上市时间不长，但资本结构的优化与财务管控提升颇为显著，公司净负债率连续四年下降，报告期末净负债率较2019年期末再降2.2个百分点，至86.8%。

随着杠杆比例的下降，美的置业的融资成本进一步降低。报告期内公司新增借款平均加权融资成本仅为5.18%；截至报告期末，加权平均融资成本降低至5.52%，在同规模民营房企中具有较强的竞争力。今年2月，公司抓住窗口期，发行2+2期限公司债，利率低至4%；8月发行一笔2+2期限公司债，利率再次走低至3.98%，创下公司发债利率历史新低。

对于融资成本的下降，美的置业CFO林戈认为原因是多方面的，一是上半年市场利率走势在下降；二是公司自身运营质量和稳健的风格得到资本市场的充分认可；三是美的置业素来重视资产负债结构的优化，强调产品力和运营效率，靠内生增长率来支撑发展，而不是靠杠杆扩张。

在林戈看来，目前市场上再度传出融资收紧信号，进一步强化了“房住不炒”的预期，因此，将来融资市场上会继续分化，资产负债结构好且经营绩效优异的公司，将更容易获得低成本资金。因此，美的置业始终坚持在财务及收益指标的框架下发展业务。

数据显示，上半年，该集团签约销售回款率（不含期初）高达99%。报告期末，持有现金总量约260亿元，银行授信额度高达1319亿元，尚未动用的银行授信额度约为874亿元，现金及金融资源充裕。报告期末，公司一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比达到2.26，短期偿债无虞。

宽松的财务现状为美的置业的战略性调整和升级提供了可能性。上半年，该集团进一步推进城市深耕与升级，优化区域和项目布局，降低运营成本，提升单个城市产出和效能，其中佛山、徐州、邯郸、常州等城市已跻身当地市场前五名。

报告期内，美的置业新增土储面积399万㎡，其中二线及以上城市占比达85%。截至报告期末，公司土储总建筑面积5431万㎡，其中长三角、珠三角合计占比46%。此外，公司预估可逐步转化为土储的城市更新项目有10个，其中已有4个城市更新项目已转化为土储。

对于未来发展方向，郝恒乐表示，将贯彻精准投资理念，巩固城市生根升级，优化土储结构，以去化和盈利为主要导向，提高单城市的产能和效能。“目前公司进入60个城市，我们的城市布局已经基本完成，接下来就是生根的问题。坚持经济发达区域和高能级城市布局，围绕长三角大湾区和省会中心城市稳扎稳打。”

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