三大佬联合拿地后，蒲江又甩出了一宗“王炸”地块

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-03 20:30

　　3月18日，蒲江迎来2020年首次土地拍卖，最终被华夏幸福(600340,股吧)、花样年、大悦城(000031,股吧)三个“大佬”联合拿下（详情点击：《华夏幸福+花样年+大悦城联手拿地蒲江谁是最终赢家？》）。这个结果瞬间点燃市场，很多投资口的朋友都在感叹：难道不小心错过了优质地？

　　不要慌，更好的机会来了。昨日（4月2日），成都市公共资源交易服务中心挂出公告，一宗位于蒲江县鹤山街道育才路西南侧的32.93亩土地正式露脸，起拍楼面地价2400元/㎡，将于4月28日走上拍卖席。细细研究该宗地的出让条件、区域位置及市场情况后，锐理君认为这算得上一宗值得“盘下”的“王炸”地块，房企有以下五个方面要get。

　　1宗地指标：33亩精致地块，方正易打造

　　该宗地位于蒲江县鹤山街道育才路西南侧，北临育才路，西侧为蒲江河。占地面积约33亩，容积率2，建筑高度不大于70米，起拍价2400元/㎡。目前宗地已打围，地块方正，易于打造。从出让文件来看，商业等配套比例小，没有较多的配建要求。

　　地块位置：蒲江县鹤山街道育才路西南侧

　　出让面积：32.9278亩

　　土地用途：住宅兼容商业

　　商业占比上限：20%

　　计算容积率：2.0

　　建筑密度：不大于30%

　　建筑高度：不大于70米

　　建设要求：临滨河绿地一侧设置建筑面积不少于2000㎡的集中商业；配建一处用地面积不小于200㎡健身活动场所，并按每3万㎡住宅建筑面积为单位递增；临河一侧用地红线30米以内建筑高度应不高于24米，30米以外的高层建筑的高差比不宜低于25%（以高度较高者为计算基数）。

　　△地块基础指标 2宗地周边：城区+滨水+配套，房企紧盯3大看点

　　房企2020年的拿地方向是什么？锐理数据一直表达的观点是：“捡漏主城，聚焦郊区”。郊区的地可以拿，而人口聚集度更高、配套更成熟的“城区”，是诸多房企布局郊区谨慎求稳的“优先”选择。因为客源有保障，房企拿了也更有信心。

　　先简单介绍一下地块四方位状况：北侧临育才路，有御景湾项目和新城北农贸市场，还规划有育才公园；南侧为文庙街坊；东侧直望蒲江河；西侧临大北街，斜后方是北街幼儿园。综合来看，这宗33亩地块享有10分钟成熟生活圈，城区、滨水、全系配套等标签集中凸显了地块的“优秀素质”。

　　△宗地周边配套示意

　　从区域位置来看：该宗地位于鹤山街道旧城核心区，紧邻蒲江河。依靠蒲江县行政中心的虹吸效应，区域目前已形成商品房集聚区，无论教育、商业、交通还是生态，各类配套资源都具有最大的成熟度。

　　从开发利好来看：“生态环境”是现阶段居住的高频词汇，也是物业开发的绝对价值利器。该宗地直面蒲江河，紧邻育才公园、文武公园。拥有了生态资源，就拥有了打造高品质项目的“资本”。如成都锦城湖、东湖、怡心湖旁均是高品质楼盘，价格也遥遥领先。

　　从周边配套来看：宗地离高铁站、客运站、高速路口直线距离均在2公里范围内，交通非常便利。宗地2公里内有北街幼儿园、北街小学、蒲中实验学校等教育配套。医疗方面，宗地紧邻县人民医院（为二甲医院）。此外，宗地本身自带一定比例商业，将极大程度满足小区的商业消费需求。

　　3区域楼盘分析：地价低位增长，发展空间大

　　作为成都市半小时经济圈城市，蒲江县目前城镇化率为45%，城镇化空间潜力大。更大利好消息是，川藏铁路启动建设将吸引大量产业工人和藏区输出型人口到蒲江。“交通发达、城镇化率提高、人口增长”是该区域房地产市场的重大机遇，在多重红利的推动下，蒲江的房地产市场亟待重新挖掘，其中尤以土地价值为甚。

　　锐理君调取近几年蒲江的常规住宅用地成交平均楼面地价数据发现：2015年蒲江平均楼面地价仅1000元/㎡，2019年攀升至2588元/㎡，增长幅度159%，但这一数值在大成都范围内仅微高于邛崃。

　　△2019年VS2015年成都远郊各区住宅楼面价涨幅

　　简单来说，蒲江县住宅地价尚处于低位增长的阶段，仍属于“洼地”，开发企业仍可以“低成本”入驻，后续土地潜在价值空间高。

　　4区域住宅市场：供销双增长，房企大有机会

　　锐理数据显示，2015-2017年蒲江住宅市场一直保持供不应求的趋势，2017年供销比仅0.4。2018-2019年蒲江县房地产进入高速发展期，年供应量和销量都呈现大幅度增长，2019年商品住宅成交均价攀升至6832元/㎡，但仍处于三圈层均值水平,住宅市场成长空间仍热较大。

　　△2015-2018年蒲江住宅供销价走势图

　　5区域楼盘分析：缺少标杆，房企可大显身手

　　锐理数据统计显示，宗地3公里范围内主要有蒲园、万象云庭、御景华府、雍锦澜湾、熙锦5号、御景滨江6个项目在售。该宗地四周老旧住宅小区较多，有一定的改善住房客群积累，但很明显的现象是，区域缺少标杆品质项目，客户的选择面并不多。对于开发企业来说，这就是机会，房企可以在此大显身手。

　　△宗地周边主要在售项目（仅供参考，详询售楼部）

　　锐理君有话说：

　　综合蒲江房地产市场现状，这宗33亩地块能不能拿，总结起来有以下两点值得注意：

　　>>>从战略布局角度，拿地蒲江要尽早尽快。

　　2020年全面复工以来，成都土地市场有两大特征：一方面，房企看好成都发展，拿地意愿强烈（3月26日天府新区地块，有31家房企参拍；4月1日锦江区、武侯区地块有18家房企参拍）；另一方面，优质地块楼面地价屡创新高（4月1日出让的锦江地块成交楼面价19800元/㎡+移交7%）。对于房企来说，蒲江这宗33亩地块，既是“入驻机会”，又有“投资价值”。

　　>>>从平衡成本角度，操盘蒲江更灵活。

　　前文提到，2019年蒲江住宅用地楼面地价2588元/㎡，尚处于低位。从成本角度出发，房企仍可选择热门的远郊区域布局。这宗33亩的临河小地块，形状方正、起拍价不高，拿地与打造成本可控。作为蒲江政治、经济、交通的中心，地块所处片区已形成浓厚的居住氛围，生活配套齐全，开发优势十分明显。

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（责任编辑：季丽亚 HN003）

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