【微评】投资进场 刚需“被秒” 杭州楼市冷热众生相

“XX公馆摇号你参加了吗？”这是最近杭州人民打招呼用语。6月初的杭州某楼盘900多套房子引来近6万人参与摇号，摇号人数不仅创了杭州记录，放眼全国也是位居前列。很多媒体和网络大V直呼杭州楼市失控，然而真的失控了吗？

一、万人摇只是个别现象，最直接的原因是新房和二手房价格“倒挂”。

此次杭州6万人摇楼盘周边二手住宅单价约在3.2万~4.9万元，而新房售价为2.8万元，保守估计价差5000元以上。2021年3月交房后立即出售，即可获利数十万，多的可达上百万。

但此楼盘成为“万人摇”巅峰，并非出于单纯的价格因素，而是具备了一定偶然性。这块地拿得早，备案价格始终上不去，很多人都关注着这个楼盘。除了价格因素，登记时间较长也是参与摇号人数攀升的重要原因。XX公馆公布的两个销售方案显示，此次登记分为两个通道，分别对应不同楼栋的572套和387套房源；线上登记自5月24日9时至5月28日18时，长达5天。

二、杭州城市发展，人才引进也是杭州房价有力的支撑

杭州作为坐拥旅游资源、数字经济优势的老牌长三角重点城市，拥有阿里巴巴、网易、海康威视(002415,股吧)等行业龙头企业，在宽松的人才政策催动下，吸引这全国各地的人才落户杭州。同时在疫情期间杭州呈现出的城市治理能力、医疗水平，也吸引了很多高龄人群到杭州落户生活。截至2019年末，杭州市常住人口增加了55.4万人，首次突破千万，达到1036万人。而新增人口背后，便是真真切切的住房需求。

三、万人摇背后的杭州楼市并未失控

据统计杭州2020年2月至今年5月底，杭州市区共推出新盘203次，而流摇楼盘达到95次，整体流摇率达到46.7%。

6万人摇号的楼盘仅仅是个案，并不代表整个杭州楼市。为了杜绝个别楼盘再度引发舆论关注，造成民众对楼市的恐慌情绪。杭州房管局紧急召集会议要求在售楼盘适度宣传、规范销售用语，过程中做好保密工作等要求。

四、杭州楼市调控不能仅仅控房价

在中央“房住不炒”的思路指引下，近两年杭州房价基本保持每年5%的增速。但是对房产调控的评价指标不能仅仅停留在房价维度。万人摇、投诉维权、产品创新不足等等都是房价调控带来的副产物。

因为限价利差引起的万人摇，吸引了太多的投资者从而挤压了刚需的中签率。真正急需买房的人因买不到一手限价房，只能去二手市场上购买高价的二手房，导致政策红利不能精准到达真正需要的人身上。其次由于限价导致的房产质量投诉，近两年急速攀升，在房产圈流传着一句话“今天买房，明天维权”，说的就是开发商减配的问题。当然政府也及时出台了相关政策打了补丁，比如样板房在房屋交付前不能拆除，引入保险机制保障购房者权益等等。而这样做的结果并没如预期保证了房屋的品质，而是造成整个杭州房产品质的下降。20年前的杭企开发商是一个金子招牌，绿城、滨江都是以品质赢得市场，用品质征服客户的企业，但是价格也往往比同一地区的其他房子高出一截。而在限价之下，同一区块的价格完全一样，这让房企失去了做产品的动力。放眼现在的杭州楼市，产品雷同度高、户型雷同度高，甚至连名字的雷同度也在攀升。

杭州楼市没有失控，虽然个别区域存在过热现象，相信政府的调控会越来越完善，在房价和经济发展中找到平衡点。

本文作者为浙江省公共政策研究院兼职研究员金磊，感谢大力支持！

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