房企争相入局城市更新板块，“后来者”雅居乐能分几杯羹？

　　如果不是“海南全域”限购带来的压力，“旅游地产专家”雅居乐或许在很长一段时间内都无意攻下其他的拿地堡垒。

　　即使雅居乐在产业地产、城市更新领域等多元化拿地渠道中早有试水，但归根到底，“旅游+地产”的模式依然是这家位列“华南五虎”的房企最为倚重的土地获取方式以及“现金流奶牛”。

　　不过现在，虽然海南项目依然是雅居乐的“金蛋”，但董事会主席兼总裁陈卓林深谙“鸡蛋不能够放在同一个篮子里”的道理，这两年，雅居乐不断出现在“招拍挂”市场，也通过代建、勾地的方式进军之前较少涉足的领域——这都是为了同一个目标，为了雅居乐的规模能够稳稳地立于“千亿”阵营。

　　陈卓林最近的“猎物”，是城市更新板块。《每日经济新闻(博客,微博)》记者获悉，雅居乐于近期新成立了城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇和雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋联袂出任城市更新集团联席董事长。

　　城市更新是一块“肥肉”，但很可能只是“看上去很美”。即使是深耕者如佳兆业、富力，驰骋这个战场多年，在现在这种高竞争烈度的情况下，也免不了“阴沟里翻船”，“后来者”雅居乐面对的也一定不会是鲜花和金子。

　　曾让雅居乐一战成名的海南清水湾项目 图片来源：雅居乐地产公众号

　　旧改新兵入局

　　在深耕城市更新领域的房企之中，单独为此成立集团是十分普遍的行为。佳兆业、富力、奥园和卓越等以旧改见长的房企，都有单独的城市更新集团。

　　雅居乐的城市更新业务此前是作为地产集团的一个版块运作，现在单独拎出来成为单独的产业集团，其地位不言而喻。

　　“拿出来肯定是要做大这一块，主要（聚焦于）旧村改造、旧厂改造，旧城改造和棚户区改造。现在主要是（投资）粤港澳大湾区、华北以及中原地区，也算是两个（布局区域）。”一位接近雅居乐的人士告诉《每日经济新闻》记者。

　　据记者了解，雅居乐城市更新集团设立了五大中心，分别是投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心、综合管理中心。

　　从职能配备来看，雅居乐城市更新集团不仅局限于投资拓展项目，而是会参与到城市更新项目全链条的开发当中。上述人士也称，雅居乐有意介入城市更新前中后端全链条的运营服务。

　　值得留意的是，雅居乐为城市更新集团配备的两员“大将”均在银行届工作多年：如刘同朋此前曾在中国工商银行(601398,股吧)广东省分行担任副行长，潘智勇则在中国农业银行(601288,股吧)广东省分行担任多个职务，包括行长助理、副行长等。

　　两位资深金融人士的坐阵，或许是雅居乐在旧改领域更强调财务管控的印证——城市更新虽然前期所投入的资金不多，但周期往往极长，对资金周转也带来不小的压力，由金融背景的高管负责也给外界释了放积极信号。

　　尽管来势汹汹，但雅居乐目前在城市更新领域依然是新兵一枚。迄今为止，雅居乐还没有完整地参与过一个城市更新项目，现在已经握在手的项目，也只是“纸面富贵”。

　　据雅居乐方面提供的数据，截至2019年底，雅居乐已经完成10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积超过600万平方米，80%以上分布在粤港澳大湾区。据一名熟悉雅居乐城市更新业务的人士透露，雅居乐目前还没有能够在短时间内贡献效益的项目。

　　荆棘与皇冠相随

　　城市更新是广阔的赛道，据高和资本董事长苏鑫预测，城市更新的规模未来将有数万亿元，“现在只有几千亿的规模，还有极大的增长空间。”

　　不仅如此，城市更新的利润也十分可观。据多名深圳房企人士测算，广州、深圳的城市更新项目毛利润率通常可达40%~50%，粤港澳其他非中心城市也超过25%，这一水平要远高于招拍挂市场。

　　这是雅居乐拓展城市更新领域的背景。在资本市场上，规模和利润是两个十分重要的投资指标，雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐，2019年，雅居乐的毛利率为30.5%，在同行中处于前列。陈卓林表示，雅居乐今年要确保毛利率在30%左右。

　　从公开市场获得的项目，极少能够达到这一水平，如果要在维持一定规模的情况下继续保住高毛利，拓宽“城市更新”的护城河的确是最优解。

　　数据来源：企业公告  制图：每经编辑 魏文艺

　　但城市更新绝非可以轻易驾驭的领域，该踩的坑一个都不会少。林伟在一家顶尖的旧改房企从事土地投拓工作，他告诉《每日经济新闻》记者，即使是在他们这种已经十分成熟的公司也深感不易，“难，很多坑，很多你想象不到的坑。”

　　“融资、拆迁，回迁设计，只要有一个环节没有设计好，就会走入僵局。”林伟说。

　　林伟举了一个例子，深圳一家开发商在与村集体合作过程中，因为拆迁方案不合理陷入了困局，后来又因为村里领导班子换届引入了新的开发商，前面的（开发商）就“损失”了。

　　这种情况并不少见，城市更新领域各方关系复杂，互相角力的情形时有发生，雅居乐搭建城市更新集团，在投资区域和人才配备上，也需要考虑这方面的因素。

　　上述了解雅居乐城市更新业务的人士告诉《每日经济新闻》记者，城市更新离不开政府的支持，所以目前重点还是放在粤港澳大湾区（雅居乐深耕的区域）。另外，城更集团会从地产集团过去一部分人，以后还是会对外招聘专业的人才，目前总裁的职位，也还没有最终的人选。

　　“千亿”房企的进阶

　　雅居乐在土地市场的“全军出击”，始于海南清水湾的变局。

　　“清水湾”是雅居乐一战成名的楼盘，从2009年开始销售至2018年年中，单盘销售额近800亿元。最高的时候，清水湾单盘就能够为雅居乐贡献近四成的销售业绩。

　　转折从2018年海南实施全域限购开始，之后雅居乐海南区域的销售贡献逐年下降。2017年、2018年和2019年，雅居乐海南及云南区域的销售额分别为23%、19%和15%。

　　在海南限购后的两年时间内，雅居乐销售额仅维持在14%左右的规模增长。2018年，雅居乐甚至未能完成既定1100亿元的销售目标，销售额仅1026.7亿元。

　　现在看来，失落海南或许激发了雅居乐的其他潜能，为了守住“千亿”，雅居乐必须全力以赴地拿下足够的土地储备，否则将“无米下锅”。

　　从2018年开始，雅居乐重点布局了多个产业领域，效仿绿城代建的“房管”集团，也成为雅居乐销售额贡献的来源之一。

　　雅居乐方面没有披露房管集团所贡献的销售额占比，不过据雅居乐方面提供的数据，截至2019年12月31日，雅居乐房管在粤港澳大湾区、长三角、成渝、中西部均已实现落地，储备货值超过600亿元。

　　雅居乐6月16日股价表现 数据来源：同花顺(300033,股吧)

　　代建之外，雅居乐还试水产业勾地的形式。2019年年中，雅居乐入股一家新能源汽车服务商被指有意造车，彼时雅居乐有关人士就告诉《每日经济新闻》记者，雅居乐不是为了“造车”，而是为了产业小镇。

　　从代建入城到产业勾地，再到今年的城市更新，雅居乐尝试了几乎所有的拿地方式，但因为多元化的拿地渠道往往不是净地开发，拿地的成效依旧不明朗。

　　雅居乐这两年制定目标颇为保守，2020年，雅居乐的销售目标是1200亿元，几乎持平于去年的1179.7亿元。

　　即便如此，1200亿元的销售目标在当前的背景下显然也不容易。今年前5个月，雅居乐完成402亿元的销售额，完成率在三成左右，不算十分拔尖。

　　建构起自身的“功守道”，都是在当前的市场环境影响下必须要做的事。雅居乐的战略转向是很多房企的投射，但眼下，投资的眼光和组织的行动力，显然也左右着决策的最终效果。

　　截至今日（6月17日）收盘，雅居乐股价报9.070港元/股，涨幅0.44%。

　　记者|吴抒颖 编辑|魏文艺 赵云 肖勇

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