弘阳服务通过聆讯 收购第三方业务扩张或成重点

观点地产网 从发布招股书到通过聆讯，刚好接近三个月，相对个别同行来说，弘阳服务这个进度并不慢，但是“预期时间表”部分却依然是空白一片，未知确切的上市节点。

其实从此前招股书披露时已得知，弘阳服务集团有限公司虽然2019年12月12日才注册成立，但其历史却可追溯至2003年主要营运附属公司南京弘阳物业管理成立时。

于发展初期，其专注于为弘阳集团及其附属公司开发的住宅物业提供物业管理服务。自2011年以来，其将地域覆盖范围从最初的南京扩展至长江三角洲其他城市，并自2017年起扩展至中国其他地区。

于2015年，该公司开始从事为第三方房地产开发商开发的物业提供管理服务。并逐渐将服务范围扩展至弘阳集团及其附属公司开发的商业物业。

这也就决定了，弘阳服务与所有房企旗下物管公司拥有一样的先天优势，就是与母公司业务的高度关联，业绩上的明显依赖。

但与此同时，其也在不断拓展第三方物业管理业务，商业物业方面的管理面积亦在不断增加。

数据显示，截至2019年12月31日，弘阳服务共管理94个物业项目，在管总建筑面积约为1580万平方米，总合同建筑面积约为2760万平方米，覆盖中国14个省、直辖市的41个城市。

“与控股股东的关系”部分就指出，截至2019年12月31日止年度，弘阳服务向弘阳地产集团提供物业管理服务及增值服务产生的服务费约占弘阳地产集团总运营成本（包括销售及出售成本及分销开支）的1%。

此外，截至2019年12月31日，弘阳地产集团有124个房地产项目（包括弘阳地产集团并无持有控制权益的弘阳地产集团的合资企业及联营公司开发的项目）正在开发中，规划总建筑面积合共为1570.79万平方米。

对此，弘阳服务表示：“预期本集团将继续由弘阳集团及其联系人委聘，为彼等的物业提供物业管理服务。”

弘阳地产此部分在建面积，若简单粗暴地一次性算入弘阳服务未来的新增合同建筑面积中，则增幅可达56.9%。

弘阳服务坦言指出：“鉴于弘阳母集团与本集团的持续业务在若干程度上属互惠互利、优势互补，加上我们自弘阳母集团获得物业管理服务业务方面往绩彪炳，我们认为能继续获得弘阳母集团委聘，并保持从其所得的收入。”

不过弘阳服务于招股书中却有这样一句话：“本集团能独立于控股股东及彼等各自的紧密联系人全权作出所有经营决策并独立经营自身业务，于上市后亦将继续如此行事。”

如此看来，其早在有意识地培养自身品牌以及扩大第三方业务市场。

据悉，该公司自2015年起开始从事为第三方房地产开发商开发或拥有的住宅物业提供物业管理服务。截至2019年12月31日，根据该等第三方项目在管的总建筑面积约为410万平方米，相当于其在管住宅物业总建筑面积的约33.7%，就该等第三方项目的建筑面积占其在管住宅物业总建筑面积的百分比而言，同比增长约82.0%。

截至2019年末，弘阳服务总建筑面积约66.3%的在管住宅物业为弘阳地产集团开发或拥有的物业，但“由于我们在住宅物业交付后继续向业主提供物业管理服务，故本集团的大部分客户为独立于弘阳母集团的个人业主”。

截至2019年12月31日止年度，其住宅物业物业管理服务收益的约46.8%来自业主委员会及第三方房地产开发商。

对此，弘阳服务表示，由于公司不断致力于通过参与其他第三方房地产开发商进行的甄选或招标过程，从而获得新服务委聘及战略收购当地物业管理公司等接洽独立第三方开发或拥有的物业，预计到2022年底，弘阳地产集团应占收入的百分比将有所下降。

但由于物管企业天生与房企母公司有着不可分割的联系，其业务类型也同样受到影响。弘阳服务最初介入商业物业管理就基于此。

弘阳服务对于其业务起源的表述是：“我们一直向弘阳母集团的各类物业提供物业管理服务，包括自2003年起弘阳地产集团的住宅物业、自2015年起红太阳(000525,股吧)工业原料城集团的专业家居装饰及建筑材料中心及弘阳地产集团的商业物业。”

截至2019年12月31日，该集团在管的所有商业物业均为控股股东的相关联系人拥有及/或经营的物业。“于往绩记录期间，我们由控股股东的相关联系人委聘，向该等商业物业的租户（为独立第三方）提供物业管理服务。”

不过商业物管完全依赖母公司的状态，在2020年2月也开始出现了变化。

据称，为优化商业物业的物业管理模式，弘阳服务在2月份已开始寻求直接与相关商业物业（如南京弘阳广场及南京弘阳家居）的租户订立物业管理合同。并将继续寻求与租户于彼等与控股股东的相关联系人的现有物业管理合同届满后订立物业管理合同。

“我们亦计划通过从其他第三方商业运营商获得商业物业管理委聘（如提供顾问服务），进一步多元化客户基础。考虑到多元化非住宅领域的客户基础及组合，我们认为，到2022年底，控股股东的联系人拥有及/或经营的商业物业应占收入的百分比将有所下降。”

于是，关于未来计划及上市所筹资金用途方面，放在首位的就是：用于寻求选择性策略投资及收购机会以及进一步扩大物业管理业务的规模。

包括，将用于收购或投资于其他专注于住宅物业管理的物业管理公司，其适合并可补充我们的业务运营及策略，以扩大业务规模；将用于收购或投资于其他从事商业物业管理的物业管理公司，以增强我们服务非住宅物业的能力及丰富我们的项目组合。

“我们仅拟收购或投资为独立第三方的物业管理公司。”

虽然目前并无任何投资或收购目标，但弘阳服务计划于2022年年底前收购或投资四至六家物业管理公司。且计划重点探索长三角（如江苏省、上海市、安徽省）、西南（如成都市、重庆市）、华南（如广东省）、华中（如湖北省及湖南省）等地区的收购或投资目标。

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