绿城管理赴港上市 “代建第一股”也差钱

  绿城管理离上市的距离越来越近。

  6月19日，港交所发布消息，绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”)已通过港交所聆讯。

  据中国指数研究院的统计数据，2018年新订总建筑面积约为2240万平方米，占中国代建市场的市场份额达41.1%。

  可以看出，绿城管理是内地房地产市场最大的代建公司。倘若赴港上市成功，即将成为“代建第一股”。

  从2015年成立以来，绿城管理已经成为绿城集团的重要业务板块和利润来源的大头。不可否认的是，利润率逐年下滑也成为绿城管理不可回避的事实。

  绿城管理下一步该如何走？

  “代建第一股”

  今年2月28日，绿城管理发布IPO招股书，拟赴港上市。倘若绿城管理成功上市，将是首家上市的代建企业。

  地产分析师严跃进认为，在房地产开发等业务中，包括地产开发、物业上市、长租公寓上市、房地产互联网平台上市等事件比较多，但是代建模式确实比较少。所以客观上绿城此次扮演了一个领头羊的角色，这也说明当前代建模式成为资本市场关注的焦点。

  据最新聆讯后资料集披露，于2019年12月31日，绿城管理于中国26个省、自治区及直辖市的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目，管理总建筑面积为6750万平方米。截至2017年、2018年及2019年年末，绿城管理已有的新订约代建项目分别为43、106及72个，其新订约总建筑面积分别达致10.6百万平方米、22.4百万平方米及16.百万平方米。

  2017～2019年，绿城管理实现收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元；年内持续经营业务所得利润分别为2.59亿元、3.63亿元及3.89亿元。

  资料显示，绿城代建销售在绿城集团总销售额中占比超过三成。2017年，绿城管理的销售规模达到430亿元，总合同销售额1463亿元，占比29%。2018年，绿城代建业务销售额达到552亿元，占绿城集团总销售额的35.29%。2019年绿城代建项目合同销售金额约为664亿元，占总合同销售金额2018亿元的33%。

  拓宽融资渠道

  一位业内人士透露，绿城要拆分代建平台进行上市，体现了绿城多元化业务发展的导向。通过上市，促进了此类业务独立运作、拓展融资等能力，也使得代建业务的品牌价值提升。

  绿城管理为何上市？绿城管理曾表示，上市募资所得将用于收购、于发展商业资本代建业务、研发、提升品牌形象，以及营运资金和其他一般公司用途。

  事实上，绿城管理的利润率在逐年下降。

  2017～2019年，绿城管理净利润率为25.2%、24.5%、19.51%。，三年间，绿城管理净利率连年下滑。值得一提的是，绿城管理商业代建的毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%，于2019年进一步降至46.2%。

  在严跃进看来，从代建业务趋势来看，也存在一些新的情况，包括当前代建业务确实存在一些融资方面的压力，以及代建业务涉及业务承揽等内容。

  “代建公司也需要积极开拓思路，不光是简单的品牌输出和工程代理，关键还要在房地产业务的全生命周期中积极研究各类需求。”严跃进认为。

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