房贷“商转公”变相降息,酝酿楼市新变局

近日，武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》（以下简称：《细则》），向社会各界公开征求意见。

同初版相比，《细则》对商转公的对象和条件进行了调整，此外也对存量房商转公的年限进行了延长，最长可达30年。

01 商转公，流程太复杂

商转公，就是把商业贷款变成住房公积金贷款。同样，商转公的目的也很明确，就是降低购房者在还贷时的利息。

最新公布的LPR利率为4.65%，再算上银行加点的利息，同公积金的固定利率3.25%相比，还是存在很大的差距。

对购房者而言，商转公是个好政策，但不太实用。

首先是覆盖面积太小，明确支持商转公的城市并不多，只有深圳、重庆、石家庄、福州等小部分城市允许商转公。另外，还有一些城市在后期取消了商转公，例如河南新乡市，直接给一刀切了。

单从申请商转公的条件来说，只要缴存住房公积金、且缴纳银行贷款一段时间的购房者，即可到原商贷银行申请办理商转公。理论上是不是看起来很简单？但你真要落实起来就会发现，办理商转公并没有想的那么简单。

公积金的贷款额度有上限，商转公是不能超过这个额度的。在这个基础上，想办理商转公，要不就得“先还后贷”，用手上的资金把商业贷款一次性还清，再去申请公积金贷款；要不就得“以贷冲贷”，找公积金中心申请贷款，再用公积金贷款冲抵商贷，每个月再归还公积金贷款。

值得注意的是，后者需要提前将商贷本息大于公积金贷款的那部分差额提前还清。

整个流程走下来，公积金中心、银行两头跑，中间还有评估和担保，麻不麻烦主要看个人感受。

而且办理商转公还要看时间，一般以上半年办理为佳，因为这期间公积金账户余额比较充裕，办理起来就比较快。

南昌市住房公积金管理中心，就曾经因为资金紧缺暂停受理商转公的贷款申请。如果要办理，先排号慢慢等吧。

办理商转公时，银行附加的种种条件，以及公积金贷款额度紧张的问题，让商转公的实用性远低于组合贷款模式。

至于那些担心商转公会向住房市场提供“低息贷款”，从而引发房价上涨的小伙伴，可以把心收回去了。

此次武汉向社会公开征集的《细则》有松有驰，上调了商贷的还款周期，从“6个月及以上”上调至“12个月及以上”，提高了办理商转公的门槛。对于组合贷中的商业贷款，不予转换。

总的来说，《细则》的内容中规中矩，主要还是为了保民生，减轻居民身上的房贷，并且延长还款周期，不至于让楼市硬着陆。

今年受到疫情冲击，大多数人的经济都受到了影响，未来不排除其他城市也照搬武汉商转公的作业，变相减息。

02 存量房，小城市太难

值得注意的，在此次《细则》的意见征集中，存量房也被单拎了出来。存量房商转公的最长期限，从20年延长至30年。

武汉市住房公积金中心表示，存量房商转公的贷款期限延长，主要是为了回应购买二手房职工的贷款诉求，并与现行的二手房公积金贷款房屋房龄保持一致。

楼市火热，开发商到处撒网盖房子，也不是一两天的事了。

相较于一线城市的供需关系，我国绝大多数二三线城市的房屋供应，明显是供大于求的。公开数据显示，2017年二线城市、三线城市的空置率分别为22.2%、21.8%，远高于一线城市的16.8%，属于房屋库存严重积压。

很多小伙伴都搞不太清“存量房”和“二手房”之间的关系。存量房属于二手房中的一类，但是存量房是待售、没人住过的房子；而二手房是过户了、有人居住过的房子。在市场划分上，存量房属于1.5级市场，而二手房交易属于3级市场。

对于我国的存量房，2015年，时任住建部政策研究中心主任的秦虹表示，目前房地产正在进入存量房时代，“从整个市场来看，新房业务量占70%，二手房占30%，未来这样的数据比例应该会倒过来。”

以北京为例，2015年北京房地产协会秘书长陈志曾对北京的存量房进行分析，“北京有6亿多平方米的存量房住宅，按照单套100平方米计算，即存量房约有600万套。以北京1800万城镇人口、户均3口计算，城镇人口基本达到户均一套房的水平。”

此话一出，满座哗然，毕竟此前北京楼市出现恐慌性购房、抢房的背后，都有着“北京楼市库存不足”的理论支撑。

存量房都能达到户均一套了，还至于抢房吗？

抢，还是要抢的。

2016年底，北京全年二手房的成交量刷新了历史纪录，在整个市场中的占比达到了85%，也意味着北京全面进入了存量房时代。

在一线城市，存量房的现象尤为明显。随着新房供应量逐渐下降，人们的选择空间也相对收窄，在深圳甚至出现了“天价喝茶费”现象，究其原因就是新盘开得太少了。对此，不少媒体宣称我国已经进入了存量房时代。

2018年，中国国际金融金融股份有限公司发布了《数说中国存量住房》研究报告，测算得出2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套，对应存量面积261亿平方米，户均拥有住房1.13套。

报告结果似乎也在进一步佐证这个观点：存量房时代已经到来。但是就绝大多数二三线城市的二手房成交量来看，远不到这个标准，尤其是中西部地区。

而从二三线城市的购房选择来看，“新房热”仍然是高烧不退。

03 结语

一边是海量的存量房，一边是挂牌量居高不下的二手房。2020年的楼市，可能比想象的难走。

公开数据显示，截至5月底，杭州的二手房挂牌量达到12万套，重庆超过10万套，成都超过14万套，深圳更达到了15万套。与二手房的挂牌量成正比的，还有节节攀升的房价。

在市场供应方面，2020年5月，全国新增挂牌房源量环比上涨18.9%，其中北京、上海、深圳、广州这四大一线城市新增挂牌房源量环比涨幅达到208.1%、65.4%、41.4%和19.9%。二手房房价的上涨空间也很明显，4个一线城市的二手房房价上涨幅度普遍超过新房市场，其中北京以环比上涨1.8%的涨幅引领全国。

然而市场却没有想象的乐观，深圳、杭州的新房市场出现排队买房、万人摇号的火爆场景，背后是新房限价与二手房市场之间的价格倒挂，其中存在巨大的套利空间。而二手房市场总体处于低迷的态势，反差明显。

二手房成交量赶不上挂牌量，也意味着去化周期的延长。

而武汉在这个关键节点，重摇“商转公”的大旗，确实像是一个信号。毕竟经济还得转，楼市也得动，最新一期的LPR利率也明显告诉大众，央行正在刹车。

或许，库存已久的公积金，也是时候动起来了！

来源：地产情报站

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