绿城管理通过港交所聆讯与代建业务的盈利模式

观点地产网 6月19日，绿城管理发布在港交所的资料意味着，其已经正式通过了IPO聆讯，即将以“代建第一股”的身份登陆香港资本市场。

今年2月28日，绿城管理控股有限公司发布IPO招股书，拟赴港上市。

据当时的招股书显示绿城管理成立于2010年，为绿城中国的轻资产板块之一，致力于为项目拥有人领导物业开发程序，并提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务，包括商业代建、政府代建及其他服务三大业务分部。

绿城中国此前称，如上市委员会批准绿城管理上市，董事会拟向公司股东提供优先认购配额，详情将会另作公告。此次募资所得将用于收购、于发展商业资本代建业务、研发、提升品牌形象，以及营运资金和其他一般公司用途。

昨日最新的聆讯后资料集披露，于2019年12月31日，绿城管理（自行及透过与业务伙伴合作）于中国26个省、直辖市及自治区的85座城市及于柬埔寨一座城市拥有260个代建项目，管理总建筑面积为6750万平方米。其中，于2019年，绿城管理拥有72个新订约项目，新订约总建筑面积约为1600平方米。

而2018年，绿城管理的新订约代建项目和新订约建筑面积分别为106个和2240平方米。可以看出，绿城管理的代建项目获取在过去两年放缓，绿城管理称，新订约代建项目及新订约建筑面积的增长放缓，主要是加强了对政府代建业务的项目选择，放弃了多次机会。

不过此前，绿城管理总经理李军在接受观点地产新媒体采访时就表示，“规模不再是绿城管理的问题。”

截至2020年3月31日，绿城管理拥有266个代建项目。于同日，其自行经营及透过与业务伙伴合作经营的代建业务项目的管理总建筑面积约为6980万平方米，其中2630万平方米分类为待建、3800平方米分类为在建及550万平方米分类为已建成。于2020年3月31日，绿城管理拥有150项商业代建项目及116个政府代建项目，管理总建筑面积分别为4020平方米及2960万平方米。

收入方面，于2017年、2018年及2019年，绿城管理实现收入分别为10.16亿元、1,4.81亿元及19.94亿元。于2017年、2018年及2019年，绿城管理年内持续经营业务所得利润分别为2.59亿元、3.63亿元及3.89亿元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，绿城管理自绿城中国产生的收入分别为8490万元、8240万元及1.19亿元，占总收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要与其向绿城中国提供的代建及设计服务有关。

在绿城管理提供的资料中，其对自己的优势有着这样的描述：公司的轻资产业务模式在降低风险的同时推动业务快速增长及盈利能力。大量及多元化的备选项目推动公司的可持续增长，及经验丰富的管理团队及以员工为本的文化。

事实上，仅从盈利能力这一项来看，其毛利水平显然过于大部分地产公司，据此前招股书数据显示，2017、2018年末及2019年前三季度，绿城管理持续经营业务的毛利为5.77亿元、7.44亿元和6.79亿元，毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%。

目前，得益于绿城管理近年大力拓展合作运营项目以加速扩张以抢占市场的策略。市场数据显示，绿城管理的代建面积已经是排名第二的代建公司的两倍之多。

而为什么要如此积极的拓展规模，此前李军在接受观点地产新媒体采访时就解释。

他表示，绿城管理目前在管项目近300个，在建面积超3000万平方米，已是国内房企第一梯队的规模。而在达到这个“流量”之后，他的目标是“想往另一个层次走，那就是把流量转换为能量，打造闭环体系，最终更好地服务委托方。”

“在巨大的代建业务流量下藏着更巨大的金融流量、人才流量、供应链资源、商业机会，为什么要把这些流量浪费掉呢？我们要把现有的流量做成闭环，把流量留在一个更大的体系内。”

从2005年绿城为杭州政府代建城中村安置房项目算起，绿城的代建之路已经有15年历史，到今日，也有许多房企纷纷加入了代建这个市场中，如金地、雅居乐、建业、当代等等。

据观点指数研究院在今年3月发布的《2020中国房地产代建管理报告》也指出，国内现行的主流代建模式可分为三种：政府代建、商业代建、资本代建。其中，商业代建可分为纯轻资产的项目代建和“小股操盘”的股权式代建。后者的出现，是基于国内信用体系尚未完善，以及企业以更少资金来谋取更多收益的体现。

然而更值得关注的是，有一种意见认为，代建赚取的是开发商的利润，但目前来看会选择代建的大部分都是中小开发商的项目，这些中小开发商本身的利润空间就相当有限并还面临不断压缩的情况，因此代建业务的盈利增长得不到持续性保障。

随着绿城管理成功进军港交所，是否会如同目前的物业上市潮一般掀起另一股“代建上市潮”尚不清楚，但或许能更好的激发对代建模式和前景的关注，这也是绿城管理为行业作出的另一个贡献。

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